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Vendita terreni agricoli ereditati: plusvalenza tassabile?

14 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 marzo 2017



Se gli eredi vendono i terreni ereditati, devono dichiarare la plusvalenza tassabile ai fini Irpef?

La vendita di terreni agricoli non lottizzati, acquisiti per successione ereditaria, non genera una plusvalenza tassabile. In altri termini, il ricavato della vendita non costituisce reddito tassabile ai fini Irpef.

La legge [1] stabilisce che concorrono alla formazione del reddito ai fini Irpef i redditi diversi generati da:

  • plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione e donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
  • plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Dunque, la vendita dei terreni ereditati, per espressa previsione normativa, non produce una plusvalenza tassabile in quanto ha ad oggetto beni immobili provenienti da successione che, in quanto tali, sono espressamente esclusi dall’ambito delle cessioni che possono generare reddito tassabile da plusvalenza [2].

L’esclusione dall’ambito dei redditi diversi tassabili implica però la sussistenza di determinati requisiti.

In particolare, il terreno proveniente da successione e poi venduto dagli eredi a terzi soggetti, deve essere:

  • non lottizzato: per lottizzazione si intende, non il semplice frazionamento dei terreni, ma la sussistenza di un vero e proprio piano comunale di lottizzazione con necessaria finalità edificatoria;
  • qualificato come terreno agricolo: se si tratta, invece, di terreno edificabile (cioè qualificato come tale nel piano regolatore adottato dal Comune [3]), la vendita genera plusvalenza tassabile. La legge dispone infatti che sono “in ogni caso” tassate le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Ciò vuol dire che la cessione a titolo oneroso di un terreno edificabile genera sempre una plusvalenza tassabile, a prescindere dal fatto che esso sia stato acquisito per successione.

Terreno ereditato diviso tra gli eredi: plusvalenza tassabile?

La vendita non genera plusvalenza tassabile se la divisione ereditaria del terreno è avvenuta senza conguaglio.

La divisione ereditaria senza conguaglio è quella in cui ciascun coerede diviene titolare di una quota di fatto del bene esattamente corrispondente alla propria quota di diritto, senza dover versare agli altri eredi alcunchè. Tale divisione ha efficacia meramente dichiarativa e non produce di per sé una plusvalenza tassabile qualora i beni divisi vengano poi ceduti a titolo oneroso.

note

[1] Art. 67 TUIR.

[2] Art. 67, lett. b) TUIR.

[3] CTR Lazio sent. n. 1237/2016.


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