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Conferimento di immobili in una srl: conviene?

3 aprile 2017


Conferimento di immobili in una srl: conviene?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 aprile 2017



Ho 40 immobili per un valore catastale di oltre 2,6 milioni di euro. Gli immobili sono affittati con contratto a cedolare secca. Quali sono gli svantaggi e i vantaggi se creo una srl?

A prescindere dalle finalità dell’operazione, sotto un profilo fiscale, non si intravedono particolari vantaggi (anzi al contrario).

Svantaggi derivanti dall’operazione

  • Presenza di una rilevante tassazione in sede di conferimento degli immobili nella società (imposta di registro, ipotecaria e catastali al 9% per fabbricati abitativi e terreni, al 7% per fabbricati strumentali ed al 12% per terreni agricoli) e conseguenti spese notarili e costi connessi, quali la perizia di stima degli immobili da parte di professionista, oltre ai costi di gestione della società (commercialista, ecc…);
  • perdita del vantaggioso regime fiscale della cedolare secca (al 21% ed in alcuni casi al 10%) che, per legge, risulta inapplicabile nel caso di immobili di proprietà di società con applicazione, in questo caso, di una tassazione maggiormente rilevante (aliquota Ires del 27,5%, Irap del 3,9%, oltre ad eventuale tassazione in sede di distribuzione di utili che, anche nel caso di opzione per il regime di trasparenza fiscale, inciderebbe ulteriormente nella tassazione complessiva);
  • perdita del regime di esenzione dalla tassazione in caso di vendita degli immobili, previsto per le persone fisiche dopo i 5 anni. Nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società (con le aliquote sopra indicate); diversamente ciò non avviene per gli immobili ceduti da persona fisica detenuti per almeno cinque anni;
  • rischi connessi ad una maggiore tassazione derivante dalla normativa sulle società di comodo che deve essere attentamente valutata prima del conferimento ai fini della congruità dei ricavi e dei redditi societari dopo l’operazione.

Vantaggi derivanti dall’operazione

  • Maggiore tutela del patrimonio conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società (non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella srl); in effetti, il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
  • possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella srl o altre operazioni similari (conferimenti, ecc…) con costi fiscali maggiormente ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili; in questo caso ogni singola operazione deve essere preventivamente valutata anche al fine di evitare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate in termini di elusione fiscale ed abuso del diritto;
  • possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni previste dalla legge (controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria).

In conclusione, si ritiene che sia opportuna, prima di procedere, una valutazione di ipotesi alternative.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio

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