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Spese condominiali deliberate prima di diventare proprietario: devo pagarle?

9 Aprile 2017
Spese condominiali deliberate prima di diventare proprietario: devo pagarle?

Ho acquistato un appartamento all’asta nell’ottobre 2013. Nel 2012 sono stati deliberati lavori straordinari del condominio di cui fa parte. Sono obbligato a pagare dette spese?

La questione posta dal lettore deve essere letta alla luce del disposto dell’articolo 63, comma 4°, delle disposizioni di attuazione del codice civile che testualmente recita: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».

Come è dato desumere già dal tenore letterale della norma, la legge non fa alcuna distinzione tra spese condominiali cosiddette ordinarie e spese, invece, denominate straordinarie, così come utilizza un termine volutamente generico e onnicomprensivo (subentra) a testimonianza del fatto che ciò che conta è il passaggio di proprietà da un condomino all’altro e non il titolo (volontario o giudiziale) in base a cui ciò avviene.

Pertanto, e venendo al caso concreto, poiché le spese straordinarie per il rifacimento della facciata e del tetto del condominio in cui ha acquistato un appartamento sono state deliberate nel 2012 e, quindi, rientrano nell’arco di tempo durante il quale è responsabile delle stesse anche l’acquirente, è legittimo il comportamento dell’amministratore che ha posto a suo carico anche queste spese.

D’altronde, l’obbligo di pagamento dei contributi condominiali è un’obbligazione strettamente collegata al bene cui le spese si riferiscono (in gergo si dice che “segue il bene”), cosicché il dovere di partecipare alle spese di conservazione dell’immobile e di attivazione dei servizi prescinde dall’approvazione di esse da parte dell’assemblea. Poiché è un obbligo preesistente all’approvazione stessa dell’assemblea, quest’ultima ne stabilisce solo l’ammontare e la ripartizione secondo le tabelle millesimali, ma non decide invece se si devono o non devono fare. Per il nostro ordinamento giuridico, infatti, l’importanza sociale dei beni immobili ne impone la manutenzione e la conservazione a prescindere dall’approvazione delle spese da parte dell’assemblea condominiale, cosicché quest’ultima si limita a completare, determinandone l’esatto ammontare e la ripartizione tra i partecipanti, un’obbligazione che incombe sui partecipanti stessi per il solo fatto di possedere un bene immobile e tale obbligo non è eludibile nei confronti degli altri cittadini. In tal senso, quindi, ogni tentativo dell’aggiudicatario di sottrarsi ai contributi dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente, discettando sulla natura delle spese deliberate dall’assemblea, rischierebbe di non essere accolto.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato



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