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Contratto preliminare: che fare se l’immobile è ipotecato?

5 aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 aprile 2017



In un contratto preliminare, il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate dal promittente venditore, può sospendere il pagamento del prezzo o chiedere la risoluzione del contratto.

Nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente, se la cosa promessa è (o lo diviene) gravata da garanzie reali (o da pignoramento o sequestro) non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami [1]. Ciò in quanto la mancata comunicazione dell’esistenza di un vincolo sul bene oggetto della futura vendita vizia la volontà negoziale del promittente acquirente, rendendo legittima la conseguente richiesta di risoluzione del preliminare. A stabilirlo è il Tribunale di Lanciano [2]: un uomo faceva causa a una sas, affermando di aver sottoscritto un contratto preliminare di vendita con il quale si impegnava ad acquistare per sé o per persona da nominare dalla società – che, a sua volta, si impegnava a vendere, liberi da oneri e pesi – delle unità immobiliari che, però, risultavano gravate da ipoteca. Chiedeva, pertanto, il risarcimento del danno.

Contratto preliminare: cos’è?

Il preliminare – meglio conosciuto come compromesso – è il contratto con il quale il proprietario e il futuro acquirente dell’immobile concordano di stipulare un contratto di compravendita vero e proprio, entro una certa data e a determinate condizioni. In pratica, con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente – che, solitamente, versa anche una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo – si impegnano a concludere un contratto definitivo, con il quale trasferire la proprietà dell’immobile. La funzione del compromesso, quindi, è quella di fissare in anticipo i termini dell’affare rispetto alla stipula dell’atto notarile (rogito), dando alle parti il tempo di organizzarsi materialmente.

Nel compromesso è indispensabile indicare esattamente il bene oggetto della compravendita, il prezzo pattuito, i tempi per versare le rate dei pagamenti, la data entro cui il rogito deve essere stipulato. Altro aspetto fondamentale è l’indicazione delle garanzie che il venditore concede: di solito, la garanzia di libertà da ipoteche e altri vincoli, la garanzia di regolarità catastale e urbanistica, la garanzia che l’appartamento è libero da persone e cose, ecc…

Nel caso esaminato dalla sentenza, il promittente acquirente lamenta di non essere stato informato delle ipoteche gravanti sugli immobili che si era impegnato ad acquistare: ciò giustifica la sua richiesta di risoluzione del preliminare, senza essere costretto a chiedere prima al giudice di fissare un termine entro il quale il promittente acquirente debba liberare il bene dal vincolo che ne pregiudica il trasferimento [3]. Ciò in quanto il compratore ha diritto ad un godimento pieno e libero del bene che acquista e al rispetto della regola di buona fede e correttezza.

Il Tribunale, quindi, accoglie la domanda dell’uomo, anche perché parte convenuta, neanche nel corso del processo ha manifestato seriamente la volontà di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca, venendo meno all’impegno assunto nel preliminare.

note

[1] Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482, co. 2, cod. civ.

[2] Trib. Lanciano sent. n. 501 del 21.11.2016.

[3] Cass. sent. n. 13208 del 28.05.2013.

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