Affitto 3+2 a canone concordato in tutti i Comuni

17 marzo 2017


Affitto 3+2 a canone concordato in tutti i Comuni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 marzo 2017



Non più solo nei «Comuni ad alta tensione abitativa» si può stipulare un contratto di affitto concordato della durata di 3+2 anni: il nuovo decreto del Ministero delle Infrastrutture.

Grosse novità per i contratti di affitto a canone concordato, quelli cioè di durata 3+2 (tre anni iniziali, più altri due di rinnovo automatico): da oggi potranno essere firmati in qualsiasi città d’Italia e non più solo nei «Comuni ad alta tensione abitativa» come prevedeva la legge del 98 [1]. È quanto prevede il nuovo decreto del Ministero delle Infrastrutture, appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale [2] che aggiorna, dopo ben 18 anni, le vecchie regole. Nella mini riforma non si prevede solo che i contratti di locazione 3+2 a canone concordato diventano possibili ovunque, ma ci sono regole che toccano anche i contratti di affitto transitori e per studenti. Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le modifiche alla disciplina sui contratti di locazione 3+2 e agli altri tipi di contratti.

Locazioni 3+2, le novità

Scarica gratis il modello del contratto 3+2.

Una delle novità del nuovo decreto delle infrastrutture è che associazioni e sindacati potranno attestare la corrispondenza del contratto di locazione ai contenuti della convenzione. Il loro intervento non è però obbligatorio, ma solo a richiesta delle parti. Tuttavia è prevedibile che, in caso di attestazione, il contratto sarà più difficilmente contestabile dalla controparte, il che rende la procedura uno strumento per evitare inutili contenziosi.

Agli accordi integrativi possono partecipare anche associazioni onlus che si occupano di immigrazione, in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari.

Un aggiornamento del decreto riguarda la cedolare secca: se il locatore non l’ha scelta gli accordi territoriali possono prevedere l’aggiornamento del canone non superiore al 75% della variazione Istat. Viene inoltre prevista una riduzione del 15% dell’aliquota della cedolare secca nei comuni ad alta tensione abitativa e detrazioni ai dipendenti che si trasferiscono oltre 100 km o fuori regione e agli studenti tra i 20 e 30 anni.

Locazioni 3+2: dove si possono stipulare?

Come abbiamo detto, viene abbandonato il limite, previsto in precedenza, della possibilità di stipulare i contratti 3+2 a canone concordato solo nei Comuni ad alta tensione abitativa (elenco che era, peraltro, alquanto fumoso). Ora sarà invece possibile siglare contratti a canone concordato dovunque, grazie al fatto che le norme convenzionali sono applicabili sì nei Comuni dove sia stato fatto un accordo territoriale (presupposto necessario per fare contratti “concordati”) ma anche, dice la convenzione , «a quelli sottoscritti negli altri Comuni». Quindi, adesso, anche nei comuni privi di «alta tensione abitativa» diventa possibile fare gli accordi territoriali e stipulare contratti concordati.

Locazioni per studenti, le novità

Scarica qui il modello del contratto per studenti.

Con la mini riforma, gli speciali contratti di affitto per gli universitari valgono anche nei Comuni che sono sede di istituti di istruzione superiore, e anche nel caso in cui l’inquilino sia iscritto a master, specializzazioni o perfezionamenti.

Dunque la locazione per studenti viene estesa anche a chi segue master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti. Sono esclusi i contratti stipulati con gli studenti dei programmi Erasmus, dato che questi restano iscritti alla facoltà di provenienza.

Contratto di affitto per uso transitorio

Scarica il modello del contratto per esigenze transitorie.

Tra le ragioni che ora consentono l’utilizzo della locazione transitoria vi sono anche le finalità connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali.

I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Se il contratto è motivato sulla base di ragioni non previste da accordi tra organizzazioni di categoria o difficilmente documentabili, gli accordi stessi devono stabilire le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi.

note

[1] Legge n. 431/1998.

[2] Min. Infrastrutture, decr. 16.01.2016 in Gazz. Uff. n. 62 del 15.03.2017.

MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI

DECRETO 16 gennaio 2017

Criteri generali per la realizzazione degli accordi  da  definire  in
sede locale  per  la  stipula  dei  contratti  di  locazione  ad  uso
abitativo a canone concordato, ai sensi  dell'articolo  2,  comma  3,
della legge 9  dicembre  1998,  n.  431,  nonche'  dei  contratti  di
locazione transitori  e  dei  contratti  di  locazione  per  studenti
universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3  della  stessa
legge. (17A01858) 

(GU n.62 del 15-3-2017)

 
                             IL MINISTRO 
                DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 
 
                           di concerto con 
 
                             IL MINISTRO 
                    DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE 
 
  Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive  modificazioni,
concernente la  disciplina  delle  locazioni  e  del  rilascio  degli
immobili adibiti ad uso abitativo pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
del 15 dicembre 1998, n. 292, supplemento ordinario, n. 203/L; 
  Visto in particolare l'art. 2, comma 3, della citata legge  n.  431
del 1998 che dispone che le  parti  possono  stipulare  contratti  di
locazione, definendo il valore del canone, la durata  del  contratto,
anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, commi 1, 2 e 3; 
  Vista  la  Convenzione  nazionale  in   data   8   febbraio   1999,
sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge  n.  431  del
1998 tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale; 
  Visto il decreto interministeriale lavori  pubblici-finanze  del  5
marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1999, n.  67
con il quale sono stati indicati, sulla base della citata Convenzione
nazionale, i criteri generali per la realizzazione degli  accordi  da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione  ai
sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431; 
  Visto    il    decreto    interministeriale    infrastrutture     e
trasporti-economia e finanze del 30 dicembre  2002  pubblicato  nella
Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, n. 85, supplemento  ordinario
n. 59, con il quale sono stati definiti,  in  mancanza  di  un  unico
accordo tra le organizzazioni sindacali della proprieta'  edilizia  e
dei conduttori, i criteri generali per la realizzazione degli accordi
in sede locale per la stipula dei contratti  di  locazione  ai  sensi
dell'art. 2, comma 3,  della  legge  n.  431  del  1998  nonche'  dei
contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione  degli
studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi  1,  2  e  3  della
stessa legge; 
  Visto in particolare l'art. 4, comma 1, della menzionata  legge  n.
431 del 1998, cosi' come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c),
della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce, tra altro,  che  il
Ministro  dei  lavori  pubblici,  ora  infrastrutture  e   trasporti,
convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al
fine di individuare i criteri generali che costituiscono la base  per
la realizzazione degli accordi da definire in sede  locale  ai  sensi
dell'art. 2 comma 3 e dell'art. 5, commi 1,  2  e  3  della  suddetta
legge n. 431 del 1998; 
  Viste  le  note  del  Vice  Ministro  delle  infrastrutture  e  dei
trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le  quali  in  data  27  luglio
2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai  sensi
del richiamato art. 4, comma 1, della legge n.  431  del  1998,  sono
state convocate le organizzazioni della  proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al  fine
di  predisporre   una   nuova   Convenzione   nazionale   adeguandola
maggiormente alle esigenze derivanti dalla  crescente  situazione  di
disagio  abitativo  relativo  al  comparto  delle  locazioni  ad  uso
abitativo; 
  Vista la Convenzione  nazionale  in  data  25  ottobre  2016  ed  i
relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1,  della
richiamata  legge  n.  431  del  1998  tra  le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente  rappresentative  a
livello nazionale, fatta eccezione dell'organizzazione dei conduttori
Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture  e  trasporti,
dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini; 
  Viste le memorie depositate nel corso della riunione del 25 ottobre
2016 dalle organizzazioni degli inquilini Asia-Usb; Unione inquilini;
Sicet e dall'organizzazione della proprieta' edilizia Confedilizia; 
  Considerato che dal numero delle  sottoscrizioni  alla  Convenzione
del 25 ottobre 2016 e' possibile constatare l'avvenuto raggiungimento
dell'accordo tra le parti  ai  sensi  dell'art.  4,  comma  1,  della
richiamata legge 431 del 1998 tra le organizzazioni della  proprieta'
edilizia e dei  conduttori  maggiormente  rappresentative  a  livello
nazionale; 
  Considerato altresi', che l'art. 4, comma 2, della menzionata legge
n. 431 del 1998 prevede che  i  criteri  generali  individuati  nella
Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro
dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture  e  dei  trasporti)  di
concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze)
da emanare entro trenta giorni dalla  conclusione  della  Convenzione
soprarichiamata; 
 
                              Decreta: 
 
                               Art. 1 
 
       Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti 
           di locazione nella contrattazione territoriale 
 
  1.  Gli  accordi  territoriali,  in  conformita'  delle   finalita'
indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.  431  e
successive modificazioni,  stabiliscono  fasce  di  oscillazione  del
canone   di   locazione   all'interno   delle   quali,   secondo   le
caratteristiche dell'edificio e  dell'unita'  o  porzione  di  unita'
immobiliare, e' concordato, tra le parti, il  canone  per  i  singoli
contratti. 
  2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o
in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a  livello  locale,  al  fine
della realizzazione degli accordi  di  cui  al  comma  1,  dopo  aver
acquisito  le  informazioni  concernenti  le  delimitazioni   -   ove
effettuate - delle microzone  del  territorio  comunale  definite  ai
sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo  1998,  n.
138,   individuano,    anche    avvalendosi    della    banca    dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate,
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: 
    a) valori di mercato; 
    b)  dotazioni   infrastrutturali   (trasporti   pubblici,   verde
pubblico, servizi scolastici e  sanitari,  attrezzature  commerciali,
ecc.); 
    c) tipologie edilizie, tenendo conto  delle  categorie  e  classi
catastali. 
  All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi  del  presente
comma, possono essere evidenziate zone di  particolare  pregio  o  di
particolare degrado.  Al  fine  di  assicurare  la  formazione  degli
accordi territoriali di cui all'art. 2, comma 3, della legge 431  del
1998, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la  convocazione
delle organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori
maggiormente  rappresentative,  le  stesse   organizzazioni   possono
produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in  cui  i
comuni non adempiano nei  successivi  30  giorni,  le  organizzazioni
possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni di  cui  al
comma 2 del presente articolo. 
  3. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o  per  eventuali
aggregazioni di microzone,  gli  accordi  territoriali  prevedono  un
valore minimo ed un valore  massimo  del  canone  che  costituiscono,
rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o  piu'  fasce  di
oscillazione. 
  4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il  valore
minimo ed il valore massimo delle fasce  di  oscillazione,  le  parti
contrattuali,  assistite  -  a  loro  richiesta  -  dalle  rispettive
organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi: 
    a) tipologia dell'alloggio; 
    b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; 
    c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); 
    d) presenza di spazi comuni  (cortili,  aree  a  verde,  impianti
sportivi interni, ecc.); 
    e)  dotazione  di  servizi  tecnici  (ascensore,  tipologia   del
riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.); 
    f) eventuale dotazione di mobilio. 
  5.  Per  le  compagnie  assicurative,  i  fondi   immobiliari,   le
associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti di  credito,
gli enti  previdenziali  pubblici,  i  soggetti  giuridici  o  fisici
detentori  di  grandi  proprieta'  immobiliari  (per  tali  sono   da
intendersi le proprieta' individuate negli  accordi  territoriali  e,
comunque, quelle caratterizzate  dall'attribuzione,  in  capo  ad  un
medesimo soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari  destinate  ad
uso abitativo anche se ubicate  in  modo  diffuso  e  frazionato  sul
territorio nazionale), i canoni sono definiti, all'interno dei valori
minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione  per  le  aree
omogenee e per le eventuali  aggregazioni  di  microzone  individuate
dalle  contrattazioni  territoriali,  in  base  ad  appositi  accordi
integrativi fra la proprieta' interessata e le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia  e  dei  conduttori  partecipanti  al  tavolo  di
confronto per il  rinnovo  della  Convenzione  nazionale  o  comunque
firmatarie  degli  accordi  territoriali   relativi.   Tali   accordi
integrativi prevedono, di norma, speciali condizioni migliorative per
far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche'
la possibilita' di modificare ed integrare il tipo di contratto.  Gli
accordi integrativi possono individuare valori  massimi  del  canone,
all'interno delle fasce, ai fini dell'applicazione dell'art. 2, comma
3 del decreto 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale  24
giugno 2008, n. 146. 
  6. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui al comma 5,
possono partecipare imprese o associazioni di imprese  di  datori  di
lavoro, associazioni  Onlus  che  si  occupano  di  immigrazione,  in
relazione alla locazione di alloggi destinati al  soddisfacimento  di
esigenze  abitative  di  lavoratori  non  residenti  e  di  immigrati
comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti
fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge n. 431  del
1998. 
  7.  Gli  accordi  territoriali  possono   stabilire,   per   durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di
aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei
canoni definiti  per  aree  omogenee  nonche'  particolari  forme  di
garanzia. Gli accordi territoriali  possono  stabilire  gli  elementi
oggettivi che determinano una riduzione del canone massimo. 
  8. Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo,
possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive
organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli
accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalita'  di
attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi
dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di
responsabilita', da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria
dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo
del  contratto  all'accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle
agevolazioni fiscali. 
  9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti  per
i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per
cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. 
  10. I contratti di locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
A) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998. 
  11. Le disposizioni del presente articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
  12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
                               Art. 2 
 
      Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione 
             di natura transitoria e durata degli stessi 
 
  1. I contratti di locazione di natura transitoria di  cui  all'art.
5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n.  431,  hanno  durata  non
superiore  a  diciotto  mesi.  Tali  contratti  sono  stipulati   per
soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori  per
fattispecie - con  particolare  riferimento  a  quelle  derivanti  da
mobilita' lavorativa e  connesse  allo  studio,  all'apprendistato  e
formazione  professionale,  all'aggiornamento  ed  alla  ricerca   di
soluzioni  occupazionali  -  da  individuarsi  nella   contrattazione
territoriale tra le organizzazioni della proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative. 
  2. I canoni  di  locazione  dei  contratti  di  natura  transitoria
relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un  numero  di  abitanti
superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo
censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei  valori  minimi
massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree  omogenee,
come individuate dall'art. 1. Gli accordi  territoriali  relativi  ai
contratti di cui al presente articolo possono  prevedere  variazioni,
fino ad un massimo del 20 per cento,  dei  valori  minimi  e  massimi
anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari
esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello  locale,
i  valori  di  riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni
previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma  3,  della
legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la ripartizione  degli
oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o  inferiore  a
30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti. 
  3. Per le proprieta' di cui all'art. 1, comma 5, si procede - per i
Comuni di cui al comma 2 del presente  articolo  -  mediante  accordi
integrativi, stipulati fra i soggetti e  con  le  modalita'  indicate
nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di cui al presente  articolo  devono  contenere  una
specifica dichiarazione che individui  l'esigenza  di  transitorieta'
del locatore o  del  conduttore,  tra  quelle  indicate  nell'Accordo
definito in sede locale,  da  provare,  per  i  contratti  di  durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto. 
  5. Fatto salvo quanto  previsto  dai  commi  1  e  4  del  presente
articolo, nei casi in cui il contratto sia  motivato  sulla  base  di
fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente  documentabili,
gli accordi  definiscono  le  modalita'  bilaterali  di  supporto  ai
contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della  proprieta'
e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento. 
  6. I contratti di cui al presente  articolo  sono  ricondotti  alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998  in
caso di  inadempimento  delle  modalita'  di  stipula  del  contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo. 
  7. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
B) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge  9  dicembre
1998, n. 431 e successive modificazioni. 
  8.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di attestazione,  da  eseguirsi,  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
  9. Le disposizioni del presente  articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto legge 30 dicembre 1988 n.  551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
                               Art. 3 
 
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti
                 universitari e durata degli stessi 
 
  1. Nei Comuni sede di universita', di corsi universitari distaccati
e  di  specializzazione,  e  comunque  di  istituti   di   istruzione
superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592,  e
dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonche' nei Comuni  limitrofi  e
qualora il conduttore sia  iscritto  ad  un  corso  di  laurea  o  di
formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni  o
perfezionamenti - in  un  comune  diverso  da  quello  di  residenza,
possono essere  stipulati  contratti  per  studenti  universitari  di
durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo
disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre
mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal  singolo
studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per  il
diritto allo studio. 
  2. I canoni di locazione sono definiti in appositi  accordi  locali
sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali  zone  stabiliti
negli accordi territoriali di cui all'art. 1. L'accordo locale potra'
individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni  in
relazione alla  durata  contrattuale.  I  canoni  di  locazione  sono
definiti  con  le   medesime   modalita'   previste   dal   comma   4
dell'articolo1. 
  3. Per le proprieta'  di  cui  all'art.  1,  comma  5,  si  procede
mediante accordi integrativi, stipulati  fra  i  soggetti  e  con  le
modalita' indicate nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
C) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998 e successive modificazioni. 
  5.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di  attestazione,  da  eseguirsi  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
                               Art. 4 
 
                    Tabella degli oneri accessori 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2  e  3  e'
adottata la  Tabella  degli  oneri  accessori  allegata  al  presente
decreto (Allegato D).  Per  le  voci  non  considerate  nella  citata
Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. 
                               Art. 5 
 
                        Agevolazioni fiscali 
 
  1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso  abitativo  situati
nel territorio dei comuni di cui  all'art.  1  del  decreto-legge  30
dicembre 1988, n 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
e negli altri comuni  ad  alta  tensione  abitativa  individuali  dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica  stipulati
o rinnovati ai sensi delle disposizioni della legge 9 dicembre  1998,
n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e  nel  rispetto
delle condizioni  fissate  nella  presente  Convenzione,  nonche'  ai
contratti di cui agli articoli 1 comma 3, e  5  commi  2  e  3  della
medesima  legge  n.  431  del  1998,  si  applica,  salve  successive
modificazioni, integrazioni ed aggiornamenti, la  disciplina  fiscale
di cui ai seguenti commi. 
  2. Il reddito imponibile  dei  fabbricati  locati,  determinato  ai
sensi dell'art.  37  del  testo  unico  delle  imposte  sui  redditi,
approvato con decreto del Presidente  della  Repubblica  22  dicembre
1986, n. 917, e successive modificazioni,  e'  ulteriormente  ridotto
del 30 per cento, a condizione che nella  dichiarazione  dei  redditi
relativa all'anno in cui  si  intende  usufruire  della  agevolazione
siano  indicati  gli  estremi  di  registrazione  del  contratto   di
locazione, l'anno di presentazione della  denuncia  dell'immobile  ai
fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune  di  ubicazione
dello stesso fabbricato. 
  3. Ai fini di quanto previsto dall'art. 4, comma 1, ultimo periodo,
della citata legge n. 431 del  1998,  i  tipi  di  contratto  di  cui
all'art. 4-bis della medesima legge si intendono  utilizzati  ove  le
pattuizioni negli stessi previste  siano  state  tutte  integralmente
accettate  da  entrambe  le  parti  contraenti  ed  integrate  quando
richiesto. 
  4. In caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca,  per  i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della legge n. 431  del  1998,  relativi  ad  abitazioni
ubicate nei comuni di cui all'art. 1, comma 1, lettere a) e  b),  del
decreto-legge   30   dicembre   1988,   n.   551,   convertito,   con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 15 per cento ed e' ulteriormente ridotta al 10 per cento ai  sensi
dell'art. 9, commi 1 e 2- bis, decreto legge 28 marzo  2014,  n.  47,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, per
il periodo ivi indicato. 
  5.  In  sede  di  prima  applicazione  del  presente  decreto  fino
all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'art.  8,
comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base  imponibile  per
la determinazione dell'imposta di registro e'  assunta  nella  misura
del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito. 
  6. Ai sensi dell'art. 3 comma 2 del decreto  legislativo  14  marzo
2011, n. 23, l'applicazione dell'imposta nella forma  della  cedolare
secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di
locazione. 
  7. In relazione a quanto stabilito dall'art. 10 della citata  legge
n. 431 del 1998 e dall'art.  16  del  decreto  del  Presidente  della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale, stipulati o rinnovati  a  norma  dell'art.  2,
comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n.
431, spetta una detrazione, rapportata al periodo  dell'anno  durante
il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi: 
    a) euro  495,80,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma
non euro 30.987,41. 
  8.  Ai  sensi  dell'art.  16  del  decreto  del  Presidente   della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera  h)  della  legge  23  dicembre  2000,  n.  388,  ai
lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi  nei  tre
anni antecedenti  quello  di  richiesta  della  detrazione,  e  siano
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale degli stessi e  situate  nel  nuovo  comune  di
residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente  e
comunque al di fuori della propria regione nonche' ai giovani di eta'
compresa fra i 20  e  i  30  anni,  che  stipulano  un  contratto  di
locazione  ai  sensi  della  legge  n.  431  del  1998  per  l'unita'
immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre  che
la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei  genitori  o  di
coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi  di  legge,
spetta una detrazione, per i primi tre anni complessivamente pari a: 
    a) euro  991,60,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 495,80, se il reddito complessivo supera  euro  15.493,71
ma non euro 30.987,41. 
  9. Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto,  non
sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua  scelta,
di fruire  della  detrazione  piu'  favorevole.  Le  detrazioni  sono
rapportate al periodo dell'anno durante il quale l'unita' immobiliare
locata e' adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale
si intende quella nella quale il soggetto titolare del  contratto  di
locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente. 
  10. Ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera  i-sexies  del  decreto
del  Presidente  della  Repubblica  22  dicembre  1986,  n.  917,   e
successive modificazioni, dall'imposta lorda  si  detrae  un  importo
pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti  dal  contribuente,
se non  deducibili  nella  determinazione  dei  singoli  redditi  che
concorrono a formare il reddito complessivo: i  canoni  di  locazione
derivanti dai contratti di locazione stipulati o rinnovati  ai  sensi
della legge n. 431 del 1998  e  successive  modificazioni,  i  canoni
relativi  ai  contratti  di  ospitalita',  nonche'   agli   atti   di
assegnazione in godimento o locazione,  stipulati  con  enti  per  il
diritto allo studio,  universita',  collegi  universitari  legalmente
riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, dagli  studenti
iscritti ad un corso di laurea presso una universita' ubicata  in  un
comune diverso da  quello  di  residenza,  distante  da  quest'ultimo
almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per unita'
immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede  l'universita'
o in comuni limitrofi, per un importo non  superiore  a  2.633  euro.
Alle medesime condizioni ed entro lo  stesso  limite,  la  detrazione
spetta per  i  canoni  derivanti  da  contratti  di  locazione  e  di
ospitalita' ovvero da atti di assegnazione in godimento stipulati, ai
sensi della normativa  vigente  nello  Stato  in  cui  l'immobile  e'
situato,  dagli  studenti  iscritti  a  un  corso  di  laurea  presso
un'universita' ubicata nel territorio di uno Stato membro dell'Unione
europea o in  uno  degli  Stati  aderenti  all'accordo  sullo  spazio
economico europeo che sono inclusi nella lista di cui al decreto  del
Ministro dell'economia e delle finanze  emanato  ai  sensi  dell'art.
168-bis. 
  11. Ai fini dell' I.m.u.  e  della  Ta.s.i.  con  riferimento  agli
immobili locati  con  contratti  a  canone  concordato  l'imposta  e'
determinata  applicando  rispettivamente  l'aliquota  stabilita   dal
comune, con riduzione al 75 per cento ex art 13 comma 6 -bis  decreto
legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con  modificazioni,  dalla
legge 22 dicembre 2011, n. 214, e l'aliquota stabilita dal comune  ai
sensi dell'art. 1, comma 683, della legge 27 dicembre  2013  n.  147,
ridotta al 75 per cento ai  sensi  del  comma  678,  ultimo  periodo,
dell'art. 1 della medesima legge n. 147 del 2013. 
                               Art. 6 
 
               Commissioni di negoziazione paritetica 
                   e conciliazione stragiudiziale 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3  sono
adottate le «Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale
nonche'  modalita'  di  funzionamento  della  Commissione»   di   cui
all'Allegato E, al presente decreto, gia' definito nella  Convenzione
del  25  ottobre  2016  «Regolamento  di  negoziazione  paritetica  e
conciliazione  stragiudiziale».  Tali  procedure   e   modalita'   di
funzionamento, con riferimento a quanto stabilito dall'art. 30, comma
1, della legge 18 giugno 2009, n.  69,  dall'art.  2,  comma  2,  del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28,  e  dall'art.  7,  comma  2,
lettera  c),  del  decreto  interministeriale  del  Ministero   della
giustizia e del Ministero dello sviluppo economico 18  ottobre  2010,
n. 180, perseguono la finalita' di limitare il ricorso al contenzioso
giudiziale delle parti. 
  2. Per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione ed
esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonche' in ordine
all'esatta applicazione degli  accordi  territoriali  o  integrativi,
ciascuna  parte  puo'  richiedere,   prima   di   adire   l'autorita'
giudiziaria, che si sia  nominata  una  Commissione  di  negoziazione
paritetica  e  conciliazione  stragiudiziale  che  deve,   sempreche'
l'altra parte aderisca alla procedura, concludere il suo operato  non
oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione,  secondo  le
modalita' stabilite nel citato Allegato E. 
  3.  E'  facolta'  di  ciascuna  parte  ricorrere  alla  Commissione
affinche' attesti la rispondenza del contenuto economico e  normativo
del contratto agli accordi di riferimento. 
  4.  In  caso  di  variazione  dell'imposizione   fiscale   gravante
sull'unita' immobiliare locata, nonche' di  sopravvenienza  di  altro
elemento o condizione che incida sulla congruita'  del  canone  della
locazione in piu' o in meno, rispetto a quella  in  atto  al  momento
della stipula del contratto,  la  parte  interessata  puo'  adire  la
Commissione, la quale propone alle parti, nel termine  perentorio  di
cui al comma 2, il nuovo canone da rinegoziarsi tra le parti. 
  5. Nel caso dei contratti di natura transitoria  le  parti  possono
adire la Commissione per accertare  le  condizioni  di  permanenza  o
cessazione  dei  motivi  di  transitorieta'.  La  Commissione  avanza
proposte alle parti in ordine a durata e clausole del contratto. 
  6. La richiesta di attivazione della Commissione, costituita con le
modalita' indicate nell'Allegato E non comporta oneri. 
  7. Alla Commissione possono ricorrere, ove previsto  dal  contratto
di locazione, i proprietari e gli inquilini  che  hanno  sottoscritto
contratti di locazione ai sensi art. 2, comma, 1 della legge  n.  431
del 1998 anche nel caso che  intendano  rinegoziare  la  locazione  e
sottoscrivere  un  contratto  concordato,  nonche'  i   titolari   di
contratti previsti dall'art. 23 del decreto-legge 12 settembre  2014,
n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre  2014,
n. 164. 
                               Art. 7 
 
        Decorrenza dell'obbligatorieta' dei tipi di contratto 
 
  1. L'adozione dei tipi di contratto allegati  al  presente  decreto
diviene obbligatoria,  negli  ambiti  territoriali  interessati,  dal
deposito degli accordi ai sensi del comma 2, sulla base  dei  criteri
indicati nel decreto di cui all'art. 4, comma 2, della legge  n.  431
del 1998. 
  2. Successivamente alla sottoscrizione, gli accordi territoriali  e
integrativi sono depositati,  a  cura  di  una  delle  organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale  interessata  e
presso  la  regione  di  riferimento.  I  comuni  danno  la   massima
pubblicita' all'accordo. 
  3. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori  di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
  4. L'accordo definito in sede locale stabilisce la sua durata e  le
modalita' di convocazione per il suo rinnovo e assicura modalita'  di
monitoraggio della sua applicazione, prevedendo forme di convocazione
straordinaria delle parti firmatarie  in  presenza  di  specifiche  e
rilevanti esigenze  di  verifica.  Fino  all'adozione  degli  accordi
basati sul presente decreto restano in vigore, in  ogni  loro  parte,
gli accordi precedenti. 
    Roma, 16 gennaio 2017 
 
                                     Il Ministro delle infrastrutture 
                                            e dei trasporti           
                                                 Delrio               
 
Il Ministro dell'economia      e delle finanze 
          Padoan 

Registrato alla Corte dei conti il 14 febbraio 2017 
Ufficio di controllo sugli atti del Ministero delle infrastrutture  e
dei  trasporti  e  del  Ministero  dell'ambiente,  della  tutela  del
territorio e del mare, foglio n. 1-880 
                                  Allegato A 
 
              Parte di provvedimento in formato grafico
 
                                  Allegato B 
 
              Parte di provvedimento in formato grafico
 
                                  Allegato C 
 
              Parte di provvedimento in formato grafico
 
                                  Allegato D 
 
              Parte di provvedimento in formato grafico
 
                                  Allegato E 
 
              Parte di provvedimento in formato grafico

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4 Commenti

  1. C’è un errore grave nella vostra interpretazione.

    Le agevolazioni fiscali riguardano ancora unicamente i comuni con alta tensione abitativa. Basta una lettura attenta della norma per capirlo. Cordiali saluti.

    1. Leggi bene art.1 comma 11: Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successivi aggiornamenti che a quelli sottoscritti negli altri comuni. 12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’art. 4, comma 3, della richiamata legge n. 431 del 1998.

  2. Vorrei chiarimenti sull’estensione dei vantaggi fiscali anche nei comuni a non alta tensione abitativa, ossia a TUTTI i comuni. Infatti non riesco a comprendere, nel caso non vi siano vantaggi fiscali applicabili a tutti, che senso abbia estendere l’applicabilità del Decreto, appunto, a tutti i comuni.

  3. se non riesco ad affittare secondo i parametri minimie sono costretta a fare circa il 10 per cento in meno, perdo il diritto a fare un contratto agevolato e perdo le agevolazioni fiscali?IL Suinia dice che posso affittare anche a meno del parametro minimo. Abbiamo cercato inquilini per 9 mesi, sei mesi la casa è rimasta vuota, terzo piano senza ascensore, certo dovrebbe ridurre i parametri, rispetto a chi abita al primo senza ascensore.

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