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Condomino assente: entro quando impugnare la delibera assembleare?

7 Aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Aprile 2017



Con la prova dell’avvenuto recapito, al condomino assente, della raccomandata contenente il verbale dell’assemblea, si presume che il destinatario ne conosca il contenuto e scatta il termine per l’impugnazione.

Con la prova dell’avvenuto recapito, all’indirizzo del condomino assente, della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale, si presume che il destinatario ne conosca il contenuto [1] e, conseguentemente, scatta il termine per l’impugnazione della deliberazione stessa [2]; sul punto, la riforma della normativa condominiale, entrata in vigore il 18 giugno 2013, con particolare riferimento agli assenti, continua a non prescrivere alcuna forma particolare per la comunicazione idonea a far decorrere il predetto termine per l’impugnazione. Lo stabilisce il Tribunale di Sassari in un recente sentenza [3]: una donna faceva causa al suo condominio per ottenere la revoca dell’assemblea condominiale che aveva – a suo dire – eletto illegittimamente l’amministratore per mancanza delle maggioranze previste dalla legge e per mancanza del numero legale poiché i condomini partecipanti. Da parte sua, il condominio sosteneva che l’attrice aveva impugnato il verbale di assemblea oltre i termini previsti, chiedendo la sua condanna per lite temeraria.

Impugnazione delibera assemblare: cos’è?

Quando si parla di impugnazione della delibera, si intende l’atto con il quale il condomino dissenziente rispetto ad una decisione dell’assemblea o comunque astenutosi o assente alla riunione chiede al giudice di stabilire che essa è illegittima perché in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale. Tali delibere sono dette viziate e si distinguono in:

  • delibere nulle, quando il contrasto con la legge o il regolamento è talmente grave che il vizio resta anche se non sono oggetto di impugnazione;
  • delibere annullabili, quando il contrasto con la legge o il regolamento, pur ledendo uno o più condomini, non è molto grave e si sana se i condomini non provvedono all’impugnazione.

L’impugnazione si propone dinanzi al giudice con uno specifico atto, tentando prima conciliazione davanti ad un ente accreditato presso il ministero della Giustizia. Se la delibera non viene impugnata, essa vincola tutti i condomini, anche se assenti all’assemblea o se – nel corso della riunione – avevano dichiarato di essere contrari.

Impugnazione delibera assemblare: entro quando?

L’impugnazione delle delibera può essere proposta dai condomini:

  • assenti all’assemblea,
  • che si sono astenuti nella votazione,
  • che si sono dichiarati contrari nella votazione.

Se la delibera è nulla questa regola non vale in quanto essa può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse.

Come anticipato, l’impugnazione si effettua attraverso una citazione davanti al giudice civile che deve essere notificata al condominio, nella persona dell’amministratore, entro 30 giorni:

  • dalla deliberazione per i condomini (astenuti o dissenzienti) presenti all’assemblea,
  • dalla data di comunicazione della delibera per i condomini assenti all’assemblea,

indicando

  • la delibera (o le delibere) che si intende impugnare,
  • i profili di illegittimità della delibera: in pratica occorre chiarire in cosa consiste il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.

Dunque, per quanto riguarda i condomini assenti, va data loro comunicazione del verbale assembleare perché abbiano conoscenza di un atto vincolante per tutti i partecipanti al condominio, che ne restano impegnati, e che devono avere, soprattutto qualora non presenti alla riunione nella quale è stata adottata una determinata decisione (pregiudizievole ai loro interessi), la possibilità di contestarlo.

Nel caso oggetto della sentenza in commento, il verbale assembleare del 01.08.2014 è stato inviato il 29.08.2014. l’attrice ha impugnato la delibera solo in data 17.10.2014, ben oltre i termini di legge e va, quindi, dichiarata decaduta: con la prova dell’avvenuto recapito all’indirizzo del condomino assente della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale, infatti, si presume che il destinatario ne conosca il contenuto e, conseguentemente, scatta il termine per l’impugnazione della deliberazione stessa [4].

note

[1] Presunzione posta dall’art.1335 cod. civ.

[2] Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ.

[3] Trib. Sassari sent. n. 315 del 06.03.2017.

[4] Cass. sent. n. 22240 del 27.09.2013.


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