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Lo sai che? Come liberare un immobile dall’ipoteca?

Lo sai che? Pubblicato il 3 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 aprile 2017

Si può liberare, velocemente e con pochi soldi, un immobile dalle ipoteche pendenti in modo da poterlo vendere?

Il lettore ci riferisce che suo padre è munito di un titolo divenuto esecutivo (decreto ingiuntivo in data 2006 regolarmente notificato); quindi, egli può, sulla base dello stesso e nel rispetto dei termini di prescrizione decennali a partire dall’ultimo atto interruttivo (vale a dire la notifica del decreto in parola), iniziare un’esecuzione forzata mediante pignoramento dell’immobile ipotecato chiedendo l’assegnazione a fronte del pagamento dei crediti residui garantiti dalle ulteriori ipoteche. Tuttavia tale ultima procedura, in considerazione dell’interesse prospettato a liberare l’immobile suddetto dai gravami citati, appare sicuramente gravosa in termini economici, soprattutto per l’onere di iniziare una procedura esecutiva immobiliare.

Allo stato, pertanto, è sicuramente maggiormente consigliabile procedere al pagamento dei due debiti residui per poi eventualmente rinunciare alla riscossione del proprio credito con rinuncia all’ipoteca. Tale modalità, ipotizzando che il pagamento dei residui debiti del defunto avvenga con denaro personale degli eredi e non con sostanze presenti nell’eredità, non inficia, infatti, il beneficio d’inventario acquisito tramite apposita accettazione dell’eredità dal momento che nessuna norma vieta all’erede beneficiato di liquidare tutti o solo alcuni creditori ereditari con proprie sostanze.

Alternativamente, la legge consente la liberazione di un immobile dalle ipoteche iscritte mediante un apposito procedimento giudiziario che deve essere iniziato a cura dell’acquirente dell’immobile stesso. In altre parole, colui che acquista l’immobile ipotecato trascrivendo il proprio titolo di acquisto e senza essere personalmente obbligato al pagamento dei creditori ipotecari (quindi, ad esempio, non potrebbe essere uno degli eredi), può chiedere che il tribunale ordini la cancellazione dei gravami presenti sul bene comprato offrendo ai restanti creditori iscritti il prezzo convenuto per l’acquisto o, comunque, il valore del bene che non deve essere inferiore a quello calcolato come base d’asta per gli incanti previsti dal codice di procedura civile in materia di espropriazione. I creditori possono accettare l’offerta, così sostanzialmente liberando il bene dai gravami presenti, oppure rifiutarla se ritengono che il prezzo offerto non soddisfi integralmente i loro crediti come garantiti dalle ipoteche iscritte. In quest’ultimo caso, il rifiuto comporta che si apra una procedura di espropriazione alla quale parteciperanno tutti i creditori muniti di ipoteca nonché il terzo acquirente del bene che, pertanto, potrà rendersi aggiudicatario dell’immobile questa volta a titolo definitivo.

La procedura, sopra descritta per sommi capi, sostanzialmente prevede due oneri preventivi. Il primo è che il bene debba essere trasferito a un terzo che non sia personalmente obbligato verso gli altri creditori: ciò significa che bisogna provvedere a un vero e proprio trasferimento dell’immobile con pagamento delle relative imposte. In secondo luogo, previo deposito di ricorso in tribunale con corresponsione dei relativi costi di accesso alla giustizia (marca da bollo, contributo unificato, spese di notifica) occorre offrire formalmente ai creditori il pagamento di una somma di denaro che rappresenti il prezzo convenuto per il trasferimento o comunque il valore del bene, tenuto conto che quest’ultimo non può essere inferiore alla base d’asta indicata dalla legge per gli incanti nelle procedure esecutive, con il rischio – comunque – di vedersi aperta una procedura esecutiva dagli altri creditori.

Ciò detto, è opportuno che per prima cosa si valuti il credito residuo ammontante per l’estinzione dei debiti inerenti le ipoteche in modo da poter fare una valutazione circa l’onere richiesto per la relativa cancellazione del gravame previo pagamento del dovuto. Tale ultimo metodo, infatti, potrebbe risultare quanto meno più veloce se non anche più certo nella liberazione dell’immobile dalle ipoteche in vista di una sua cessione a terzi.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato


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