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Lo sai che? Vendita della casa data in comodato

Lo sai che? Pubblicato il 20 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 marzo 2017

La vendita di un immobile dato, in precedenza, in prestito a un’altra persona prevale sul comodato.

Immaginiamo che una persona dia in prestito l’uso della propria casa a un familiare, ma che poi, necessitando di liquidità, la venda a un terzo. In tal caso si pone un conflitto tra il precedente possessore dell’immobile (il cosiddetto «comodatario») e il nuovo proprietario. Chi tra i due prevale? In altre parole, il contratto di comodato, anteriore alla compravendita, è opponibile all’acquirente? La risposta è stata data dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Secondo la Corte, in caso di vendita della casa data in comodato, il contratto di comodato stipulato dal venditore prima del suo trasferimento non è opponibile all’acquirente. In altre parole, se si vende una casa già data in comodato a un’altra persona, il comodatario dovrà comunque lasciare l’immobile libero, in favore del nuovo titolare, anche se il suo diritto è anteriore (perché ha ottenuto la casa in prestito prima del rogito notarile).

Secondo la Corte, del resto, al comodato non si estendono le norme sulla locazione che, invece, in caso di vendita della casa, fanno salvi i diritti dell’affittuario precedente.

Ma procediamo con ordine.

Cos’è il comodato?

Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato, a differenza della locazione e dell’affitto, è un contratto essenzialmente gratuito: in altre parole, se le parti non hanno previsto diversamente (previsione che deve essere espressa e non sottintesa) per il godimento dell’immobile non è dovuto al corrispettivo.

Il comodato è anche un contratto reale: significa che, affinché possa dirsi ormai efficace, è necessario, non solo l’accordo delle parti, ma anche la consegna della cosa da parte del comodante al comodatario. Il comodato è inoltre contratto obbligatorio, in quanto il comodatario acquista solo un diritto personale e non si verifica traslazione della proprietà della cosa data in uso.

Il contratto di comodato può essere stipulato anche verbalmente (non è richiesta infatti una forma particolare), pure se ha ad oggetto il godimento di una immobile ovvero sia prevista una durata superiore a nove anni.

Nel comodato l’immobile è dato al comodatario affinché se ne serva per un tempo ed un uso determinato. Tuttavia, il codice prevede anche il cosiddetto «comodato precario» che si ha quando non è previsto un termine entro cui restituire l’oggetto, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata: in tale ipotesi, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede, senza che questi debba motivare la propria decisione di ottenere indietro la casa prestata. Tale richiesta determina la immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che, una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione viene ad assumere la posizione di detentore senza titolo, e, quindi abusivo, del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporre in base ad altro rapporto.

Vendita della casa data in comodato

Passiamo ora a rispondere a una domanda frequente: che succede se si vende la casa data in comodato? Secondo il costante insegnamento della Cassazione [2] il contratto di comodato di immobile, stipulato dal suo proprietario prima del trasferimento stesso, non è opponibile all’acquirente del bene, il quale quindi prevale sul comodatario. In parole povere, colui che ha ottenuto in prestito l’uso della casa non potrà continuare a viverci e dovrà andare via. Pertanto, l’acquirente non può subire alcun pregiudizio dall’esistenza del rapporto di comodato atteso il suo diritto di far cessare in qualsiasi momento, “ad libitum”, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa.

È opposta la soluzione, invece, il caso dell’affitto: se, infatti, una casa data in affitto viene venduta, il nuovo titolare sarà tenuto a rispettare il contratto di locazione fino alla sua scadenza, subentrando in esso e nei diritti del padrone di casa [3]. La locazione, comunque, dovrà essere stata registrata ed avere data certa anteriore alla vendita.

note

[1] Cass. ord. n. 7007/2017.

[2] Cfr. anche Cass. sent. n. 664/2016.

[3] Art. 1599 cod. civ.

Autore immagine:123rf com


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