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Ho acquistato un immobile all’asta: qual è il regime fiscale?

3 aprile 2017


Ho acquistato un immobile all’asta: qual è il regime fiscale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 aprile 2017



Dopo il fallimento dell’azienda costruttrice, ho acquistato all’asta un immobile. Non è stata dichiarata la fine lavori. Viene applicato il decreto di riduzione dell’imposta ad € 200 o vengo assoggettato al regime Iva (10%)?

In tema di regime fiscale dell’acquisto di beni immobili è possibile fissare alcuni principi generali. Se il venditore, infatti, è un’impresa la cessione potrà essere, a seconda dei casi:

  • esente da Iva, con l’applicazione dell’imposta di registro pari al 9% più le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  • soggetta a Iva, con aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso) e applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a euro 200 ciascuna.

Normalmente, se il venditore è un’impresa, la vendita è sempre esente Iva a eccezione di questi due casi:

  • quando la vendita è effettuata dall’impresa costruttrice o che ha eseguito interventi di ripristino sull’immobile entro cinque anni dalla costruzione o dall’intervento oppure anche dopo i cinque anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva con espressione della scelta nell’atto di vendita;
  • quando la vendita ha ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva con scelta espressa nell’atto di vendita.

Nel caso prospettato, il venditore è un’impresa costruttrice e il bene trasferito è un immobile abitativo. Ciò determina l’applicazione del regime fiscale Iva all’acquisto in oggetto e al contempo l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a euro 200 ciascuna.

L’articolo 16 del decreto legge n. 18/2016 prevede la riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale – pagabili ciascuna nella misura fissa di euro 200 – sul trasferimento della proprietà e altri diritti reali su beni immobili nell’ambito di procedure di vendita giudiziarie e/o fallimentari a condizione che l’acquirente dichiari che intende ritrasferire i suddetti beni entro due anni. Ove non si realizzi la suddetta condizione, infatti, le imposte sono dovute nella misura ordinaria ed è dovuto altresì il pagamento di una sanzione amministrativa pari al 30% oltre agli interessi di mora. Il termine per il recupero delle imposte ordinarie inevase da parte dell’amministrazione finanziaria decorre dalla scadenza del suddetto biennio. L’applicazione di questa norma rappresenta un indubbio vantaggio nei casi in cui il regime fiscale del trasferimento immobiliare preveda l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura percentuale, ossia nei seguenti casi:

  • vendita di fabbricati strumentali per natura, ossia quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (categorie catastali B, C, D, E, ed A/10);
  • trasferimenti soggetti a imposta di registro come, ad esempio, la vendita di fabbricato abitativo da parte di impresa non costruttrice.

Nel caso specifico, la norma suddetta non si applica al caso prospettato dal momento che il regime fiscale individuato prevede già la liquidazione delle tre imposte succitate in misura fissa.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

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