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Se l’inquilino non paga le spese condominiali

30 Ottobre 2012
Se l’inquilino non paga le spese condominiali

Che succede se l’inquilino, venendo meno all’obbligo assunto verso il proprietario di casa, non paga le spese condominiali?

Nei rapporti di locazione di un immobile, capita spesso che locatore e conduttore stabiliscano che sia quest’ultimo a farsi carico, per intero, delle spese condominiali: somme che egli deve versare direttamente nelle mani dell’amministratore di condominio.

Ma che succede se l’inquilino, venendo meno a tale obbligo assunto verso il proprietario di casa, non paga? In realtà egli è inadempiente nei confronti del locatore (in virtù del contratto di locazione) e non del condominio. L’obbligo di pagare le spese condominiali, infatti, è del proprietario dell’immobile ed è solo contro quest’ultimo che il condominio si può rivalere (eventualmente con decreto ingiuntivo).

Non c’è invece nessun contratto tra condominio e inquilino.

Dunque, in questi casi, l’amministratore provvede a riscuotere le spese condominiali dal condomino, cioè dal proprietario dell’appartamento locato; quest’ultimo poi, nella sua veste di locatore, chiede all’inquilino il rimborso della quota di spese posta dalla legge a suo carico. Il conduttore, entro 60 giorni dalla richiesta, deve provvedere al pagamento. Tuttavia, al momento della richiesta, l’inquilino può esigere (rimborsando al proprietario di casa eventuali spese) che il locatore precisi analiticamente le singole voci di spesa pretese (con la menzione dei criteri di ripartizione). Può anche chiedere che gli venga messa a disposizione la documentazione giustificativa delle spese sostenute.

Alla fine di questo articolo troverete uno schema riassuntivo dove viene mostrata la ripartizione di spese condominiali tra locatore e conduttore per come prevista dalla legge. Tuttavia il contratto di locazione può prevedere deroghe a tale disciplina.

Se non ha chiesto l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, il conduttore che non abbia pagato gli oneri condominiali nei 60 giorni è automaticamente moroso.

Infatti, in mancanza della richiesta espressa da parte del conduttore, non vi è per il locatore un obbligo di indicazione specifica delle predette spese e dei predetti criteri [1].

Il mancato pagamento degli oneri condominiali per un ammontare superiore a due mensilità di canone consente al locatore di chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento [2].

Ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore

Acqua

ConsumoConduttore

Amministrazione

Compenso amministratore, postali, telefoniche, bancarie, cancelleriaLocatore

Ascensore

Manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, consumi energia, ispezioni e collaudiC
Installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento alle norme di leggeL

Autoclave

Installazione e sostituzione integrale impianto o componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.), imposte e tasseL
Manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni e collaudiC

Campanelli

Installazione e sostituzioneL
RiparazioneC

Colonne di scarico

ManutenzioneL

Gas

InstallazioneL
ConsumoC

Impianti di illuminazione, videocitofono e speciali

Installazione e sostituzione di impianti illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, allarme e sicurezzaL
Manutenzione ordinaria di impiantiC

Impianti di riscaldamento e condizionamento

Installazione, sostituzione e adeguamento leggi degli impiantiL
Manutenzione ordinaria impianti, compreso rivestimento refrattario, pulizia e lettura contatori. Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acquaC

Impianti sportivi

Installazione e manutenzione ordinariaL
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.). Consumo acqua per pulizia e depurazione: acquisto materiale per manutenzione ordinariaC

Impianto antincendio

Installazione e sostituzione impianto, acquisto estintoriL
Manutenzione ordinaria, ricarica estintori, ispezioni e collaudiC

Impianto televisivo

Installazione, sostituzione o potenziamento televisivo centralizzatoL
Manutenzione ordinaria impianto centralizzatoC

Imposta di registro relativa al contratto di locazione

50%L
50%C

Lastrici solari

Manutenzione, rifacimentoL

Parti comuni

Manutenzione straordinaria tetti, lastrici solari, rete fognaria. Sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, marmi, corrimano, ringhiere. Installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo. Installazione e sostituzione di serratureL
Manutenzione ordinaria di tetti, lastrici solari, rete fognaria, disotturazione condotti e pozzetti fogne, pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti contatori, zerbini, tappeti, guide e altri arredi, grondaie, sifoni e colonne scarico. Manutenzione aree verdi, compresa riparazione attrezzi utilizzatiC
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuniC

Parti interne all’appartamento locato

Sostituzione integrale pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria impianto riscaldamentoL
Manutenzione ordinaria pavimenti e rivestimenti, infissi e serrande, impianto riscaldamento e sanitario, apparecchi e condutture di elettricità, canna fumaria, impianti citofono e videocitofono. Rifacimento chiavi e serrature, tinteggiatura pareti, sostituzione vetri, verniciature opere in legno e metalloC

Pulizia

Spese assunzione addetto o conferimento appalto a ditta. Acquisto e sostituzione macchinari per pulizia. Acquisto bidoni, trespoli e contenitoriL
Trattamento economico addetto, spese per pulizie appaltate a ditta, materiale per pulizie e manutenzione ordinaria macchinari per pulizia. Spese sgombero neve. Derattizzazione e disinfestazione locali immondizie, disinfezione contenitori rifiuti, sacchi per raccolto rifiuti. Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva.C

Scaldabagno

Installazione, riparazioni e sostituzione nel primo anno di locazione, 50% della sostituzione dopo il primo anno di locazioneL
Riparazioni e 50% della sostituzione dopo il primo anno di locazioneC

Tasse

Tassa passo carrabileC
Tassa occupazione suolo pubblico per lavoriL

Tetto

Manutenzione, rifacimentoL

In ogni caso, il contratto di locazione può derogare a tale disciplina.

 

note

[1] Cass. sent. n. 540 del 24.01.1996.

[2] Art. 5, L. 392/1978.


7 Commenti

  1. Se un inquilino non paga le bollette della luce e questa viene staccata, chi deve pagare e cosa bisogna fare per il riallaccio . Preciso chi il contratto era intestato all’inquilino.

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  2. Se il conduttore non paga le quote condominiali, ed il locatore chiede all’amministratore di provvedere al sollecito scritto, sotto quale forma si può impostare la missiva? grazie mille anticipatamente

  3. Buon giorno se sul contratto di locazione non viene specificato il pagamento del condominio e il conduttore non paga è da considerare ugualmente moroso?

  4. Salve.
    Nel caso in cui il conduttore non adempie al pagamento degli oneri condominiali che gli competono(acqua, quote condominiali ecc.ecc.) l’amministratore è tenuto ad avvisare il locatore? Nel mio caso l’avviso è arrivato dopo circa 10 anni che il locatore non paga.
    Grazie..

  5. salve .ho stipulato un contratto di affitto con accordo scritto con l’inquilino che avrei pagato io le spese totali di amministrazione , decidendo con l’inquilini la cifra mensile di sua competenza. Tutto bene tra di noi, ma l’amministratore ha diviso le spese senza chiedermi niente,posso pretendere che tutte le spese vengano addebitate a me proprietario ,Grazie

  6. Se dopo 3 consuntivi (2015-2016-2017) non viene prodotta alcuna documentazione o nota spese all’inquilino,sia dal proprietario che dall’amministratore
    del condominio, l’inquilino è tenuto a pagare o il tutto
    viene prescritto?Mi dite le le gge cosa prevede?

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