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Mutuo: se non pago la banca può rivalersi sulla casa?

1 aprile 2017


Mutuo: se non pago la banca può rivalersi sulla casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 aprile 2017



Ho vari finanziamenti in corso e voglio accendere un mutuo per acquistare una casa. Se in futuro non riuscissi più a pagare la banca potrebbe rivalersi su questa casa?

Innanzitutto, occorre precisare che un immobile acquistato previa accensione di un mutuo con un istituto di credito, mutuo garantito da ipoteca a favore dell’istituto stesso, può essere sempre oggetto di azioni esecutive da parte di altri creditori (diversi dall’istituto di credito che ha concesso il mutuo): e ciò nonostante il regolare pagamento delle rate del mutuo. Ovviamente, però, avendo la banca iscritto ipoteca di primo grado, qualora un altro creditore ponga in vendita detto immobile, eventualmente iscrivendo ipoteca di secondo grado, la banca verrebbe soddisfatta per prima. Il che rende poco “attraente”, per gli altri creditori diversi dalla banca, aggredire l’immobile sui cui grava già l’ipoteca della banca.

Ciò premesso, nel caso in cui il lettore voglia porre al riparo un immobile da eventuali future azioni esecutive da parte dei creditori, esistono diverse soluzioni, una delle quali è alienare o donare l’immobile per intero (se possibile) a soggetto del tutto estraneo dalle obbligazioni contratte con banche o finanziarie. In tal modo, infatti, non sarà possibile per il creditore aggredire detto immobile, non essendo di proprietà del debitore. Qualora, invece, egli decidesse di cointestare l’immobile ad altra persona, i suoi creditori potrebbero agire in esecuzione sull’immobile, ma solo per la quota (ideale) di sua proprietà, procedendo comunque al pignoramento e alla vendita dell’integrale bene (salvo, se possibile la divisione in natura dello stesso) e conseguente restituzione del 50% del ricavato dall’asta all’altro soggetto intestatario. In pratica, il lettore risolverebbe ben poco e, certamente, sarebbe da prediligere la precedente soluzione.

Un’ulteriore espediente potrebbe essere quello di inserire l’immobile in un fondo patrimoniale [1] che si perfeziona con atto pubblico notarile e ha lo scopo di destinare beni immobili o mobili registrati in pubblici registri a far fronte ai bisogni della famiglia. Così facendo l’immobile sarebbe sottratto alle azioni di quei creditori i cui debiti furono contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. Va, quindi, attentamente valutato se i debiti già esistenti con istituti di credito o società finanziarie siano sorti per soddisfare i bisogni della famiglia oppure no: nel caso in cui il debito sia stato contratto per venire incontro ad esigenze familiari (ad esempio, per finanziare l’acquisto di beni per la casa, di autovetture di famiglia, per sostenere lo studio dei figli, ecc…) ebbene, in tali casi, costituire un fondo patrimoniale ed includervi un immobile non risolverebbe affatto il problema perché i creditori di quei finanziamenti potrebbero comunque agire e rivalersi sull’immobile. Se, invece, i debiti sorsero per scopi estranei al soddisfacimento dei bisogni di famiglia (per esempio, per l’azienda o per altre attività commerciali), in tal caso l’immobile incluso nel fondo patrimoniale non potrebbe essere aggredito dai creditori. Si deve, in ogni caso, tener presente che la costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di azione revocatoria entro cinque anni dalla data dell’atto a condizione che il creditore riesca a dimostrare che detto fondo sia stato costituito proprio con lo scopo di sottrarre consapevolmente un bene alle azioni dei creditori (il che avviene quando il debitore non sia titolare di altri beni su cui il creditore possa agevolmente soddisfarsi). Anche la vendita dell’immobile ad altro soggetto può essere sottoposta a revocatoria entro cinque anni, ma, in tal caso, la prova che deve fornire l’attore in giudizio è più “ardua”, consistendo nella necessità di dimostrare che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio arrecato dall’atto di vendita ai creditori del venditore.

Riassumendo: intestare l’immobile a soggetto non debitore è la soluzione preferibile per porre il bene al riparo da future eventuali azioni esecutive dei creditori. Il fondo patrimoniale, tuttavia, resta la soluzione più “a buon mercato”.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Artt. 167 – 171 cod. civ.


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