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Affitto e imposta di registro: quando e come versare

13 marzo 2017


Affitto e imposta di registro: quando e come versare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 marzo 2017



A quanto ammonta l’imposta di registro per il contratto di locazione a uso abitativo, altri immobili e fondi rustici: chi deve pagare e come si fa la registrazione.

Per essere valido, un contratto di affitto deve essere registrato. In caso di affitto in nero, ossia non dichiarato all’Agenzia delle Entrate, la scrittura si considera come se non fosse mai stata firmata dalle parti e non produce effetti. Il che significa che il padrone di casa non potrà ricorrere alla procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino, né questi è tenuto a versare il canone di locazione nella misura concordata. Non è questa la sede per approfondire gli effetti del contratto di affitto non registrato e, a tale scopo, ti consigliamo di leggere la guida Cosa rischia chi affitta in nero. Piuttosto cerchiamo di capire come e quando versare l’imposta di registro per regolarizzare il contratto di affitto.

Tutti i contratti di affitto, o meglio di locazione, devono essere registrati entro 30 giorni dalla firma, a prescindere dall’ammontare del canone annuo. Fanno eccezione solo i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, per i quali non c’è alcun obbligo di registrazione in termine fisso, ma in caso d’uso, quando cioè, ad esempio, sono depositati per essere acquisiti agli atti presso le cancellerie del giudice. La registrazione, oltre a dare valore al contratto tra le parti, serve per evitare l’accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle entrate.

Oltre alla registrazione, quando si firma un contratto di affitto occorre anche versare la relativa imposta di registro che, per gli immobili a uso abitativo, è pari al 2% del canone annuo.

Chi deve versare l’imposta di registro

Se il contratto di affitto non è stato autenticato (il che costituisce la regola per le scritture private di locazione), la registrazione spetta al padrone di casa, che deve provvedervi entro 30 giorni dalla firma. Nei successivi 60 giorni deve darne comunicazione all’inquilino (esibendo, se richiesto, la prova del versamento) e all’amministratore di condominio. Questo dal punto di vista civilistico: la violazione di tale obbligo comporta innanzitutto la nullità dell’affitto.

Tuttavia, sotto il profilo della responsabilità nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, alla registrazione del contratto di affitto e al pagamento della relativa imposta di registro sono tenuti, in solido, sia il padrone di casa che l’affittuario. In altri termini il Fisco può chiedere a entrambi l’intero ammontare delle somme dovute e non versate: se non paga l’uno dovrà pagare l’altro, senza alcuna priorità dell’uno rispetto all’altro. Questo significa che, qualora il locatore non abbia, nei 30 giorni, pagato l’imposta di registro e neanche l’inquilino se ne sia curato, l’Agenzia delle Entrate potrà mandare la lettera a entrambi e magari, inviare la cartella di pagamento e il pignoramento prima nei confronti di quest’ultimo.

Sia il proprietario che l’affittuario sono soggetti alle sanzioni in caso di omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro: tali sanzioni vanno:

  • dal 120 al 240% dell’imposta dovuta
  • oppure se il ritardo non è superiore a 30 giorni, dal 60 al 120%.

È, comunque, sempre possibile sanare il mancato pagamento dell’imposta di registro con il ravvedimento operoso che consente riduzioni di sanzioni a chi paga entro 1 anno.

Invece, se il contratto di affitto è redatto con atto notarile o con scrittura privata autenticata (il che succede, ad esempio, per la locazione di beni immobili di durata superiore a 9 anni essendo obbligatoria per legge la trascrizione nei pubblici registri immobiliari), agli adempimenti provvede il notaio o il pubblico ufficiale che l’ha redatto, ricevuto o autenticato.

Imposta di registro: quanto, quando e come versare

L’imposta di registro varia a seconda della tipologia di immobile: per i fabbricati a uso abitativo e le relative pertinenze (come box e cantine) l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% del canone annuo di locazione.

In caso di contratti a canone concordato (stipulati cioè in base agli accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini chiusa parentesi, riguardanti immobili a uso abitativo situati in uno dei Comuni «ad elevata tensione abitativa»), la base imponibile è ridotta del 30%: cioè il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto nella misura del 70% (in pratica l’imposta scende all’1,4%).

Anche alla locazione degli altri fabbricati si applica la stessa aliquota del 2% tranne quando si tratta di immobili strumentali per natura e il locatore è un soggetto passivo Iva.

Per i contratti che hanno ad oggetto un immobile strumentale, se il locatore è un soggetto passivo Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura dell’1% a prescindere dal regime Iva applicato al contratto. Si considerano «strumentali» gli immobili che per legge non possono essere destinati a una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni; rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale: uffici e studi (categoria catastale A/10), negozi botteghe (C/1), magazzini sotterranei per depositi e derrate (B/8).

Per l’affitto di fondi rustici invece l’imposta di registro è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Per i fondi rustici, in alternativa alla modalità di registrazione ordinaria, è possibile presentare entro il mese di febbraio una denuncia riepilogativa dei contratti stipulati nel corso dell’intero anno precedente. In tal caso, l’imposta si applica alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore a € 67. Se non si adotta la modalità della denuncia annuale, l’imposta va applicata a ciascun contratto, sempre con obbligo di versamento minimo di € 67.

Quanto si paga per la registrazione del contratto di locazione

Immobile locato
Aliquota
Base imponibile
Fabbricati a uso abitativo 2% Canone annuo (ridotto al 70% in caso di canone concordato) moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura – 1% se il locatore è soggetto IVA- 2% negli altri casi Canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili 2% Corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fondi rustici 0,50% Corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale si può scegliere di versare l’imposta anno per anno, pagando il 2% del canone relativo a ciascuna annualità entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. In alternativa, è possibile pagare al momento della registrazione dell’imposta dovuta per l’intera durata del contratto, cioè il 2% del corrispettivo complessivo. Chi sceglie tale ultima modalità beneficia di uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta Bari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Registrazione della proroga del contratto di locazione

Per la proroga del contratto di affitto di immobili a uso abitativo, al pari di quanto avviene al momento della stipula, è possibile pagare l’imposta in un’unica soluzione per l’intera durata della proroga oppure anno per anno. La proroga deve essere comunicata all’agenzia delle entrate anche quando è tacita, cioè non formalizzata con atto scritto. La comunicazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, previo pagamento – quando dovuta – della relativa imposta tramite il modello RLI, da presentare online, attraverso i servizi telematici delle entrate o presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto. In caso di tardivo pagamento è prevista la sanzione del 30% che è possibile ridurre avvalendosi del ravvedimento operoso.

Locazione e imposta di bollo

L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe. Può essere pagata anche attraverso i contrassegni telematici ossia le vecchie marche da bollo.

Come registrare l’affitto

Per registrare l’affitto è possibile:

  • rivolgersi ad un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle entrate, non necessariamente quello competente in base al proprio domicilio fiscale, entro 30 giorni dalla data di stipula oppure se anteriore dalla sua decorrenza;
  • utilizzare i servizi telematici dell’agenzia delle entrate;
  • incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.).

In caso di registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate è necessario presentare:

  • almeno due copie conferma originale del contratto;
  • la richiesta di registrazione (modello RLI) compilata;
  • modello RR sei contratti di registrazione sono più di uno;
  • contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo da applicare su ogni copia del contratto (solo se non si nota per la cedolare secca);
  • ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuato con il modello “F24 Elementi identificativi” (solo se non si opta per la cedolare secca).

In alternativa, compilando l’apposito modulo, è possibile richiedere l’addebito delle imposte di bollo di registro sul proprio conto corrente.

Per registrare il contratto di affitto on-line è necessario dotarsi del pin di accesso servizi telematici dell’agenzia delle entrate.

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2 Commenti

  1. buonasera,

    potrei sapere se l’inserimento di una clausola penale all’interno di un contratto di affitto di fondo rustico
    comporta il pagamento di un imposta di registro ulteriore in misura fissa pari a 200 euro??
    oltre allo 0.50% del canone

  2. Salve, devo stipulare un contratto di locazione ultranovennale davanti al notaio.
    Ogni mensilità ammonta ad euro 150 per la durata di anni 20.
    Potreste, gentilmente, indicarmi l’ ammontare delle tasse e quando e come pagarle? Grazie mille

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