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Lo sai che? Quando non pagare l’agenzia immobiliare

Lo sai che? Pubblicato il 23 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 marzo 2017

Non è dovuta la provvigione all’agente immobiliare se venditore e acquirente si accordano per un prezzo più basso di quello prospettato dall’agenzia.

Non si deve pagare la provvigione all’agenzia immobiliare se questa rifiuta il prezzo offerto dall’acquirente, ritenendolo troppo basso, ma poi quest’ultimo, dopo qualche mese, ottiene il consenso del venditore e l’affare viene concluso al corrispettivo inferiore. Lo ha chiarito il tribunale di Roma con una recente sentenza [1] che, forse involontariamente, ha anche fornito, tra le pieghe del provvedimento, un suggerimento su come scavalcare l’agenzia immobiliare. Difatti, purtroppo, non sono isolati i casi in cui venditore e acquirente si mettono d’accordo per evitare di versare la provvigione all’agente che, tuttavia, con il proprio lavoro di intermediazione, li ha messi in contatto, svolgendo i propri compiti in modo scrupoloso e puntuale. Ma procediamo con ordine e, prima di spiegarti come non pagare l’agenzia immobiliare se compri a prezzo inferiore, facciamo un esempio.

Come evitare l’agenzia immobiliare

Immaginiamo di dover acquistare casa e di trovare, tra gli annunci del giornale, un appartamento che sembra corrispondere alle caratteristiche di cui abbiamo bisogno. Così contattiamo l’agenzia immobiliare, al numero di telefono indicato accanto alle foto, e chiediamo di vedere l’appartamento. Dopo la visita, ci dichiariamo soddisfatti e, tuttavia, facciamo presente di poter spendere una somma più bassa di quella indicata sul giornale. L’agente ci dice che, per quel prezzo, non può venderci l’immobile e così rinunciamo all’affare. Dopo qualche mese, però, per puro caso, conosciamo il venditore: ce lo presenta un amico nel corso di una festa. Così gli confidiamo di essere interessati al suo appartamento e, tuttavia, di non potercelo permettere. Lui però sembra disponibile a riprendere la trattativa e, anzi, avendo bisogno di soldi perché deve a sua volta comprare un’altra casa, si dichiara pronto a venderci l’appartamento al prezzo da noi offerto. Concludiamo così il rogito. Di ciò viene giustamente informata l’agenzia immobiliare poiché dovrà da allora astenersi dal far vedere la casa ad altri interessati. Ma l’agente protesta: si sente scavalcato e sostiene che, comunque, la provvigione gli deve essere pagata, avendo avuto il merito di averci fatto conoscere l’un l’altro. Noi ribattiamo che, se fosse stato per lui, non avremmo mai acquistato la casa e che, pertanto, nulla gli è dovuto. Chi ha ragione? La risposta, come dicevamo, viene fornita dal Tribunale di Roma. Ecco cosa hanno detto i giudici della capitale.

Leggi anche Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare.

Quando non si paga l’agenzia immobiliare?

Secondo la sentenza in commento, se la trattativa sulla vendita di una casa si interrompe perché l’agenzia immobiliare ritiene troppo bassa l’offerta di acquisto avanzata dall’acquirente, l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione qualora le medesime parti, a distanza di mesi, trovino l’accordo per la conclusione del contratto. Affinché il mediatore possa rivendicare il diritto alla provvigione, infatti, non è sufficiente che l’affare sia stato concluso, ma occorre che il buon esito della trattativa sia stato determinato proprio dalla sua attività e non da altri fattori, come ad esempio autonome trattative concluse tra le parti a condizioni differenti. Deve sussistere, cioè, un rapporto di causa-effetto tra la stipulazione del contratto e l’opera svolta dal mediatore.

Quando si paga l’agenzia immobiliare?

La sentenza non è che applicazione del principio generale secondo cui il diritto alla provvigione scatta solo quando il mediatore ha messo in contatto tra loro i contraenti e proprio in ragione di ciò i due hanno concluso il contratto di vendita. L’attività del mediatore può consistere solo «nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, e sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, che sia stata poi valorizzata dalle parti». Ciò che conta, dunque, è la sussistenza di un nesso di causa-effetto diretto ed esclusivo. Tale rapporto di causa-effetto evidentemente manca «quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti».

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 656/2017.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale di Roma – Sezione X civile – Sentenza 17 gennaio 2017 n. 656

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

– SEZIONE DECIMA CIVILE –

Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta col n. 22483/2011 R.G. il 5.4.2011 e vertente tra

  1. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. Da.Te., giusta mandato a margine dell’atto di citazione

ATTRICE e

CI.VA., CI.GI., CI.RO. e FO.VI., rappresentati e difesi dagli avv.ti Ma.Fe. e Ti.Cr., giusta mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTI nonché

FE.RO., rappresentata e difesa dagli avv.ti Al.De. e Fr.Ca., giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTA

CI.MA.

CONVENUTO CONTUMACE RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato in data 29 e 30 marzo 2011, la Pr. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, chiedeva condannarsi i convenuti al pagamento in suo favore degli importi spettanti a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta in relazione alla vendita dell’immobile di proprietà di Va., Gi. e Ro.Ci. e di Vi.Fo., sito in Roma, alla via (…), acquistato dalla Fe. con atto pubblico del 20.7.2010; si costituivano in giudizio tutti i convenuti (ad eccezione di Ma.Ci.) che, nel contestare la domanda avversa, ne chiedevano l’integrale rigetto, formulando istanza subordinata di rideterminazione del compenso provvigionale nella misura minima.

In corso di causa, concessi i termini di cui all’art. 183 c.p.c. con il deposito delle relative memorie ed espletata la prova orale richiesta dalle parti, venivano precisate conclusioni all’udienza del 4.7.2016 allorquando la causa, trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c., a seguito dello scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.

La domanda che la Pr. S.r.l. propone nell’ambito del presente giudizio trae origine dalla vicenda relativa allo svolgimento di attività di mediazione tra i convenuti per la vendita dell’immobile di proprietà dei Ci. – Fo., sito in Roma, alla via (…), n. 144 (poi acquistato dalla Fe. con atto del 20.7.2010), e, sul presupposto della positiva conclusione dell’affare per effetto ed a causa dell’attività di intermediazione svolta tra le parti, nonché del mancato pagamento delle provvigioni in relazione alla trattativa intercorsa, ha ad oggetto la condanna di entrambe le parti convenute al pagamento del compenso provvigionale, da determinarsi in Euro 9.000,00 a carico dei venditori ed in Euro 13.650,00 a carico dell’acquirente.

E’ pacifico tra le parti, oltre che documentalmente comprovato, l’effettivo svolgimento di attività di intermediazione da parte della società attrice per la vendita dell’immobile di proprietà dei Ci. (cfr. la produzione documentale versata in atti dall’attrice); è pure pacifico e documentalmente dimostrato che l’acquisto si sia perfezionato in epoca largamente successiva alla scadenza dell’incarico di mediazione (31.12.2009).

Com’è noto, al fine del riconoscimento del diritto del mediatore al pagamento del compenso provvigionale, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di essa ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno (Cass. Sez. 3, n. 7994 del 02/04/2009); ed inoltre, per l’insorgenza del diritto alla provvigione non è sufficiente che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto ed a causa dell’intervento del mediatore, il quale, cioè, deve aver messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (tra le altre, cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 15880/2010; Cass. Civ. Sez, 3, n. 23842 del 18/09/2008).

Ai fini dell’effettiva maturazione, in capo al mediatore, del diritto al compenso provvigionale, è necessario verificare che l’affare si sia concluso tra le parti e che detta conclusione si ponga in rapporto causale diretto con l’opera svolta dal mediatore, ancorché quest’ultima sia consistita nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, e sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, che sia stata poi valorizzata dalle parti.

In particolare, secondo l’insegnamento della S.C. “… il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata …” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3438 del 08/03/2002).

Il diritto al compenso non sussiste, per contro “…quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 16157 del 8.7.2010).

Sul piano probatorio, incombe sul mediatore l’onere di dimostrare compiutamente l’esistenza di un utile e valido contributo causale tra la propria attività e la conclusione dell’affare, prova che non può, tuttavia “… essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra l’attività svolta e la successiva conclusione dell’affare, in base al paralogismo “post hoc, ergo propter hoc”, ma che deve integrare specificamente il requisito della rilevanza causale dell’attività di intermediazione svolta dall’originario mediatore per l’effettiva conclusione dell’affare, non essendo nemmeno sufficiente, in tal senso “la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile, ne’ di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, ne’ che l’acquirente si era più volte recato nella sede del mediatore” (“(cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 5760 del 11.6.1999).

Tanto premesso in diritto, si osserva che, nella fattispecie in esame, parte attrice non è stata in grado di dimostrare compiutamente che il suo intervento abbia fornito quel contributo che, secondo i principi della causalità adeguata, ha consentito la successiva conclusione dell’affare tra le parti; la Pr. S.r.l. si è, infatti, limitata ad allegare agli atti copia della documentazione e della corrispondenza tra le parti, da cui si evince la sussistenza della trattativa e lo svolgimento di attività di intermediazione tra i futuri e possibili contraenti (circostanze, peraltro, incontestate tra le parti).

Ma alcuna prova la società attrice ha fornito in maniera rigorosa e specifica che proprio grazie al suo pregresso intervento ed alla mediazione svolta, le parti siano potute addivenire alla successiva conclusione dell’affare e che, a contrario, senza la sua intermediazione, il contratto non sarebbe stato concluso: è evidente che le parti hanno stipulato il contratto definitivo sulla base di diverse valutazioni e presupposti di natura economica, dal momento che hanno raggiunto, nel corso della successiva trattativa, equilibri negoziali radicalmente differenti dalla originaria prospettazione dei Ci. (prezzo di vendita di Euro 325.000,00 a fronte di quello di Euro 369.000,00 prospettato nell’incarico di mediazione).

Inoltre, è risultato ampiamente dimostrato in corso di causa che proprio l’atteggiamento di chiusura della società attrice impedì alla potenziale acquirente Fe. di formulare proposte scritte ai venditori, avendo l’agenzia ritenuto troppo basso il prezzo da lei offerto: è evidente che tale atteggiamento abbia costituito non già l’antecedente logico della futura vendita, ma l’impedimento assoluto al perfezionamento della stessa (cfr. quanto dichiarato dai testi Eg. e Bo.); è pure evidente che proprio tale chiusura, che ha di fatto interrotto i contatti tra le parti, è stata superata ed ovviata nel corso delle nuove e diverse trattative instauratesi casualmente tra le parti grazie al fortuito intervento del portiere dello stabile di via (…), e che hanno, di fatto, consentito ai contraenti di avviare ex novo una fase totalmente diversa della trattativa, fino a giungere alla conclusione del contratto.

Da ciò consegue che non solo la mediazione della società attrice non si pone in alcun rapporto di effettiva e concreta causalità con la conclusione del contratto, ma che, al contrario, è stato proprio l’atteggiamento di chiusura dell’allora mediatrice alle richieste della Fe. a determinare il naufragio e la chiusura della originaria trattativa, laddove invece è solo grazie al successivo incontro fortuito tra le parti ed al mutamento delle condizioni economiche dell’intero affare che il contratto è stato positivamente concluso; in altre parole, la mediazione della Pr. S.r.l. non ha condotto alla conclusione di alcun contratto, impedendo la formazione di quello in fieri tra le parti, mentre la conclusione dell’affare si è verificata solo per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili ai precedenti contatti avuti con l’agenzia di mediazione o da questi condizionate.

Inoltre, si osserva che in alcun caso di venditori avrebbero potuto essere a conoscenza del fatto che la Fe. avesse visitato l’immobile grazie all’attività di mediazione svolta dalla odierna attrice, in considerazione del notevole ritardo con cui l’elenco dei visitatori venne inviato dall’agenzia agli odierni convenuti.

Non ravvisandosi alcun rapporto causale tra la mediazione svolta dall’attrice e la conclusione del contratto del 20.7.2010 (stipulato sulla base di nuove trattative), la domanda non può trovare accoglimento.

Le spese di giudizio, liquidate ai sensi del D.M. n. 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte attrice.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla Pr. s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato in data 29 e 30 marzo 2011 nei confronti di Ci.Va., Ci.Ro., Ci.Ma., Ci.Gi., Fo.Vi. e Fe.Ro., ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1)dichiara la contumacia di Ci.Ma.;

2)rigetta la domanda;

3)condanna la Pr. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in complessivi Euro 2.738,00 in favore di ciascuna delle controparti, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge;

4)nulla per le spese nei confronti di Ci.Ma. Così deciso in Roma il 13 gennaio 2017.

Depositata in Cancelleria il 17 gennaio 2017.

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10 Commenti

  1. Mi piacerebbe leggere un articolo su come evitare di pagare la parcella dell’avvocato, o del notaio.
    Da agente immobiliare serio e scrupoloso mi sento denigrato. Chiedo più rispetto per la nostra professione.

    1. Anche come non pagare lo stipendio al giudice che ha fatto questa sentenza senza tenere conto che dietro la provvigione c’ e molto lavoro da parte dell’ agente.

    2. Chi è buono si salva da se…..e molto spesso come categoria lasciate un po a desiderare visto che fate un po come vi pare sia riguardo i compensi e sia altri intrallazzi!!!!!

  2. Bisogna tenere in considerazione che l’agente immobiliare non può non prendere una proposta immobiliare anche se bassa, perchè così facendo non adempie al suo operato. Mi rendo conto che fare proposte basse non è bello, però intanto facciamo vedere al venditore che stiamo lavorando e magari a forza di prendere proposte basse si adegua al prezzo e noi vendiamo. Ricordiamoci che noi non abbiamo nessun potere per dire no ad una proposta perchè non siamo i proprietari.

  3. Giusto 2 appunti
    1. “Non è dovuta la provvigione all’agente immobiliare se venditore e acquirente si accordano per un prezzo più basso di quello prospettato dall’agenzia.” La Legge è uguale per tutti ma facciamone divulgazione dettagliata e corretta, cosa che questa affermazione non fa.
    2. Entrare in agenzia è una scelta, non un obbligo, quindi non condivido l’etica di chi trova mezzucci per eluderne poi il pagamento. Se il parrucchiere mi fa la tinta poi lo pago, sennò non ci entrò e la faccio a casa. I prossimi articoli suggeriranno modi per non pagare il conto al ristorante? O quali altre news per far fallire altre categorie professionali o piccoli esercenti? Questa non è’ legge, sono scappatoie. Che delusione la vs solita interpretazione da italietta…Disistima. E no, potete verificare: non faccio l’agente immobiliare, sono solo stanca di gentaglia che fruisce bellamente di servizi che sa già di non voler pagare.

  4. Porto la mia esperienza e mi piacerebbe avere anche un Vostro onesto parere.
    A settembre ero in cerca di una casa dopo aver venduto la mia. Considerato che l’agente che mi aveva curato la vendita si era dimostrato sempre disponibili e pronto a darmi anche qualche consiglio su determinati immmobili, allora gli parlo di un immobile per il quale avevo recuperato contatti, foto ecc..
    Dato che in quella zona vive la sua famiglia, gli chiedo informazioni sulla casa ecc e lo porto con me alla visita.
    Detto questo lui prende i contatti del proprietario e riferisco all’agente/amico che oltre una determinata cifra non posso spendere… lui dopo qualche giorno mi dice di dimenticare quella casa perchè non la vende il proprietario a quel prezzo.
    Da parte mia non mollo e tramite altri amici rimango in contatto con il proprietario e dopo svariate telefonate lui accetta la mia offerta.
    In parallelo avviso sempre l’agente/amico per una questione di correttezza, indicando che ci sono altre persone di mezzo che mi hanno curato la trattativa… lui inizialmente non mi fa problemi.
    Arrivati al compromesso lo incontro e lo aggiorno bonariamente sulla trattativa.. lui mi comincia a fare discorsi strani pretendendo soldi e non pochi (3/4000 euro) per un lavoro che lui non ha mai svolto.

    Secondo voi come mi dovrei comportare ?

    Grazie mille

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