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Lo sai che? Usucapione del parcheggio

Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2017

È possibile diventare proprietari del posto auto con l’usucapione: necessario l’uso esclusivo per 20 anni dello spazio destinato a parcheggio.

Se un condomino, per 20 anni di seguito, ha parcheggiato la propria auto sempre nello stesso luogo del cortile condominiale, impedendo agli altri condomini di utilizzare il suo posto auto (magari con recinzioni o altri impedimenti purché non violenti), ne diventa proprietario per usucapione. È quanto più volte chiarito dalla Cassazione. La Corte ricorda che non è sufficiente aver lasciato il proprio mezzo sempre sullo stesso spazio, ma è necessario un comportamento che, manifestato agli altri condomini, evidenzi l’intenzione esplicita di usare quel posto auto come proprio, quindi impedendo agli altri un pari uso. Un esempio farà al caso nostro e ci servirà a capire quando scatta l’usucapione del parcheggio.

Immaginiamo di occupare lo stesso posto nel garage condominiale da più di 20 anni. In una fase precedente, i posti venivano occupati a rotazione, in considerazione del fatto che, come in ogni garage, ve ne sono di più o meno comodi. Poi, un po’ per abitudine, un po’ per quieto vivere, si è creata la consuetudine di occupare sempre gli stessi. Un giorno però un nuovo condomino rivendica il criterio rotatorio, ritenendo ingiusto che il suo parcheggio sia meno agevole del nostro. Proviamo a spiegargli che utilizziamo da anni quel posto auto, senza che mai vi siano state contestazioni in merito. Riteniamo inoltre che dopo così tanto tempo si possa parlare di «usucapione» e che il nuovo arrivato non possa pretendere alcunché. Invece lui insiste e ne nasce una discussione. Chi ha ragione?

Il nuovo condomino? Che ritiene “il sistema rotatorio di occupazione dei posti auto” la soluzione? Oppure noi? Che, avendo occupato per tanto tempo lo stesso posto auto, ne chiediamo l’usucapione? La soluzione è stata di recente ribadita dalla Cassazione. Ecco, secondo i supremi giudici, quali sono i presupposti per l’usucapione del parcheggio.

Per rivendicare la proprietà per usucapione dello spazio adibito a parcheggio, nel cortile del condominio, è necessario:

  • il decorso di almeno 20 anni di uso esclusivo e non contestato del posto auto;
  • aver escluso gli altri condomini dall’utilizzo del medesimo spazio riservato a parcheggio, purché ciò non sia avvenuto con mezzi violenti. È il caso, ad esempio, in cui il condomino abbia recintato con una catena l’area dove è solito parcheggiare oppure vi abbia collocato, in modo stabile, una sedia o qualsiasi altro oggetto impedendo agli altri di usare lo stesso pezzo di terreno.

Non è quindi possibile l’usucapione del posto auto in condominio se lo spazio è stato utilizzato a turno un po’ da tutti i condomini e se, tra questi, sorgono contestazioni in merito all’utilizzo del medesimo.

Affinché scatti l’usucapione, è necessario un possesso «continuativo» e «pacifico», che duri almeno 20 anni.

Come deve comportarsi il condomino che voglia rivendicare la proprietà del posto auto per usucapione? Questi non può limitarsi a provare di aver parcheggiato la propria auto, per 20 anni di seguito, sulla stessa area, ma deve dimostrare un comportamento ulteriore: l’aver escluso gli altri condomini dall’utilizzo dello stesso spazio. Insomma, è necessario un possesso simile a quello che avrebbe realizzato chi davvero fosse stato il legittimo proprietario. Una sorta di “atto di prepotenza” (inteso in senso buono).

note

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. II, 16/05/2014, (ud. 07/03/2014, dep.16/05/2014), n. 10858

Intestazione

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 14.11.2001, la società Immobiliare Due Effe s.r.l., quale proprietaria della porzione del condominio “(OMISSIS)”, ove veniva svolta l’attività alberghiera del “(OMISSIS)”, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Pordenone, il condominio Residenza (OMISSIS) per sentire accertare il proprio diritto di servitù di transito e parcheggio esclusivo a carico della aree scoperte del condominio stesso, individuate con i mappali del fg. 27 nn. 507-477 -476, come descritte nell’atto per notaio Salice del 17.6.70.

Si costituiva il condominio convenuto assumendo che la clausola costituiva di detta servitù non prevedeva un diritto esclusivo di parcheggio, potendo di esso usufruire sia l’Hotel (OMISSIS) che il Condominio. Espletata C.T.U., con sentenza 2.5.2005, il Tribunale respingeva la domanda con condanna dell’attrice alle spese di lite.

Il primo giudice rilevava che il titolo negoziale non prevedeva affatto l’esclusività d’uso a favore del fondo dominante, dovendo il titolo stesso essere interpretato nella forma meno gravosa per il fondo servente nel senso della sussistenza dell’uso promiscuo del parcheggio; escludeva, inoltre, un acquisto a titolo originario perchè la fonte negoziale non prevedeva l’esclusività dell’uso nè vi era stata l’interversione del possesso.

Avverso tale sentenza la s.r.l. Immobiliare Due Effe proponeva appello cui resisteva il condominio “Residenza (OMISSIS)”.

Con sentenza depositata il 26.5.2007 la Corte d’Appello di Trieste respingeva l’appello confermando la sentenza di primo grado e condannando l’appellante al pagamento delle spese del grado.

Osservava la Corte territoriale che il contratto 17.6.1970 non conteneva “alcuna indicazione dell’esclusività del parcheggio rispetto a tutti gli altri condomini” e che il comportamento successivo delle parti e lo stato dei luoghi, come descritto nella C.T.U., non lasciava individuare un comportamento dei contraenti, successivo al contratto, idoneo a ravvisare l’esclusività del parcheggio su determinate zone; in particolare, la cartellonistica e la segnaletica orizzontale non denunciavano affatto l’esclusività dei posti macchina, in difetto di un dispositivo meccanico o umano che impedisse il parcheggio agli altri condomini; quanto all’altra domanda, relativa all’acquisto per usucapione di detto diritto esclusivo di parcheggio, l’appellante non aveva provato “lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere”.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso, sulla base di due motivi, Mediocredito del Friuli Venenzia Giulia s.p.a. e Laguna s.a.s. di Maria Luisa Bonacini & C., quali successori, ex art. 111 c.p.c., alla Immobiliare Due Effe s.r.l., la prima quale nuovo proprietario del fabbricato ad uso albergo e, la seconda, quale utilizzatore-locatario del fabbricato nonchè nuovo esercente dell’attività dell’albergo “(OMISSIS)”.

Ha resistito con controricorso e successiva memoria il Condominio Residenza (OMISSIS).

In ottemperanza all’ordinanza collegiale del 16.7.2013, il difensore del condominio ha depositato delibera condominiale di ratifica dell’incarico conferito all’amministratore a costituirsi nel presente giudizio di legittimità.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

1) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, avendo la Corte di merito completamente omesso l’esame dell’atto pubblico 17.6.1967 che escludeva ogni diritto del condominio “Residenza (OMISSIS)” al parcheggio sul mappale 476, mappale ricompreso invece, secondo il rogito 17.6.1970, nell’area asservita a parcheggio autoveicoli in favore dell’ albergo;

di conseguenza sarebbe stato erroneamente “attribuito” al condominio convenuto il diritto a posteggiare l’auto sul mappale 476, in contraddizione con la pattuizione di cui all’atto 17.6.1967, laddove era previsto che il condominio potesse accedervi “con transito per soli pedoni”;

2) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, riguardante la domanda di acquisto a titolo originario del diritto di parcheggio esclusivo; il giudice di appello aveva al riguardo omesso di considerare l’esistenza di presidi, anche umani (controllo stabile del portiere dell’albergo), idonei a provare, unitamente ad altri segni permanenti (sbarra telecomandata, cartelloni, segnaletica orizzontale, strisce di colore diverso) l’utilizzo, in forma esclusiva, del parcheggio da parte del “(OMISSIS)”.

Va preliminarmente dichiarata l’inammissibilità del ricorso proposto dalla Laguna s.a.s. per difetto di legittimazione attiva, essendo la stessa solo locataria del fabbricato ad uso albergo, di proprietà di Mediocredito del Friuli Venezia Giulia s.p.a., unica titolare del diritto di servitù per cui è causa.

Il primo motivo di ricorso è inammissibile in quanto fondato sul mancato esame dell’atto pubblico 17.6.1967 il cui tenore, non risultando essere stato oggetto di censura in sede di appello, integra una questione nuova, come tale esulante dal sindacato di legittimità.

La sentenza impugnata ha, infatti, dato atto che la convenzione per atto pubblico del 17.6.1970, posta dall’attrice a fondamento della domanda di accertamento della servitù di transito e parcheggio esclusivo sull’area individuata da detto atto (v. pag. 6 della sentenza nella parte relativa allo “svolgimento del processo”) era stata correttamente interpretata dal primo giudice, nel senso che alla società attrice erano stati destinati alcuni posti macchina “senza alcuna indicazione dell’esclusività del parcheggio rispetto a tutti gli altri condomini” ed ha escluso, inoltre, che tale esclusività fosse desumibile dal comportamento delle parti successivo al contratto.

Priva di fondamento è la seconda censura; la Corte di merito ha disatteso l’acquisto per usucapione, in favore della società appellante, del diritto di parcheggio esclusivo i evidenziando, sulla base della valutazione di elementi in fatto,delle prove testimoniale e dell’esito della C.T.U., che la società stessa non aveva provato il diritto di escludere egli altri condomini dall’uso dello spazio riservato a parcheggio ed, anzi, ha ritenuto sussistente la prova contraria, avendo un teste dichiarato di aver sempre parcheggiato, dal 1986, sui posti auto dell’albergo ed avendo un altro testimone riferito che i vari posti auto erano occupati in maniera indistinta, senza alcun uso esclusivo da parte dei clienti del Condominio Residenza (OMISSIS).

Tale motivazione è esente da vizi logici e giuridici, non potendo essi consistere in un difforme apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice di merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare la prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi previsti tassativamente dalla legge in cui è assegnato alla prova un valore legale(Cass. n. 7394/2010; n. 6064/2008). In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con conseguente condanna delle società ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso della Laguna s.a.s.;

rigetta il ricorso di Mediocredito del Friuli Venezia Giulia s.p.a. e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali che si liquidano in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 7 marzo 2014.

Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2014


Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 ottobre 2016 – 13 gennaio 2017, n. 769
Presidente Migliucci – Relatore Bianchini

Svolgimento del processo

B. e V.R. citarono innanzi al Tribunale di Bassano del Grappa N.A. ed Al. ; la Congregazione delle Suore della Divina Volontà; S.F.M. ; A.E. ; F.E. e So.Ma. , tutti coinquilini del complesso residenziale sito in (omissis) , chiedendo che venisse accertato e dichiarato l’intervenuto acquisto per usucapione di uno spazio a parcheggio, di cui erano proprietari per 2/5 mentre i restanti erano in comproprietà dei convenuti; questi ultimi contestarono la sussistenza dei presupposti per l’usucapione.
La domanda fu respinta; proposero impugnazione V.R. ed M.E. , erede – assieme al predetto – di V.B. ; la corte di appello di Venezia respinse il gravame non ritenendo provato il mutamento del compossesso in possesso solitario, atteso che lo spazio sito nel garage condominiale era risultato utilizzato in modo indiscriminato dagli altri proprietari; giudicò poi la Corte territoriale che sarebbe rimasto privo di dimostrazione anche il possesso continuativo per vent’anni, atteso che i posti auto sarebbero stati utilizzati senza alcun ordine predeterminato e, per un certo periodo, anche a rotazione; negò altresì che il possesso potesse dirsi pacifico, stanti le continue discussioni in sede condominiale aventi ad oggetto la propria pretesa di godere in via esclusiva dello spazio in questione, e che si fosse raggiunta la prova di un idoneo animus possidendidiretto a realizzare il godimento del bene uti dominus e non già uti condominus; il giudice del gravame contestò infine la concludenza e la decisività delle riproposte prove per testi.
Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso V.R. , anche quale erede di V.B. , facendo valere due motivi di annullamento illustrati da successiva memoria; hanno resistito con controricorso N.A. ed Al. ; la Congregazione delle Suore della Divina Volontà e S.D. ; sono rimaste intimate A.E. ; F.E. e So.Ma. .

Motivi della decisione

§1 – È infondata l’eccezione di tardività del ricorso, sollevata nel controricorso, in quanto individua il dies ad quem del perfezionamento della notifica a mezzo del servizio postale (a cura del difensore del V. , agente ai sensi della legge 53 del 1994) per il notificante, la data di ricezione della raccomandata (5 novembre 2012) e non già quella di spedizione della medesima (30 ottobre 2012, penultimo giorno utile)
§ 2 Con il primo motivo vengono denunciate la violazione “e” la falsa applicazione di una serie di norme sostanziali relative all’acquisto per usucapione di beni in comunione – artt. 1102; 1117; 1158; 1140; 1141; 1163; 1164 cod. civ. – viene poi fatto valere un triplice ed indifferenziato vizio di motivazione (denunciata come omessa, insufficiente “e” contraddittoria) laddove la Corte lagunare non ritenne utilmente richiamabili a prova di un possesso utile all’usucapione una serie di documenti; è infine sostenuta la violazione delle norme sulla valutazione delle prove – artt. 115 e 116 cpc – e sulla ripartizione dell’onere dimostrativo – art. 2697 cod. civ..
§ 2.a – Sostiene innanzi tutto parte ricorrente che la Corte di Appello sarebbe incorsa in un errore nell’interpretare i confini applicativi delle norme sull’usucapione, laddove – similmente al Tribunale che era pervenuto alle medesime conclusioni – aveva affermato la necessità di una interversione nel possesso per aversi l’usucapione di un bene in comproprietà.
§ 2.a.1 – Il rilievo è infondato in quanto esso prende spunto dall’affermazione contenuta a fol. 7 della gravata decisione, nella quale si condivideva l’argomentazione adottata dal Tribunale, a mente della quale “perché il compartecipe alla comunione inizi il possesso utile ai fini della usucapione, occorra (occorre) che il suo legittimo uso della cosa comune si estenda con il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso“: dal momento però che nel successivo svolgimento argomentativo la Corte territoriale focalizza l’elemento necessario a che si produca tale “mutamento di titolo” nella trasformazione del compossesso in un possesso solitario, appare evidente che il giudice del gravame fece riferimento solo formale alla nozione tecnica di interversione del possesso da una originaria posizione di detenzione.
§ 2.b – Contesta poi la ricorrente la corrispondenza al vero dell’affermazione, contenuta nella sentenza, secondo la quale i posti auto sarebbero stati utilizzati a rotazione ed in modo promiscuo da tutti i condomini: a riprova di ciò richiama – pur non riproducendone il contenuto né indicando i tempi ed i modi di allegazione processuale – dei documenti che dimostrerebbero il contrario; assume altresì la fallacia dell’argomentazione in forza della quale la Corte territoriale era pervenuta a negare il carattere “pacifico” della relazione con il posto auto, mettendo in contrario in evidenza che nella interpretazione di legittimità dell’art. 1163 cod. civ. il possesso deve qualificarsi “pacifico” laddove non sia stato acquistato con violenza mentre il contrasto con gli altri aventi diritto vale solo ad escludere il diverso carattere della buona fede del (com)possessore (viene citata Cass. Sez. Un 2088 del 1990): ne ricava che le continue diatribe condominiali circa le proprie pretese ad utilizzare sempre quel posto auto non potevano incidere sul carattere pacifico della relazione con lo spazio a parcheggio. Deduce inoltre, in progressione argomentativa, che, una volta che il possessore abbia dimostrato la sussistenza dei requisiti del possesso idonei alla usucapione, sarebbe il proprietario a dover provare l’esistenza di elementi impeditivi dell’effetto acquisitivo derivante da tale situazione protratta nel tempo. Denuncia infine l’erronea statuizione di inesistenza dell’animus possidendi, giustificata in sentenza dalla coscienza da parte propria dell’opposizione degli altri condomini alla disponibilità esclusiva di quel determinato posto nel garage comune.
§ 2. c – Anche tali rilievi non hanno fondamento.
§2.c.1 – La valutazione della inesistenza di prove circa la continuità del possesso è inibita a questa Corte dalla mancata riproduzione delle prove documentali che – secondo l’assunto del ricorrente – ne avrebbero costituito dimostrazione: ne consegue che neppure è scrutinabile il denunciato vizio motivazionale nella valutazione di tali prove.
§ 2.c.2 – Gli altri rilievi ne rimangono assorbiti perché la mancanza dell’elemento della continuità del possesso rende superfluo il riscontro dei medesimi, non essendo comunque possibile l’effetto acquisitivo derivante dal decorso del tempo.
§ 3 – Con il secondo motivo viene denunciata la contraddittorietà della motivazione laddove la Corte del merito non ammise la prova testimoniale diretta a dimostrare il possesso esclusivo dei posti auto controversi e, al contempo, ritenne provato un uso promiscuo delle medesime porzioni di superficie; in particolare il ricorrente si duole della ritenuta inammissibilità della prova in questione – della quale riporta il contenuto – per non esser stata riprodotta nell’atto di appello: a contrastare tale assunto, trascrive brani dell’impugnazione, diretti tutti a censurare la mancata ammissione delle prove in questione.
§ 3.a – Il rilievo rimane assorbito dalla riscontrata mancanza della continuità del possesso; sarebbe stato comunque infondato perché il ricorrente non sottopone a critica la concorrente ragione – posta a base della decisione del Tribunale e condivisa dal giudice dell’appello: vedi fol. 8 della gravata decisione – relativa alla irrilevanza dimostrativa di tali prove.
§ 4 La ripartizione dell’onere delle spese segue il principio della soccombenza, secondo la quantificazione indicata nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 2.200 di cui 200 per esborsi.


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