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La casa venduta prima della separazione non va alla moglie

19 Marzo 2017
La casa venduta prima della separazione non va alla moglie

Per non fare andare la casa alla ex moglie in caso di separazione e divorzio è necessario che l’atto di vendita venga trascritto nei registri immobiliari prima della sentenza.

È possibile evitare che, in caso di separazione o divorzio dei coniugi, la casa assegnata dal giudice all’ex moglie finisca davvero a quest’ultima: è necessario che il marito la venda prima della sentenza definitiva e che l’acquirente trascriva l’atto notarile prima della trascrizione della sentenza di assegnazione dell’immobile. Ciò che conta, infatti, è la data di trascrizione dell’atto di vendita che deve essere anteriore a quella del provvedimento del tribunale. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente ordinanza [1].

Ricordiamo che l’assegnazione della casa familiare è il provvedimento che emette il giudice tutte le volte in cui:

  • la famiglia ha avuto figli
  • la residenza dei figli viene fissata presso il genitore non proprietario dell’immobile.

In tal caso, per consentire al coniuge non titolare della casa di continuare a viverci dentro, in modo da garantire ai figli di crescere nello stesso habitat domestico – senza subire traumi e con la certezza di un tetto sotto cui dormire – la giurisprudenza riconosce il diritto all’assegnazione della casa familiare al genitore “collocatorio” della prole (genitore che, di norma, è la madre), pur non avendo alcun diritto sull’immobile in questione.

Ma il diritto a ottenere l’assegnazione della casa coniugale trova un unico limite: quello che l’immobile sia ancora di proprietà dell’ex marito. Se infatti quest’ultimo lo ha venduto a terzi e questi ultimi hanno già “formalizzato” il proprio acquisto, trascrivendo l’atto notarile nei pubblici registri (formalità cui provvede tempestivamente lo studio notarile dopo il rogito), per la moglie non c’è nulla da fare e dovrà trovare un altro alloggio, senza neanche la possibilità di chiedere il risarcimento del danno al marito. Leggi anche l’articolo Se il marito vende la casa assegnata all’ex moglie.

Insomma se si vende la casa prima della separazione si evita che essa vada alla moglie. Ma attenzione: se la coppia è in regime di comunione dei beni i soldi ottenuti dalla vendita della casa rientrano nella comunione stessa e andranno divisi tra marito e moglie (si pensi al caso in cui il prezzo venga pagato con bonifico diretto sul conto cointestato): una scelta non completamente saggia, dunque, quella di vendere la casa per non farla assegnare alla moglie, se si tiene conto che l’assegnazione è solo un provvedimento temporaneo, che permane fino a quando i figli convivono con la madre o non hanno trovato la loro indipendenza economica, ma dopo tale momento l’immobile torna al legittimo proprietario. Peraltro, se il marito vende la casa in regime di comunione e poi fa sparire i soldi, la donna ha diritto alla metà dei soldi e, quindi, che il marito ripristini il conto con l’importo ottenuto dalla vendita o che le versi il 50% del prezzo ricavato.

Diverso il discorso per la coppia in regime di separazione dei beni: in questo caso, invece, il denaro ottenuto dalla vendita dei beni di proprietà di uno dei due coniugi non va diviso.

Secondo l’ordinanza della suprema corte, il giudice non può assegnare l’ex casa coniugale alla moglie se il marito l’ha prima venduta e la vendita è stata trascritta nei pubblici registri immobiliari precedentemente al provvedimento di assegnazione. E ciò in conformità a quanto prevede il codice civile secondo cui, nel caso di conflitto tra due «aventi diritto» sull’immobile, prevale chi dei due, per primo, si è recato presso i pubblici registri immobiliari e ha trascritto l’atto a sé favorevole (quindi: o la vendita oppure la sentenza del giudice di assegnazione della casa).

Invece se il provvedimento del giudice viene trascritto prima della vendita, è quest’ultimo che prevale e la ex moglie può rimanere nell’immobile.

Se infine il provvedimento del giudice è anteriore alla vendita, ma non viene trascritto nei pubblici registri, esso prevale su eventuali acquirenti successivi solo per 9 anni che iniziano a decorrere dalla data di assegnazione della casa.


note

[1] Cass. ord. n. 7007/2017.


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1 Commento

  1. Questo articolo è molto interessante ma trattato in modo del tutto superficiale. Ci si dimentica di dire, ad esempio, che il principio enunciato è assolutamente corretto ma che può essere tranquillamente ignorato come nel mio caso. La ex moglie della persona che mi ha venduto casa si è introdotta nel mio immobile con violenza il giorno del rogito, dopo che io avevo già preso possesso di casa, ed ora lo occupa. Rogito trascritto in data 26 agosto 2020. Il giorno 13 novembre 2020 è stato emesso il provvedimento presidenziale della loro separazione dove la mia casa è stata assegnata alla signora che ora ha titolo per restare. La casa di un terzo Incolpevole, e non presente nel contenzioso per incompatibilità essendo questo permesso solo ai coniugi, viene assegnata alla moglie del precedente proprietario. I coniugi hanno vinto ed io sono l’unico ad averci rimesso. Non posso fare opposizione di terzi contro il provvedimento di assegnazione e per far valere i miei diritti devo andare incontro ad un contenzioso presso il tribunale. Questo per dire che affermare che l’assegnazione della casa familiare post vendita non sia opponibile ad un terzo, con atto già trascritto, è assolutamente fuorviante perché, invece, può essere assegnata e poi il malcapitato dovrà patire le pene dell’inferno, con ingenti danni personali e patrimoniali, per tentare di far valere i propri diritti. NON COMPRATE CASE SE I PROPRIETARI SONO IN CORSO DI SEPARAZIONE!!

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