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Servitù, chi paga le spese sul terreno di passaggio?

16 marzo 2017


Servitù, chi paga le spese sul terreno di passaggio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 marzo 2017



Il titolare del fondo dominante è tenuto a contribuire alle spese sostenute dal proprietario del fondo servente quando queste contribuiscono a rendere più agevole l’esercizio del diritto di servitù.

Chi paga le spese per lavori fatti sul terreno ove altre persone hanno diritto di passare in quanto titolari di un diritto di servitù? In altre parole, se il proprietario del «fondo servente» (così si chiama colui che “subisce” la servitù altrui) decide di fare delle migliorie sulla strada o sul terreno che finiscono per agevolare l’esercizio della servitù da parte del titolare del «fondo dominante» (colui, cioè, che usufruisce del diritto di servitù), chi paga per queste spese? A chiarirlo è stata una ordinanza della Cassazione pubblicata proprio ieri [1].

Servitù: cosa prevede la legge?

Partiamo dalla norma del codice civile [2] perché già questa è molto chiara nello spiegare come comportarsi in presenza di una servitù e di lavori svolti sul fondo servente.

Il proprietario del fondo dominante (chi, cioè, esercita il diritto di passaggio sul terreno o sulla strada altrui), può effettuare, a proprie spese, opere necessarie per conservare la servitù; ma deve farlo scegliendo il momento e il modo che dia meno fastidio e intralcio al proprietario del fondo servente.

Se però tali lavori finiscono per dare un vantaggio anche al fondo servente, le spese sono sostenute da entrambi i soggetti in proporzione ai rispettivi vantaggi.

La norma dunque contempla due sole ipotesi, che tuttavia ricorrono entrambe nel caso in cui i lavori siano svolti dal titolare del diritto di servitù ovviamente nel proprio interesse:

  • la regola è che la spesa è sempre a carico del titolare del fondo dominante (chi, cioè, esercita la servitù);
  • tuttavia, se i lavori creano un’utilità anche al titolare del fondo servente, quest’ultimo è tenuto a contribuire alle spese in proporzione al proprio vantaggio: una proporzione che, se non definita dalle parti di comune accordo, sarà determinata dal giudice.

La norma, però, nulla dice in merito all’ipotesi in cui i lavori siano eseguiti invece dal proprietario del fondo servente, da chi cioè subisce la servitù. E proprio su questo punto è arrivato il chiarimento della Cassazione. Secondo la Corte, anche in questa ipotesi, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito sulla strada di sua proprietà – anche se nel proprio esclusivo interesse – opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Per comprendere la questione ricorriamo a due esempi.

Servitù: chi paga?

Il proprietario del piano terra di un palazzo è anche titolare della corte adiacente all’edificio. Ma su questa corte gli altri condomini hanno una servitù di passaggio per poter accedere ai propri box auto. Il tempo e le intemperie climatiche creano una serie di buche su tale strada; così l’assemblea di condominio decide di deliberare dei lavori di riparazione e pavimentazione. Le opere rendono il terreno – come detto, di proprietà esclusiva del condomino del piano terra – sicuramente più bello e fruibile, così il condominio chiede al relativo titolare di partecipare alle spese. Può farlo? Sì, in base all’utilità arrecata al bene e all’incremento del suo valore, le spese andranno divide “bonariamente” tra le parti o, in difetto, secondo quanto decide il giudice.

Facciamo invece l’esempio in cui a delegare i lavori sia il proprietario della stradina: le opere di pavimentazione, sebbene finiscono per coprire tutti i dislivelli e le buche che il tempo ha creato, servono anche a far giocare i suoi nipotini nel giardino. Ma, dopo aver pagato la ditta, il condomino del piano terra bussa alla porta degli altri condomini e chiede loro di contribuente al costo del rifacimento del terreno. Può farlo? Anche in questo caso la risposta è affermativa e vale la stessa regola appena detta.

Dunque, se il proprietario del fondo servente esegue sul bene e nel suo interesse degli interventi necessari alla conservazione della servitù, le spese devono essere sostenute anche dal proprietario del fondo dominante in proporzione ai rispettivi vantaggi.

note

[1] Cass. ord.. n. 6653/17 del 15.03.2017.

[2] Art. 1069 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 – 15 marzo 2017, n. 6653
Presidente Petitti – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Il ricorrente Condominio di via (omissis) di Palermo impugna, articolando due motivi di ricorso, la sentenza n. 1128/2015 della Corte d’Appello di Palermo, resa il 16/07/2015, che, accogliendo gli appelli proposti dal Condominio di (omissis) , e dal Condominio di (omissis) , ed in riforma della pronuncia di primo grado del Tribunale di Palermo del 23/08/2008, ha rigettato la domanda proposta con citazione dell’11/04/2005 dal Condominio di via (omissis) nei confronti del Condominio di (omissis) , del Condominio di (omissis) , del Condominio di (omissis) , e del Condominio di (omissis) . Tale domanda era volta ad ottenere dai Condomini convenuti il rimborso della quota, pari ad Euro 21.172,54, loro spettante, delle spese sostenute (pari ad Euro 31.750,80) per la manutenzione della stradella rientrante nella proprietà del Condominio di via (omissis) ma gravata di servitù di passaggio a vantaggio dei medesimi condomini convenuti, e danneggiata dal continuo transito di mezzi meccanici ad opera dei partecipanti a questi ultimi. La Corte d’Appello di Palermo ha posto in evidenza come, agli effetti dell’art. 1069 c.c., il titolare del fondo servente non ha alcun obbligo di legge ad eseguire sul proprio immobile le opere necessarie per l’esercizio della servitù, e che lo stesso non può, peraltro, servirsi di tale norma per far gravare sul titolare del fondo dominante (che pur ne tragga vantaggio) le spese di manutenzione della sua proprietà. La Corte d’Appello ha pure aggiunto che, nel caso di specie, le opere eseguite dal Condominio di via (omissis) riguardavano un complessivo risanamento dell’edificio condominiale, a causa di suoi difetti costruttivi-progettuali, risanamento che, a dire dell’espletata CTU, avvantaggiava solo in minima parte i Condomini di (omissis) .
Si difendono con controricorso il Condominio di (omissis) , il Condominio di (omissis) , il Condominio di (omissis) , e il Condominio di (omissis) .
Il primo motivo di ricorso denuncia omesso esame di fatto decisivo e controverso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto la sentenza impugnata non avrebbe considerato alcune risultanze dell’elaborato peritale, quali la necessità o l’utilità delle opere realizzate per l’agibilità della fruizione della stradella e per il mantenimento ed il miglioramento del godimento di essa.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione falsa applicazione dell’art. 1069 c.c., sostenendosi che tale norma imponga che le spese per le opere necessarie alla conservazione della servitù eseguite dal proprietario del fondo servente debbano essere sostenute dai proprietari del fondo servente e del fondo dominante in proporzione dei reciproci vantaggi.
Ritenuto che il ricorso proposto dal Condominio di via (omissis) potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I controricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
I due motivi di ricorso possono essere esaminati unitamente, in quanto intimamente connessi.
La Corte d’Appello di Palermo ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta in maniera difforme dalla giurisprudenza di questa Corte, espressa in orientamento risalente, ma che comunque va qui confermato, non sussistendo elementi per mutare lo stesso.
Un conto, invero, è affermare, come fanno i giudici di appello, che il proprietario del fondo dominante ha il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servitù, operando a sue spese, mentre non ha l’obbligo ex lege di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l’esercizio della servitù (così Cass. 22/11/1978, n. 5449). Altro conto è escludere quel che afferma espressamente il comma 3 dell’art. 1069 c.c., ovvero che, se le opere necessarie per conservare la servitù giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi. Dalle norme di cui all’art. 1069 c.c. si desume, perciò, in via di interpretazione estensiva, per il caso in cui l’esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente, e senza l’ausilio di opere autonome, l’obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all’uso (Cass. Sez. 2, 12/01/1976, n. 72, proprio relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale e di obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali insieme con i partecipanti al condominio, in misura proporzionale all’uso). Si è pure affermato che l’art. 1069, comma 3, c.c. (allorché stabilisce che, nel caso in cui le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente, giovano anche a quest’ultimo, le relative spese debbano essere sostenute da entrambi i soggetti del rapporto giuridico di servitù in proporzione dei rispettivi vantaggi), non costituisce una norma eccezionale, ma, al contrario, rappresenta l’applicazione di un più generale principio di equità ispirato all’esigenza di evitare indebiti arricchimenti. Pertanto, tale norma è applicabile anche nel caso, da essa non specificamente contemplato, in cui sia stato il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù (Cass. Sez. 2, 05/07/1975, n. 2637; Cass. 15/02/1982, n. 949).
Il ricorso va pertanto accolto, va cassata la sentenza impugnata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:
“Agli effetti dell’art. 1069, comma 3, c.c., allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi”.
Il giudice di rinvio pronuncerà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per provvedere sulle spese nel giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo.


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1 Commento

  1. Può aiutare?

    Vorrei sapere come fare una “Servitù obbliagatoria e partecipazione alle Spese di manutenzione e Condominiali per persone con “Diritto di Passaggio”?

    Abbiamo comprato una casa in Biella che ha un ingresso e diritto di passaggio per una seconda & terza persona attraverso un cortile comune che è attaccato alla casa.

    Esso è stato portato alla nostra attenzione che i precedenti proprietari trascurato l’ingresso & a piedi la zona del diretto di passaggio e ha bisogno di riparazione e potrebbe causare danni alle altre persone. Vogliamo impostare un pagamento mensile per la manutenzione e l’acquisto di assicurazione per tutti gli interessati eliminare eventuali problemi in futuro.

    Non so come a fare questo e se possibile.

    Grazie Mille,

    Andrea

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