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Lo sai che? Imposta di registro, si calcola sul compromesso o sul rogito?

Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2017

Qual è il valore dell’immobile da considerare ai fini dell’imposta di registro: quello indicato nel preliminare o nel contratto definitivo?

In caso di vendita di una casa, di un appartamento o di un terreno, qual è il valore dell’immobile da considerare ai fini del calcolo dell’imposta di registro da pagare: quello indicato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo? Un problema che potrebbe porsi tutte le volte in cui tra i due atti decorra molto tempo. La risposta è stata fornita di recente dalla Cassazione [1]. Ma prima di scoprire se l’imposta di registro si calcola sul compromesso o sul rogito ricorriamo a un esempio.

Immaginiamo di firmare un compromesso per l’acquisto di un appartamento. Senonché, dopo verifiche più accurate, ci accorgiamo che nell’immobile c’è un abuso edilizio. A quel punto, ci rifiutiamo di firmare il successivo rogito dal notaio se prima il proprietario non ha provveduto a sanare la situazione. Le trattative vanno avanti per molto tempo: prima sembrano trovare uno sbocco, poi si arenano di nuovo e si finisce in causa; infine, gli avvocati si mettono d’accordo e il venditore acconsente alle nostre richieste affidando incarico a un ingegnere per compiere tutte le pratiche amministrative per la sanatoria dell’abuso. Senonché, quando tutto è in regola, sono ormai passati sei lunghi anni dalla firma del contratto preliminare. In tutto questo tempo il valore di mercato dell’immobile è cresciuto perché il Comune ha eseguito opere di urbanizzazione, ha costruito strade, ha portato i lampioni della luce e sono nati tanti negozi sotto i portici dei palazzi. Fatto sta che la casa che ci eravamo impegnati ad acquistare a un determinato valore, al momento del rogito vale molto di più. È proprio in questo momento, in cui paghiamo l’imposta di registro sul trasferimento immobiliare, che arriva l’Agenzia delle Entrate e rettifica il valore che abbiamo dichiarato al momento dell’acquisto riferendoci a quello indicato nel contratto preliminare. In verità, dice il fisco, il valore della vendita deve essere quello – superiore – calcolato al momento della effettiva vendita, ossia del rogito. Chi ha ragione?

La legge che disciplina l’imposta di registro [2] stabilisce che la base imponibile è costituita, per i contratti di vendita della proprietà, dal valore del bene «alla data dell’atto». Ebbene, secondo la Cassazione, la data dell’atto è quella riferita al contratto definitivo e non al preliminare. È solo dalla firma del primo, infatti, che si determina il trasferimento della proprietà, mentre il preliminare (comunemente detto anche «compromesso») non è che l’obbligo a firmare il successivo rogito, che non ha più alcun valore una volta andati dal notaio.

Insomma, ai fini dell’imposta di registro la vendita immobiliare va tassata in base al valore della casa alla firma del contratto definitivo e non del preliminare perché ciò che conta è l’atto traslativo della proprietà.

Tale regola – precisa la Suprema Corte – va applicata a tutti i contratti a titolo oneroso che trasferiscono o costituiscono diritti reali sui beni.

Non si può quindi accogliere la tesi secondo cui l’Agenzia delle Entrate debba determinare il valore degli immobili tenendo conto del prezzo indicato nel preliminare specie se questo risale a molti anni prima della stipula del rogito. E ciò perché il preliminare e il definitivo si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti: nel primo caso le parti si impegnano a prestare in un momento successivo il consenso al trasferimento della proprietà del bene; nel secondo attuano il trasferimento.

note

[1] Cass. sent. n. 6173/16.

[2] Art. 43, co. 1, Dpr 131/86.

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