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Se apro una finestra su area comune è servitù di veduta?

11 Aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Aprile 2017



L’apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti non è un’opera idonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta. Perché?

L’apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti non è un’opera idonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio secondo cui nessuno può avere diritto di servitù sulla sua cosa (“nemini res sua servit”) che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite [1] di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri comproprietari [2]. A dirlo è il Tribunale di Avellino [3]: una donna faceva causa ad alcuni condomini, affermando di essere proprietaria di un fabbricato, dell’annesso cortile e di un fondo confinante con quest’ultimo; con l’area cortilizia confinava un fabbricato appartenente ai convenuti i quali avevano praticato aperture, finestre, balconi terrazzi, prima inesistenti e illegittime. Chiedeva, quindi, che i convenuti fossero condannati alla eliminazione degli abusi e al risarcimento dei danni.

Secondo i condomini l’area cortilizia non apparteneva all’attrice che vantava sulla medesima soltanto un diritto di passaggio; pertanto, le aperture praticate sullo stesso erano legittime.

Servitù di veduta: cos’è?

La servitù di veduta è il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi e godere della vista o comunque, nel caso di edifici confinanti, di affacciarsi sul fondo del vicino senza incontrare, prima d’una certa distanza, ostacoli di sorta [4].

Dunque, un soggetto è titolare della servitù in quanto proprietario del fondo che se ne avvantaggia, così come il proprietario del fondo servente è gravato dalla servitù in ragione della titolarità del fondo stesso.

Per legge, il proprietario del fondo servente ha l’obbligo di attuare il diritto del proprietario del fondo dominante e non può costruire nuove opere o modificare quelle esistenti o, ancora, porre in essere altri atti che in qualche modo diminuiscano, ostacolino o rendono più gravoso il diritto di veduta. Per capirci, il proprietario del fondo servente non può:

  • realizzare un parapetto che impedisca al proprietario confinante l’esercizio delle facoltà di affaccio e veduta;
  • innalzare un fabbricato se ciò comporta una limitazione della servitù di veduta fino ad allora esercitata sul fabbricato oggetto di sopraelevazione;
  • sostituire una parziale tettoia con una più ampia soletta di cemento che preclude ogni affaccio su un cortile, impedendo così, di fatto, al titolare l’esercizio della preesistente servitù di veduta sul detto cortile;
  • apporre una ringhiera su di un muro divisorio, che funga da parapetto, rendendo così più difficile l’esercizio della servitù di veduta che precedentemente veniva esercitava affacciandosi dal muro.

Il proprietario del fondo servente può invece compiere tutte quelle attività che non influiscono negativamente sul diritto esercitato dal proprietario del fondo dominante.

Secondo il giudice che ha valutato la vicenda l’area cortilizia è di proprietà comune, per cui si applica la regola secondo la quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’apertura di finestre in tale area non comporta l’esercizio di una servitù ma solo di un utilizzo più intenso della cosa comune, che non ne modifica la destinazione d’uso. L’importante è che siano rispettati precisi limiti [5]:

  • non sia pregiudicata la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio;
  • non venga menomata sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori;
  • non sia impedito l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini;
  • non sia alterata la destinazione a cui il bene è preposto;
  • non sia pregiudicata la stabilità e sicurezza del fabbricato o il decoro architettonico, rendendo alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

note

[1] Posto dall’art.1102 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 13874 dello 09.06.2010 e Cass. sent. n. 20200 del 2005.

[3] Trib. Avellino sent. n. 413 dello 01.03.2017.

[4] Art. 907 cod. civ.

[5] Art. 1117 cod. civ.


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