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Lo sai che? Il condominio può obbligarmi a rifare i balconi?

Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2017

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È nulla la delibera dell’assemblea di condominio che impone ai proprietari di rifare i pavimenti e le solette dei balconi perché sono di proprietà esclusiva.

I balconi appartengono ai proprietari dei singoli appartamenti cui si riferiscono e, pertanto, l’ultima parola in merito alla loro ristrutturazione spetta a questi ultimi. Risultato: il condominio non può obbligare i condomini a rifare solette e pavimenti del balconi a proprie spese. Né la spesa può essere ripartita su tutti i condomini. Diversamente, la delibera è nulla e tale nullità può essere fatta valere innanzi al giudice senza limiti di tempo (quindi anche oltre i normali 30 giorni previsti dalla legge). È quanto chiarito dalla Cassazione con una ordinanza di poche ore fa [1].

Una delibera assembleare, anche se presa a maggioranza, non può decidere su questioni attinenti alla proprietà privata né obbligare i proprietari a compiere (o non compiere) determinate opere all’intero del proprio appartamento: solo il titolare dell’appartamento ha potere in merito.

La votazione dell’assemblea di condominio che va a incidere sulla proprietà dei singoli condominio è legittima solo se raggiunta con l’unanimità dei voti: in tal caso, infatti, il consenso di tutti i condomini avrebbe il significato di un’autolimitazione volontariamente assunta da questi stessi e non per volontà di altri (sebbene si tratti della maggioranza).

Ebbene, poiché il diritto di proprietà del condomino non si riferisce solo all’appartamento in sé, ma si estende anche ai relativi accessori e alle pertinenze come balconi, cantine, giardini, autorimesse, ecc., su tali beni l’unico a decidere può essere solo il proprietario. L’assemblea, infatti, non può assumere decisioni che riguardano i beni di proprietà esclusiva a meno che non si riflettano sull’adeguato uso di quelli comuni.

Con il risultato che è nulla, secondo la cassazione, la delibera condominiale che dispone di rifare la pavimentazione o la soletta dei balconi nell’edificio. Sia che le spese vengano addebitate al proprietario dell’appartamento, sia che vengano ripartite tra tutti i condomini (chi, infatti, non ha un balcone potrebbe ritenere illegittimo essere assoggettato a tali costi).

La nullità in questo caso è prevista perché l’assemblea esce fuori dalle proprie attribuzioni e, pertanto, l’impugnazione può essere fatta valere senza limiti di tempo (quindi anche oltre 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea).

Diverso è il discorso per frontali e sottobalconi, che invece sono parti comuni in quanto contribuiscono a rendere l’edificio più gradevole dal punto di vista estetico e si armonizzano con il prospetto della costruzione. Frontali e sottobalconi, insomma, rientrano in quei beni di tutto il condominio perché incidono sul decoro architettonico. Su di essi, quindi, l’assemblea di condominio ha potere di decisione.

Balconi, cosa paga il proprietario dell’appartamento?

Cerchiamo di capire, in materia di balconi, cosa è a carico del proprietario dell’appartamento e cosa no.

Spese a carico del proprietario

Sono integralmente a carico del proprietario dell’appartamento le spese relative a:

  1. rifacimento del balcone (struttura, ringhiera o parapetto);
  2. pavimento del balcone;
  3. sottofondo del balcone, che fa da copertura al balcone sottostante (cielino inferiore). Questa interpretazione non è però condivisa dalla Cassazione secondo cui [2], essendo parte della facciata in quanto visibile, è a carico di tutti i condomini (secondo tale interpretazione la spesa va ripartita per millesimi). Secondo un’altra sentenza della Suprema Corte [3] il cielino appartiene al proprietario del balcone sovrastante, e a questi spetta manutenerlo.

Spese a carico di tutti i condomini

Sono invece a carico di tutti i condomini, con ripartizione secondo millesimi, le spese relative a:

  1. rifacimento o manutenzione parapetto in muratura che è anche elemento estetico della facciata condominiale (a contribuire alla spesa deve essere anche il condomino che non ha balconi) [4];
  2. balconata-ballatoio che serve per gli accessi alle singole unità immobiliari.

note

[1] Cass. sent. n. 6652/17 del 15.03.17.

[2] Cass. sent. n. 637/2000.

[3] Cass. sent. n. 6621/2012.

[4] Cass. sent. n. 6624/2012.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 3 – 15 marzo 2017, n. 6652
Presidente Petitti – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

M.E. propose impugnazione, davanti al Tribunale di Roma, avverso la delibera assunta dall’assemblea del Condominio di via (omissis) in data 16.06.2005, chiedendone la declaratoria di nullità nella parte in cui disponeva l’esecuzione dei lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi dell’edificio, quali elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra cui non vi era l’istante.
Il Condominio di via (omissis) resistette all’impugnazione, sostenendo che i lavori da effettuare inerivano all’estetica del fabbricato.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 11588/2009, depositata il 27.01.2009, respinse l’impugnazione spiegata, ritenendo che i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell’edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerati parti comuni dell’edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. M.E. propose appello, deducendo che l’intervento deliberato dall’assemblea condominiale comprendeva anche lavori riguardanti principalmente ed essenzialmente l’impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti, opere che nulla avevano a che vedere con l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio.
Resistette il Condominio di via (omissis), eccependo, in rito, l’inammissibilità e l’improcedibilità dell’appello e, nel merito, la sua infondatezza.
Con sentenza n. 5812/2015, depositata il 21.10.2015, la Corte di Appello di Roma dichiarò inammissibile l’impugnazione, rilevando che l’appellante aveva dedotto per la prima volta in sede di gravame che i lavori disposti con la delibera condominiale contestata inerivano ad opere di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione dei balconi, richiamando espressamente l’art. 3 del capitolato d’appalto, e non solo ai lavori relativi ai frontalini e ai sottobalconi, avendo così ampliato inammissibilmente il thema decidendum.
Per la cassazione della sentenza n. 5812/2015 della Corte di Appello di Roma ricorre Mesa Evelina sulla base di un unico motivo.
Si difende con controricorso il Condominio di via (omissis).
Ritenuto che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il controricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
Il motivo di ricorso deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente ritenuto che la contestazione della delibera condominiale, in ordine all’inerenza dei lavori disposti anche all’impermeabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi, fosse fatto nuovo inammissibile, perché dedotto per la prima volta in sede di gravame, mentre in realtà già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l’area di calpestio.
Il motivo di censura è manifestamente fondato.
Invero, soltanto la richiesta, nel giudizio di appello, della declaratoria di nullità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado, costituisce, atteso il mutamento dell’iniziale “causa petendi”, una domanda nuova, vietata dall’art. 345 c.p.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 18/02/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986).
Va considerato, peraltro, come pure l’eventuale deduzione soltanto in appello della nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sottobalconi (come evidenziato in primo grado), ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è prospettabile come domanda nuova, vietata ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio (arg. da Cass. Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015).
Deve inoltre ritenersi che, poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994). E alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016).
Il ricorso va pertanto accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale si uniformerà ai richiamati principi e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.


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