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Come cancellare un’ipoteca

21 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 marzo 2017



Quali sono i tipi di ipoteca di una casa? C’è differenza tra estinzione e cancellazione? E che cosa bisogna fare? Ci pensa la banca o serve il notaio?

Partiamo dalla definizione, per così dire, canonica: l’ipoteca è un diritto di garanzia. Significa che se vado a chiedere un prestito o un mutuo in banca per comprare una casa, la banca non mi darà i soldi solo perché, con la mia faccia da brava persona, ho promesso di restituirglieli con i dovuti interessi: con una mano mi darà il mutuo e con l’altra si terrà la casa che vado a comprare finché non avrò finito di pagare il debito. In altre parole, metto il bene acquisito come garanzia, cioè faccio un mutuo ipotecario. Il che non vuol dire che, se non pago, la banca mi toglie la casa: tutt’al più può chiedere ad un giudice di metterla in vendita forzata. Ma non sarà la banca ad entrare automaticamente in possesso del mio immobile, anzi: gli verrà impedito di diventarne proprietario per compensare il debito [1]. La mia casa ipotecata e messa all’asta potrebbe comprarla mio figlio. La banca si prende i soldi che mio figlio continuerà a pagare e io continuo a viverci. E’ il cosiddetto «diritto di sequela».

Non tutte le ipoteche, però, sono uguali. E, soprattutto, c’è un momento ed un modo in cui è possibile cancellare un’ipoteca. Un passo alla volta, e vediamo il tutto.

Che cos’è l’ipoteca volontaria o da mutuo

E l’ipoteca più comune. L’ipoteca volontaria è quella che accetto quando sottoscrivo un mutuo e, volontariamente, appunto, metto sul tavolo la mia casa (o un altro mio bene, come una macchina di lusso o l’arredamento del mio immobile) come garanzia del debito che ho contratto.

C’è solo un piccolo «però». Se la casa è cointestata, ciascuno dei proprietari avrà il diritto di sottoscrivere o meno la sua parte come garanzia verso la banca. Ad esempio. Io e mio fratello vogliamo sistemare la casa che ci hanno lasciato i nostri genitori in eredità. Io non ho abbastanza soldi per affrontare la spesa. Lui sì (non chiedetemi come ha fatto, lasciamo perdere). Io accendo un mutuo ipotecario per il mio 50%. Lui, invece, no. La banca potrà avere come garanzia solo la mia parte di casa, non la sua. Ed è qui che c’è quel piccolo «però»: raramente un istituto di credito accetterà come garanzia metà di un bene. Perché, in caso di insolvenza, sarà difficile vendere la metà di una casa.

Che cos’è l’ipoteca giudiziale

Il secondo tipo di ipoteca è l’ipoteca giudiziale, o ipoteca da sentenza. E’ quella che il debitore non ha scelto volontariamente ma che viene decretata da un giudice, sollecitato da un creditore, perché il debitore non ha pagato. Non è detto che si tratti dell’intero mutuo per la casa o per l’auto di lusso: basta non aver pagato una fattura, ad esempio, all’impresa che sta costruendo l’immobile. Se al mancato pagamento segue una condanna del giudice (ad esempio un decreto ingiuntivo), ecco che scatta l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

Che cos’è l’ipoteca legale

C’è, infine, l’ipoteca legale. Interviene nel momento in cui l’acquirente di un bene (di una casa, ad esempio) non paga l’intero prezzo pattuito. Oppure quando due o più persone ereditano quel bene e, fatte le divisioni, lasciano dei pagamenti in sospeso. L’ipoteca viene iscritta dal Conservatore di Registri Immobiliari, sempre che il beneficiario non rinunci alla tutela del bene.

Che differenza c’è tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca

Potrebbero sembrare dei sinonimi, ma in questo caso non lo sono. Una cosa è estinguere un’ipoteca ed un’altra è cancellare un’ipoteca.

Estinguere un’ipoteca significa renderla inutilizzabile, anche se, apparentemente, figura ancora come tale. Ad esempio: posso estinguere l’ipoteca sulla mia casa pagando completamente il debito. Non devo più nulla e, nella sostanza, la mia ipoteca non esiste più. Ma non è detto che venga cancellata dal registro. Affinché, attraverso una visura ipotecaria, nessuno possa più trovarla, devo chiedere che venga anche cancellata, cioè che spariscano tutte le annotazioni relative alla mia casa.

L’estinzione di un’ipoteca, secondo il Codice civile [2] avviene quando:

  • il debito viene completamente saldato;
  • il creditore rinuncia al credito garantito dall’ipoteca o all’ipoteca stessa;
  • si raggiunge il termine fissato per l’ipoteca;
  • si verifica una condizione pattuita in partenza che prevede l’annullamento dell’ipoteca;
  • trascorrono 20 anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato chiesto il rinnovo (cade in prescrizione);
  • il bene ipotecato perisce;
  • viene disposto da un tribunale.

Come cancellare un’ipoteca, invece, cambia a seconda dei casi che abbiamo visto prima, cioè dal tipo di ipoteca. Vediamo.

Come cancellare un’ipoteca volontaria

Si può cancellare un’ipoteca volontaria in due modi: in forma automatica (ad esempio quando ho finito di pagare il mutuo) oppure mediante un atto notarile.

Nel primo caso, la banca comunica entro 30 giorni agli uffici competenti l’avvenuta estinzione del debito [3] senza alcun costo per il cittadino. L’Agenzia del Territorio, ricevuta la comunicazione della banca, procede alla cancellazione dell’ipoteca. L’istituto di credito è tenuto a fare questa comunicazione, ma la legge non prevede delle sanzioni nel caso quest’obbligo non venisse rispettato. Conviene, pertanto, farne richiesta scritta. Non si sa mai.

Se, invece, per il tipo di mutuo sottoscritto o per altri motivi, fosse necessario l’atto notarile, il professionista redige un documento chiamato «atto di assenso alla cancellazione di ipoteca», che verrà firmato dal creditore. Le spese saranno a carico del debitore, cioè di chi ha finito di pagare il mutuo e chiede la cancellazione dell’ipoteca. Occorrerà pagare sia le spese del notaio sia quelle che spettano al procuratore della banca (queste ultime, di norma, vengono fissate nel contratto di finanziamento).

Come cancellare un’ipoteca giudiziale

Poiché viene decisa da un magistrato, per cancellare un’ipoteca giudiziale bisogna seguire una procedura in tribunale per ottenere l’ordine di cancellazione di quella sentenzia, cioè dell’ipoteca stessa. Non sarà una cosa immediata, ma se il debito è stato saldato, la pratica andrà, comunque, a buon fine.

Nel caso in cui l’effettiva cancellazione dell’ipoteca non avvenga in tempi brevi, la si potrà dimostrare in qualsiasi momento attraverso i documenti di assenso alla cancellazione sottoscritti dal creditore. Documenti che hanno un valore legale.

note

[1] Art. 2744 cod. civ.

[2] Art. 2878 cod. civ.

[3] Legge Bersani n. 40 del 02.04.2007.

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2 Commenti

  1. A quale giudice bisogna rivolgersi per la cancellazione di ipoteca giudiziaria? Giudice di pace? Ordinario? Del luogo in cui si trovano gli immobili o in cui si trova il giudice della sentenza?
    Si paga per la causa?
    Si può farlo senza avvocato?

    1. Sono trascorsi quasi vent’anni dall’iscrizione dell’ipoteca da parte dell’avvocato del condominio esattamente iscritta il 18.2.1999 da parte della corte d’appello del tribunale. dovendo vendere la casa come posso comportarmi per togliere l’ipoteca. Devo rivolgermi da un notaio oppure dal giudice del tribunale?

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