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Lo sai che? Distacco dal riscaldamento condominiale: quando non è possibile

Lo sai che? Pubblicato il 21 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 21 marzo 2017

Distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto, ma a condizione che non si pregiudichi l’impianto centralizzato. Il proprietario resosi autonomo deve pagare le spese di manutenzione straordinaria, la conservazione e il consumo per la dispersione di calore dai tubi.

Se hai letto la nostra guida sul distacco dal regolamento centralizzato saprai già che il condomino può dotarsi di un impianto autonomo senza bisogno di chiedere il permesso all’assemblea di condominio. Ma questo diritto ha un limite ben preciso: non ci si può distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco conseguono squilibri funzionali dell’impianto comune o aggravi di spesa per gli altri. Lo ricorda il tribunale di Milano con una recente sentenza [1].

Se vuoi procedere al distacco dal riscaldamento condominiale devi innanzitutto partire dalla norma del codice civile [2] che regola tale ipotesi. Essa stabilisce che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Nel caso in cui avvenga il distacco – e quindi non ci siano pregiudizi per l’impianto centralizzato – il condomino con il riscaldamento autonomo deve continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma, nonché i consumi derivanti dalla dispersione del calore (percentuale da determinarsi a seguito di una perizia).

Ma come si fa a capire che la predisposizione di un impianto autonomo e il distacco dal riscaldamento centralizzato comporta per quest’ultimo squilibri funzionali o aggravi di spesa per gli altri condomini? A stabilirlo deve essere una perizia che il condomino interessato ha l’obbligo di presentare all’amministratore di condominio, il quale a sua volta sarà tenuto a informare di ciò l’assemblea. Se l’assemblea non condivide l’elaborato può negare al condomino il distacco. Nel disaccordo tra le parti si dovrà andare dal giudice (non è stabilito chi debba avviare la causa per primo; potrebbe ad esempio avvenire che il condomino interessato proceda ugualmente ai lavori di separazione dall’impianto centralizzato e poi il condominio chieda l’intervento del tribunale).

A questo punto, nel corso della causa, sarà il giudice a nominare il consulente tecnico d’ufficio (cosiddetto Ctu) affinché dia la “versione” definitiva sull’opportunità del distacco e stabilisca se, da tali lavori, ne possono conseguire pregiudizi per l’impianto condominiale o aumenti di costi per gli altri proprietari. Il giudice si atterrà a quanto stabilito dal Ctu e, di conseguenza, attribuirà la ragione e il torto alle parti in giudizio.

In particolare, se la consulenza tecnica d’ufficio espletata nel corso del procedimento dà ragione al condominio e il perito dovesse evidenziare la sussistenza di una o di entrambe le condizioni ostative al distacco (lo squilibrio termico e l’incremento dei consumi), tenuto conto delle caratteristiche dell’impianto, il giudice dichiarerà l’insussistenza del diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto centralizzato.

Prima della riforma del diritto condominiale, la giurisprudenza ammetteva la possibilità del distacco dal centralizzato anche se da ciò derivava un aggravio di spesa, a condizione che il distaccante se ne accollasse l’onere. Se questo orientamento verrà mantenuto, la questione potrebbe spostarsi sulla corretta quantificazione del contributo alle spese di gestione da parte del soggetto rinunciante.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 187/2017 del 10.01.2017.

[2] Art. 1118 cod. civ.

N. R.G. 53764/2013

Sentenza n. 187/2017 pubbl. il 10/01/2017 RG n. 53764/2013 Repert. n. 184/2017 del 10/01/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 53764/2013 promossa da:

con il patrocinio dell’avv., con elezione di domicilio in VIA SAN PIETRO ALL’ORTO, 10 20121 MILANO presso lo

studio dell’avvocato suddetto

ATTORE

CONVENUTO

COND. ), con il patrocinio dell’avv. , con elezione di domicilio in VIA S. EUFEMIA 2 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto

con il patrocinio dell’avv.
, elettivamente domiciliato in Via Vincenzo Monti, 14 20123 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto INTERVENUTO
– OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c. – uso e tutela di beni in condominio – distacco dal riscaldamento condominiale.
– CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 16/06/2016 ed in formato digitale nel fascicolo telematico.

SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO

omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato

Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell’art. 132 n°4 c.p.c. ad opera della L.69/2009,
che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia prende le mosse dalla impugnativa della delibera assembleare assunta dal condominio convenuto in data 13/06/2013. Si costituiva il convenuto che si opponeva alle domande attoree, chiedendone, il rigetto. Incardinato ritualmente il giudizio e spiegato intervento da parte di un condomino a sostegno del condominio; all’esito della prima udienza di trattazione assegnati alle parti i termini di cui all’articolo 183 VI comma c.p.c.. Depositate le memorie previste da tale norma; tentata ripetutamente ma infruttuosamente la conciliazione della lite in sede stragiudiziale; all’esito venivano rigettate le istanze istruttorie orali e ammessa CTU; svolta la CTU e depositata la relazione peritale, all’esito, ritenuta la causa compiutamente matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni alla udienza del 16/06/2016. In tale udienza le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale di causa e la stessa è stata introitata in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e repliche. Depositate le stesse, la causa viene oggi decisa con la presente sentenza.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1) – Preliminarmente va dichiarata la ammissibilità dell’intervento volontario spiegato da parte del sig. A, siccome esso è stato effettuato, in prima udienza e, quindi, tempestivamente spiegato,
siccome avvenuto prima della precisazione delle conclusioni, seppure quando erano già maturate le decadenze previste dall’art.167 c.p.c. a danno dell’interveniente.

Tale ultimo rilievo, peraltro non comporta conseguenze sulla ammissibilità delle difese dell’interveniente siccome l’intervento è avvenuto con il dichiarato intento di sostenere le ragioni di una delle parti, il condominio convenuto, nella sua qualità di condomino, avente interesse quale comproprietario dell’impianto centralizzato di riscaldamento oggetto di causa e le difese si sono limitate a tale sostegno ad adiuvandum.

Come è noto, la legittimazione ad un intervento adesivo dipendente presuppone un interesse giuridicamente rilevante e qualificato, determinato dalla sussistenza di un rapporto giuridico sostanziale tra adiuvante ed adiuvato e dalla necessità di impedire che nella propria sfera giuridica possano ripercuotersi conseguenze derivanti da effetti riflessi o indiretti del giudicato (Cass. civ., Sez. I, 19/09/2013, n. 21472; Cass. civ., Sez. I, 10/01/2014, n. 364).

Tanto si ravvisa nel caso che ci occupa siccome come è parimenti noto, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale e di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore. (Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19223; Cass. civ., Sez. II, 28/08/2002, n. 12588.). Di qui il rigetto della eccezione di parte attrice sul punto.

2) – Parte attrice ha dedotto la illegittimità della delibera impugnata siccome la stessa, in sede di decisione assembleare sulla autorizzazione richiesta dalla stessa parte attrice al distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale, non avrebbe rispettato il dettato dell’art.1136, III comma, c.c,, con riferimento al punto 6 dell’ordine del giorno, laddove, in seconda convocazione ed in presenza di 7 condomini partecipanti su 16 costituenti il condominio, rappresentanti 727,897 millesimi, non era stato ritenuto che fosse stata validamente approvata la richiesta autorizzazione nonostante che il voto favorevole di 1 solo condomino, la stessa attrice, rappresentante 384,615 millesimi, costituisse la maggioranza millesimale di quanti presenti in assemblea, a fronte del voto contrario dei rimanenti 343,282 millesimi.

Conseguentemente, ha anche impugnato il deliberato inerente il punto 3 dell’ordine del giorno inerente il preventivo e relativo riparto per l’anno 2013/2014, siccome effettuati senza tenere conto del distacco delle sue
unità immobiliari dall’impianto di riscaldamento condominiale e della legittimità dello stesso.
Tali domande e le deduzioni a sostegno della stessa sono state contrastate dal Convenuto condominio, perché la maggioranza raggiunta sarebbe stata inferiore a quella prevista dall’art.1136, V comma, c.c., pari alla maggioranza dei partecipanti al condominio ed ai due terzi del valore dell’edificio, vertendosi in tema di innovazioni regolamentate dall’art.1120 c.c..
Parte attrice non si è limitata a chiedere la declaratoria di illegittimità della delibera impugnata ma ha, altresì, richiesto l’accertamento del suo diritto al distacco, con condanna alla modifica del piano di riparto delle spese condominiali a far data dall’esercizio 2013/2014.
Anche tale domanda e le deduzioni a sostegno della stessa sono state contrastate dal Convenuto condominio che
ha, altresì, articolato propria domanda riconvenzionale subordinata all’accoglimento di quella dell’attore, di accertamento e declaratoria dell’obbligo di quest’ultimo a contribuire alle spese di manutenzione, conservazione,
di maggiori consumi e di rifacimento delle tabelle millesimali, conseguenti allo stesso accoglimento della domanda attorea.
La domanda attorea non è fondata per i motivi di seguito specificati.
Come è noto, anche prima della entrata in vigore della legge di riforma del condominio, avvenuta in data 18/06/2013, – successivamente alla delibera del 13/06/2013 impugnata -, la giurisprudenza di legittimità era giunta alla conclusione, condivisa da questo giudice, che, nel condominio negli edifici, perché il condomino potesse rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e staccarsi dallo stesso senza l’unanimità di consenso degli altri condomini, fosse necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivassero né uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto né un aggravio di spese per coloro che continuassero ad usufruire dell’impianto. (Cass. civ., Sez. II, 31/07/2012, n. 13718; Cass. civ., Sez. II, 29/09/2011, n. 19893).
Tale orientamento giurisprudenziale è stato recepito dalla normativa di riforma del Condominio e trasfuso nel comma IV dell’art.1118 c.c., in vigore dal 18/06/2013.
Ne consegue che, tenuto conto delle domande delle parti, occorre vagliare la legittimità della delibera impugnata
per i motivi dedotti dall’attore e la fondatezza della domanda di accertamento attorea, esaminando la ricorrenza
nel caso in esame delle condizioni sopra richiamate e previste, dapprima, dalla giurisprudenza di legittimità e,
poi, dalla legge.
Osserva questo Giudice che, dall’esame degli atti di causa, dalla documentazione prodotta, dalla relazione tecnica redatta dall’Arch. Rossana Bettera, il cui accertamento e le cui conclusioni tecniche appaiono esaustivi, chiari e condivisibili, rinviando le stesse, correttamente, alla decisione giudiziale per la determinazione delle conseguenze giuridiche di quanto accertato, risulta provato e documentato in atti e, comunque, pacifico ed incontestato tra le parti, tenuto conto dei principii dell’onere della prova e di quello di non contestazione, che:

- esiste regolamento condominiale di natura contrattuale (doc.4 convenuto) nel quale, ad una sua attenta lettura prevede, all’art.4, che l’impianto di riscaldamento e la caldaia sono beni comuni condominiali ma, in mancanza di diversa allegazione e prova, non appare prevedere specifici divieti per la rinunzia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento ed al distacco dallo stesso;
– il condominio con la sua delibera del 13/06/2012, sulla richiesta dell’attore di staccare le proprie unità immobiliari dall’impianto centralizzato di riscaldamento, richiedeva la dimostrazione tecnica che dal distacco
non derivassero né uno squilibrio per l’impianto né un aggravio di spese per gli altri condomini, riservandosi
all’esito ogni decisione (doc.3 attore);
- l’attore alla successiva assemblea del 13/06/2013 ha presentato un elaborato di un tecnico di sua fiducia
per dimostrare la sussistenza dei richiesti requisiti (doc.5 attore), non redatto in contraddittorio con il Condominio convenuto, ma lo stesso non è stato condiviso dagli altri condomini che votavano contro la richiesta
di autorizzazione al distacco (doc.6 attore);
 la relazione del CTU, alla quale interamente si rinvia, ha evidenziato che:
– l momento degli accertamenti non vi era stato ancora il distacco delle unità immobiliari della attrice dall’impianto centralizzato di riscaldamento, siccome in alcune parti degli stessi risultavano soltanto essere state chiuse le mandate di alimentazione delle serpentine dei pannelli radianti e che le chiavi di arresto delle tubature
di adduzione fossero nuovamente riapribili; mentre in altre parti i pannelli radianti a servizio degli stessi immobili erano collegati alla rete di distribuzione del riscaldamento condominiale e funzionanti;
– a seguito di un effettivo distacco delle unità immobiliari della attrice dall’impianto centralizzato di riscaldamento, pari a circa un terzo del fabbricato, si determinerebbe un incremento dei consumi ed una più veloce usura della caldaia, a fronte di squilibri termici tra i vari piani del fabbricato, tenuto conto delle caratteristiche dell’impianto e del posizionamento delle serpentine.
Tanto rilevato in fatto e diritto ed in mancanza di diversa allegazione e prova, osserva questo Giudice che seppure l’odierno attore, in linea di principio, ha diritto a rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento ed a distaccarsi dallo stesso, non ostandovi alcuna norma regolamentare contrattuale; invece, per quanto emerso in fatto, il distacco in questione comporterebbe per i restanti condomini e per l’impianto condominiale quegli squilibri dell’impianto ed aggravi di spese di gestione e manutenzione dello stesso, che sono ostativi al legittimo distacco.
Ne consegue che, allo stato, in mancanza dei presupposti sopra evidenziati, l’attore non aveva diritto, né al momento della delibera impugnata né successivamente e quantomeno al momento degli accertamenti tecnici compiuti, a distaccarsi dall’impianto condominiale senza il consenso dell’unanimità degli altri condomini. Consenso che è stato, conseguentemente, legittimamente negato, come in atti.
Ne consegue, infine, il rigetto delle domande formulate in via principale da parte attrice, non rilevandosi i profili
di illegittimità della delibera impugnata sollevati in atti né il diritto a distaccarsi dall’impianto, con assorbimento
di ogni altra domanda e questione sollevata in giudizio tra le parti, anche con riferimento all’altro punto della delibera impugnata.

5) – Le spese e competenze del presente giudizio secondo il principio della soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c. e vanno poste a favore del CONDOMINIO convenuto, in persona dell’amministratore pro-tempore e a carico dell’attore e, determinate sulla base dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge, vengono liquidate come in dispositivo. In applicazione degli stessi principi va posto definitivamente a carico dell’attore le spese della CTU e va disposto a suo carico il rimborso delle stesse, già liquidate con separato provvedimento e poste a carico solidale delle parti e se sborsate, in favore del Condominio attore, in persona dell’amministratore pro-tempore e dell’intervenuto. Nulla per le spese e competenze di giudizio tra l’attore e l’intervenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede:
– Rigetta tutte le domande dell’attore , come in motivazione.
– Condanna l’attore a corrispondere in favore del Condominio di VIA
MILANO, convenuto, in persona dell’amministratore pro-tempore, le spese e competenze di lite, liquidate in €. 4.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge. – Pone definitivamente a carico dell’attore le spese della CTU e condanna l’attore a

corrispondere il rimborso delle stesse, già liquidate con separato provvedimento e poste a carico solidale delle

Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani


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