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La responsabilità del notaio

17 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 marzo 2017



Prima del rogito, il notaio deve accertare che l’immobile sia libero da vincoli (come ipoteche o diritti di terzi): se non lo fa è responsabile dei danni.

Nella compravendita immobiliare, il notaio non ha solo il compito di redigere il contratto definitivo. Egli è tenuto a svolgere una serie di attività sia preparatorie che successive rispetto alla stesura del rogito. In particolare, il professionista deve verificare se sull’immobile siano presenti iscrizioni pregiudizievoli per colui che lo sta acquistando (come ipoteche o diritti di terzi). L’esito della verifica va tempestivamente comunicato alle parti. Se tale accertamento è stato omesso o è stato compiuto male, il notaio sarà responsabile dei danni patrimoniali subiti dai contraenti che, quindi, dovrà risarcire.

Gli obblighi del notaio nella stipula di un rogito

Quando si stipula un contratto definitivo di compravendita (cosiddetto «rogito»), il ruolo principale del notaio è quello di accertare l’effettiva volontà delle parti, redigere formalmente il documento e, nella sua qualità di pubblico ufficiale, dargli valore legale. Tuttavia, i compiti del notaio non si limitano a ciò. Il professionista, infatti, è anche tenuto ad una serie di adempimenti da effettuare sia prima che dopo la redazione del rogito.

Quanto a quelli precedenti, il notaio deve verificare che sul bene compravenduto non siano presenti iscrizioni di qualunque genere (come ad esempio ipoteche) e che, in ogni caso, lo stesso risulti libero da vincoli a favore di terzi (come un diritto di servitù). Se da tali accertamenti emerge qualcosa di rilevante, infatti, il notaio deve informarne tempestivamente le parti, per permettere a queste ultime di valutare nuovamente la convenienza. In qualità di professionista, infatti, il notaio non può spogliarsi dall’obbligo di effettuare queste verifiche. Ne consegue che se ha omesso (o ha compiuto male) le attività preparatorie al rogito e quest’ultimo viene comunque stipulato, il professionista stesso sarà tenuto a risarcire i danni subiti dalle parti. In giurisprudenza, infatti, si afferma che il notaio deve comunicare alle parti del rogito non solo l’effettiva esistenza, ma anche il mero sospetto che un’iscrizione pregiudizievole gravi sul bene.

Lo stesso principio va applicato alle attività da effettuare dopo la redazione del documento: principalmente, si tratta della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, cui il professionista è comunemente tenuto. Se il notaio non vi provvede, risponde dei danni patrimoniali che ne conseguono.

La responsabilità notarile viene meno solo se entrambe le parti, concordemente ed espressamente, esonerano il professionista dagli obblighi descritti [1]. Al contrario, la Cassazione afferma costantemente che l’accordo tra il notaio ed una sola delle parti (con cui il professionista viene esonerato dal dovere di effettuare le ricerche) non è sufficiente a far venir meno la responsabilità professionale del soggetto. Infatti, la prestazione del notaio interessa tutte le parti coinvolte del rogito. Di conseguenza, l’accordo stipulato con una sola di esse non vale ad escludere la responsabilità notarile per omessa o inesatta verifica di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile.

La natura della responsabilità

La responsabilità del notaio ha natura contrattuale. La prescrizione del diritto al risarcimento, quindi, è decennale. Tra le parti della compravendita e il professionista, infatti, esiste un contratto d’opera intellettuale che obbliga il notaio stesso a compiere una serie di attività [2].

Tutti gli adempimenti vanno eseguiti con la diligenza che si addice alla specifica attività professionale svolta. Secondo il codice civile, infatti, «nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata» [3]. Di conseguenza il notaio che, prima di un rogito, omette di compiere tutte le verifiche necessarie, pone in essere una condotta imprudente o negligente, che sicuramente non è lecito attendersi da un professionista del settore. Egli quindi dovrà risarcire il danno patrimoniale che, colposamente, ha cagionato alle parti del rogito.

note

[1] Cass. sent. n. 18244/2014 del 26/08/2014.

[2] Art. 2230 cod. civ.

[3] Art. 1176, comma 2, cod. civ.

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