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Esecuzione forzata: il contratto di locazione ne risente?

1 Aprile 2017
Esecuzione forzata: il contratto di locazione ne risente?

3 anni fa ho acquisito una casa con contratto di fitto di 30 anni, ad importo nei limiti di 1/3. L’immobile è stato pignorato: in caso di vendita all’asta il giudice può disdire o ridurre il contratto di 30 anni?

Occorre innanzitutto dire che il giudice incaricato della procedura esecutiva (cioè quello incaricato di dirigere anche le operazioni d’asta) non ha alcun potere sul contratto di locazione che ha ad oggetto l’immobile pignorato. È, invece, la legge [1] a stabilire, in casi come quello del lettore, che chi acquista all’asta un immobile (cioè chi acquista un immobile al termine di una procedura di esecuzione forzata) è tenuto a rispettare il contratto di locazione relativo all’immobile che si è aggiudicato a condizione che, se la durata del contratto di locazione supera i nove anni, il contratto di locazione sia stato trascritto prima della trascrizione del pignoramento. Ciò significa che l’eventuale acquirente all’asta dell’immobile sarà tenuto a rispettare il contratto di locazione per tutta la sua durata (di 30 anni) solo se quel contratto fu trascritto presso la ex conservatoria dei registri immobiliari (oggi Agenzia del Territorio) prima della trascrizione del pignoramento. Si tenga presente che la trascrizione nei registri immobiliari (cioè presso l’Agenzia del Territorio) non è la registrazione.

Se il contratto di locazione non fu, invece, trascritto presso la ex – conservatoria prima della trascrizione del pignoramento, allora l’acquirente all’asta dell’immobile pignorato dovrà rispettare il contratto di locazione soltanto per nove anni dall’inizio della locazione trascorsi i quali avrà diritto di ottenere che il locatore lasci l’immobile.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte


note

[1] Art. 2923 cod. civ.


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