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Posso aumentare il canone di affitto dopo i primi 4 anni?

15 marzo 2017


Posso aumentare il canone di affitto dopo i primi 4 anni?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 marzo 2017



Se il contratto di locazione si rinnova automaticamente dopo i primi 4 anni, le condizioni contrattuali sono le stesse del precedente; il canone può aumentare se viene stipulato un nuovo contratto.

Il padrone di casa non può, durante l’affitto, pretendere un canone superiore di quanto concordato e indicato nel contratto: tale misura rimane, infatti, la stessa e non può variare, per tutta la durata del rapporto, fatto salvo l’adeguamento all’inflazione secondo gli indici Istat. Né lo stesso contratto di locazione può prevedere, già a monte, delle progressive maggiorazioni che scattano con i successivi anni. Stando così le cose sembrerebbe che non sia mai possibile aumentare il canone di affitto. Se, dopo i primi quattro anni di validità del contratto, le parti (inquilino e padrone di casa) dovessero mettersi d’accordo e concordare un nuovo canone mensile, potrebbero farlo? La legge, in questo è rivolta a tutelare l’inquilino onde evitare che il locatore, una volta consentito a quest’ultimo di prendere possesso dell’appartamento e avervi trasferito tutta la propria “vita”, venga costretto a condizioni economiche più onerose di quelle inizialmente concordate. Tuttavia, esiste un modo per aumentare il canone di affitto dopo i primi quattro anni. Vediamo come.

Come noto, una volta scaduti i primi quattro anni del contratto di affitto, questo si rinnova automaticamente per altri quattro anni: un rinnovo previsto dalla legge stessa e contro il quale il padrone di casa non può opporsi salvo che ricorrano alcuni casi particolari contemplati dalla legge [1]. Solo in tali ipotesi (che abbiamo riportato in nota), il locatore può opporre disdetta all’affitto. Diversamente, il contratto prosegue alle stesse condizioni economiche dei primi quattro anni. Anche il canone di affitto, quindi, segue lo stesso importo concordato inizialmente e, salvo l’adeguamento Istat (se il contratto non è stato stipulato con la “cedolare secca”), non c’è modo di modificarlo.

Ma padrone di casa e inquilino potrebbero anche decidere, alla scadenza dei primi quattro anni di locazione, di sciogliere il contratto e stipularne uno completamente nuovo concordando, con esso, un canone di affitto superiore rispetto a quello precedente e definendo, così, diverse condizioni economiche del rapporto. In buona sostanza, il secondo contratto, in quanto svincolato completamente dal primo, non dovrebbe essere considerato come una violazione al divieto di aumentare il canone di affitto e, in questo modo, il padrone di casa potrebbe esigere un compenso superiore. Ovviamente, l’inquilino potrebbe rifiutare la stipula del nuovo contratto – è suo diritto farlo – e mantenere il secondo, per altri quattro anni, alle stesse condizioni economiche.

note

[1] Art. 3 L. 431/1998

1.Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a)quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b)quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c)quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d)quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e)quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f)quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g)quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2.Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3.Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

4.Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5.Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6.Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.


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1 Commento

  1. BUONASERA. QUALE’ LA GIUSTA PROCEDURA SE IL LOCATORE PER 17anni A INTASCATO IN NEO LA PIGIONE E’ NON HA MAI RINNOVARE IL CONTRATTO ?

    INOLTRE,DOPO 17anni HA REGISTRATO L’UNICO CONTRATTO FUORI PROVINCIA E’ HA FALSIFICATO UN NUOVO CONTRATTO PER “CAVILLI VARI” ?

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