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Negoziazione assistita, come trasferire la casa senza notaio

20 marzo 2017


Negoziazione assistita, come trasferire la casa senza notaio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 marzo 2017



In caso di separazione o divorzio con passaggio di proprietà di un immobile, non è necessaria l’autentica del notaio per la trascrizione della negoziazione assistita nei pubblici registri immobiliari.

Vuoi trasferire una casa o un terreno a tua moglie o a tuo marito senza pagare il notaio? Basta che ti separi davanti al tuo avvocato. Sarebbe questa la soluzione, a detta di una recente ordinanza del Tribunale di Pordenone [1], per risparmiare (non tanto sulle tasse, che comunque vanno pagate) ma sull’autentica notarile necessaria ai fini della trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari.

Secondo la pronuncia in commento, infatti, in caso di negoziazione assistita (ossia il procedimento di separazione o divorzio presso gli avvocati dei coniugi, senza giudice) che prevede il passaggio di proprietà di un immobile non c’è bisogno dell’intervento del notaio, ma è sufficiente già la firma dell’avvocato. Per come facilmente intuibile, la pronuncia ha destato sorpresa e reazioni di tutti i tipi, specie tra le categorie professionali interessate. Non fosse altro perché essa finisce per sottrarre ai notai un campo che è stato, da sempre, tradizionalmente loro: quello dell’autentica ai fini della trascrizione dei passaggi di proprietà nei pubblici registri immobiliari. Ma procediamo con ordine e vediamo qual è la novità e come fare per trasferire la casa senza notaio, anticipando tuttavia che, trattandosi dell’unico precedente in materia, occorre muoversi con la massima cautela ed, eventualmente, attendendo i successivi (se mai ci saranno) gradi di giudizio.

La negoziazione assistita: cos’è?

Oltre alla tradizionale udienza davanti al Tribunale, da qualche anno i procedimenti di separazione e divorzio di tipo consensuale (ossia quando i coniugi trovano accordo su tutti gli aspetti – economici e personali – del distacco) possono avvenire anche in Comune (cioè alla presenza del sindaco o di ufficiale dello stato civile da questi delegato) o davanti ai rispettivi avvocati. In quest’ultimo caso, i due legali redigono un accordo che si chiama negoziazione assistita. Tale accordo (a differenza di quanto è possibile fare con la procedura in Comune) può anche contenere eventuali patti di trasferimento di immobili che, tuttavia, secondo il dettato della legge [2], devono essere autenticati da un pubblico ufficiale. In altre parole, e tanto per esemplificare, il marito potrebbe prevedere, tra le forme di assistenza da erogare alla moglie, il passaggio di proprietà di una delle case acquistate durante il matrimonio: il trasferimento dell’immobile però, ha efficacia solo dopo la trascrizione nei registri immobiliari.

Passaggio di proprietà di immobile senza notaio

Proprio a riguardo di tale autentica di firma – necessaria per formalizzare il trasferimento della proprietà con la sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari – a detta del tribunale di Pordenone non è necessario il notaio, ma basta già la sottoscrizione dell’avvocato che ha realizzato l’accordo di negoziazione assistita tra i coniugi.

Stando così le cose, il Conservatore dei Registri immobiliari deve procedere alla trascrizione del trasferimento immobiliare, successivo all’accordo di separazione o di divorzio tra i coniugi (realizzato con negoziazione assistita), senza bisogno che vi sia l’ulteriore autenticazione delle firme da parte di un notaio.

Tornando all’esempio di poc’anzi, il marito potrebbe completare il trasferimento della proprietà della casa in favore della moglie già solo con la stipula dell’accordo di negoziazione assistita, senza poi dover passare dal notaio.

La motivazione: l’avvocato può autenticare il passaggio di proprietà

Il provvedimento è singolare e, come dicevamo, rischia di essere modificato in secondo grado o comunque dalla Cassazione non trovano un’esplicita conferma nel testo della legge. Ma come viene motivata la decisione del tribunale di Pordenone? La sentenza ricorda che l’accordo di negoziazione assistita equivale alla corrispondente sentenza, con la quale possono avvenire anche trasferimenti immobiliari senza dover passare dal notaio: quindi, così come per le sentenze non c’è bisogno di autentica del pubblico ufficiale (rivestendo già il giudice tale qualifica), non ce ne sarebbe bisogno neanche con la negoziazione assistita.

Ebbene, è proprio questo argomento che sembra aver persuaso i giudici dal momento che il Tribunale, dopo aver ricordato la legge [2] che prevede l’intervento del notaio, ha osservato che «ulteriori e dirimenti considerazioni, tuttavia, portano ad escludere, all’interno di una prospettiva esegetica costituzionalmente orientata, che l’intervento del predetto “pubblico ufficiale a ciò autorizzato” sia necessario in un procedimento di Negoziazione Assistita in materia di famiglia. E ciò perché – sempre a dire del Tribunale – «in materia di famiglia, l’accordo raggiunto a seguito della convenzione va sottoposto al Procuratore della Repubblica per la concessione dell’autorizzazione o (come nel caso in esame) per il rilascio del nulla osta ed infine “produce gli effetti e tiene luogo dei provvedimenti giudiziali che definiscono […] i provvedimenti di separazione giudiziale». Dunque, «poiché i provvedimenti giudiziali – sentenze ordinanze e decreti – non richiedono autenticazioni delle sottoscrizioni da parte di ulteriori “pubblici ufficiali a ciò autorizzati” […] risulta evidente che neppure gli Accordi di negoziazione dovranno essere soggetti a tale adempimento pena la vanificazione della predetta espressa equiparazione».

Nella negoziazione assistita per separazioni o divorzi gli avvocati certificano l’autografia delle firme e la conformità dell’accordo alle norme imperative e di ordine pubblico. Inoltre, l’accordo viene sottoposto al controllo del pubblico ministero, il quale dà la propria autorizzazione o nulla osta. Secondo il tribunale, l’accordo sottoposto al visto del Pm produce gli effetti del provvedimento giudiziale, che può essere trascritto senza bisogno di sottoscrizione da parte del notaio. Si tratta quindi di un atto che ha già ogni caratteristica per ottenere la trascrizione [3].

La vicenda

Una coppia decideva di formalizzare la separazione personale utilizzando il procedimento di negoziazione assistita. Tra le condizioni di separazione le parti prevedevano il trasferimento della quota di proprietà di un immobile onde rendere la moglie proprietaria esclusiva. L’accordo era depositato presso la Procura per ottenere il necessario nullaosta, non essendo presenti figli minori o a questi equiparati. L’autorizzazione da parte del Pm arrivava e, successivamente, l’accordo era trascritto dall’ufficiale di stato civile del Comune. Infine, l’accordo veniva presentato alla Conservatoria che però rifiutava la trascrizione della cessione immobiliare per assenza dell’autentica del notaio. Così le parti decidevano di ricorrere al giudice, il quale riteneva di escludere che «l’intervento del predetto “pubblico ufficiale a ciò autorizzato” sia necessario in un procedimento di negoziazione assistita in materia di famiglia.  Secondo il giudice, l’accordo raggiunto con la negoziazione assistita deve essere sottoposto all’esame della Procura e, una volta ottenuto il nullaosta, recita la norma «produce gli effetti e tiene luogo dei provvedimenti giudiziali che definiscono (…) i provvedimenti di separazione giudiziale». E poiché i provvedimenti giudiziali (sentenze, ordinanze e decreti) non richiedono autenticazioni delle sottoscrizioni da parte di altri pubblici ufficiali, per la trascrizione delle cessioni immobiliari in essi inseriti, neppure gli accordi di negoziazione vi devono essere soggetti.

note

[1] Trib. Pordenone, sent. del 17.03.2017.

[2] Art. 5 d.l. n. 132/2014.

[3] Tra l’altro, nel nostro ordinamento esistono altri casi del genere: il decreto di trasferimento dei beni aggiudicati a seguito di espropriazione immobiliare, l’ordinanza di esecutività del progetto divisionale nello scioglimento delle comunioni previsto dall’art. 789 cod, proc. civ. e, in particolare, l’efficacia del lodo arbitrale che, in base all’art. 824-bis cod, proc. civ., «ha dalla data della sua ultima sottoscrizione gli effetti della sentenza pronunciata dall’autorità giudiziaria».

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5 Commenti

    1. Ovviamente no, e ne dovrai pagare due (uno tu e uno tuo marito). Ma poi per trasferire un immobile mi devo separare? Cioè dire il falso, che è penalmente sanzionato.
      Preferisco andare da un notaio e dormire sogni tranquilli.

  1. se uno non ha possibilità economiche per intestare la casa dopo la successione ad un unica persona ovviamente in accordo cone parti cosa si può fare Grz

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