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Lo sai che? Il nuovo proprietario deve rispettare il regolamento di condominio?

Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2017

Il regolamento di condominio vale per il nuovo proprietario di un appartamento? Questi è tenuto a rispettare il regolamento che, a suo tempo, non è stato approvato all’unanimità?

Immaginiamo che un appartamento, all’interno di un condominio, venga venduto e che, nell’atto di vendita, non vi sia alcun riferimento al regolamento di condominio, né questo risulti essere allegato al rogito. Il nuovo proprietario si trova, così, a dover fare i conti con un regolamento che non ha mai conosciuto, né mai gli è stato prospettato dal venditore. È comunque tenuto a rispettarlo? In altre parole il regolamento vale anche per il nuovo titolare dell’appartamento?

In linea generale – e salvo alcune importanti precisazioni che faremo a breve – si può dire che il nuovo proprietario di un appartamento è tenuto a rispettare il regolamento di condominio, sia che quest’ultimo fosse stato, a suo tempo, approvato all’unanimità (in assemblea o con approvazione individuale, al momento del rogito, da parte dei singoli proprietari) o con la semplice maggioranza. Ma, in quest’ultimo caso, solo a condizione che detto regolamento non preveda divieti o obblighi relativi all’utilizzo degli appartamenti (ad esempio, il divieto di esporre vasi di fiori sui terrazzi, di non dare in affitto l’immobile a studenti, di non tenere animali in casa, ecc.). Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire se e quando il nuovo titolare di un appartamento è tenuto a rispettare il regolamento di condominio.

Il regolamento di condominio: quante forme esistono?

Prima di rispondere alla domanda se il regolamento di condominio vale anche per il nuovo proprietario dell’appartamento, è bene aprire una parentesi sulle tipologie di regolamenti che possono esistere. In particolare possiamo distinguere tra:

1. regolamento di condominio approvato a semplice maggioranza: si deve trattare della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi dell’edificio [1];

2. regolamento di condominio approvato all’unanimità: quest’ultimo può essere di due tipi:

  • regolamento assembleare: è quello approvato nel corso di una votazione in assemblea, ossia durante la riunione di condominio; devono ovviamente partecipare tutti i condomini e tutti devono votare a favore del medesimo testo di regolamento;
  • regolamento contrattuale: è quello predisposto dal costruttore dell’edificio o dall’unico originario proprietario, prima della frammentazione della proprietà nei singoli appartamenti; in tal caso, ciascun condomino approva il regolamento, sottoscrivendolo, al momento dell’acquisto dell’immobile, davanti cioè al notaio, con la firma del rogito. Il regolamento deve essere allegato ai singoli atti di compravendita.

Se, in generale, il regolamento di condominio non può prevedere clausole che limitino l’uso dell’appartamento da parte dei singoli condomini, ciò non vale però per il regolamento approvato all’unanimità. Difatti, posto che solo il titolare dell’appartamento può decidere cosa fare e cosa non fare della sua proprietà, egli è anche libero di votare limitazioni dei propri diritti. Le clausole limitative della proprietà possono riguardare sia limitazioni d’uso della destinazione della proprietà privata che limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva e sulle parti comuni dell’edificio. Le clausole limitative della proprietà possono riguardare sia limitazioni d’uso della destinazione della proprietà privata (si pensi al divieto di trasformare un appartamento in un ufficio), sia limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva e sulle parti comuni dell’edificio (ad esempio, il divieto di suonare strumenti musicali dopo le 8 di sera, di usare l’ascensore come montacarichi per portare arredi, ecc.). Le clausole limitative potrebbero anche prevedere delle diverse modalità di ripartizione delle spese di condominio che deroghino i criteri millesimali fissati dal codice civile: anche tali clausole, per essere valide, devono essere approvate all’unanimità.

Infine, è bene ricordare che il regolamento di condominio, dopo essere stato adottato, viene trascritto nei pubblici registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ai terzi.

La riforma del condominio prevede l’allegazione del regolamento al registro dei verbali delle assemblee a cura dell’amministratore.

Il regolamento di condominio vale anche per i nuovi proprietari?

Veniamo ora al problema iniziale, ossia se il nuovo proprietario di un appartamento sia tenuto a rispettare il regolamento di condominio. Dopo aver compreso le distinzioni terminologiche del precedente paragrafo possiamo dire che:

  • se non sono presenti clausole che limitano l’utilizzo della proprietà privata e/o comune, il nuovo proprietario è sempre tenuto a rispettare il regolamento di condominio sia se approvato a maggioranza che quello approvato all’unanimità. L’obbligo di rispettare il regolamento sussiste anche se questo non è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari;
  • se sono presenti clausole che limitano l’utilizzo della proprietà privata e/o comune, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare il regolamento di condominio solo a condizione che esso sia stato trascritto in Conservatoria dei registri immobiliari. Questa è sempre stata la posizione tradizionale della giurisprudenza che, tuttavia, di recente, ha optato per una soluzione meno rigorosa. Con una sentenza di qualche mese fa, la Cassazione [2] ha ritenuto invece che, se allegato all’atto di vendita, il regolamento è opponibile al nuovo proprietario (e da questo deve essere rispettato) anche se non trascritto nei pubblici registri. In pratica, la Corte ha detto che le clausole del regolamento contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppur non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. Ed ancora, sempre la Cassazione ha stabilito che [3] il nuovo proprietario è vincolato al regolamento anche se, al momento dell’acquisto dell’appartamento, non esisteva ancora detto regolamento, ma il compratore aveva conferito l’incarico alla società venditrice di predisporlo in nome e per proprio conto.

note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 22310/2016.

[3] Cass. sent. n. 23128/2016.

Autore immagine: 123rf com

Regolamento approvato a maggioranza:

  • vincolante per il nuovo acquirente, anche se non trascritto nei pubblici registri immobiliari, ma a condizione che non contenga clausole che limitino l’utilizzo degli appartamenti o degli spazi comuni;

Regolamento contrattuale o approvato all’unanimità dall’assemblea:

  • vincolante per il nuovo acquirente, anche se non trascritto nei pubblici registri immobiliari, ma a condizione che non contenga clausole che limitino l’utilizzo degli appartamenti o degli spazi comuni;
  • vincolante per il nuovo acquirente, se contiene limitazioni all’uso degli appartamenti o degli spazi comuni a condizione che: 1) o sia trascritto nei pubblici registri immobiliari, 2) oppure, in mancanza di trascrizione, sia allegato all’atto di vendita. Infatti, indipendentemente dalla trascrizione, il regolamento si intende accettato dall’acquirente, qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.


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