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Votazioni in condominio: cosa significa “varie ed eventuali”

3 ottobre 2012 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 ottobre 2012



La voce “varie ed eventuali” nell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale non può sostituire l’indicazione di un argomento all’interno dell’ordine del giorno.

Una corretta e preventiva informazione dei condomini sugli argomenti da trattare e decidere in assemblea è necessaria ai fini della validità della delibera stessa; è quindi necessario che l’avviso di convocazione indichi, sia pure sommariamente, ma in modo chiaro, tutti i punti dell’ordine del giorno.

La voce “varie ed eventuali” non può supplire alla mancata indicazione di un argomento all’interno dell’ordine del giorno, specie se riguarda la straordinaria amministrazione.

L’elencazione degli argomenti da trattare non deve necessariamente essere analitica: l’importante è che essi vengano indicati con chiarezza, anche se sommariamente e con implicito richiamo ai problemi connessi [1]. Gli argomenti, insomma, devono essere descritti in termini essenziali per essere comprensibili. Non c’è bisogno, però, di prefigurare lo sviluppo della discussione.

Per esempio, una sentenza del Tribunale di Napoli [2] ha ritenuto insufficiente la generica espressione “lavori urgenti e indispensabili” per deliberare legittimamente sul rifacimento dell’intonaco e della tinteggiatura del fabbricato.

Secondo il Tribunale di Parma [3], se nell’ordine del giorno si è scritto, relativamente a uno specifico punto, “discussione”, ciò non impedisce che l’assemblea, dopo la discussione, passi anche a “deliberare sullo stesso punto.

L’incompletezza dell’indicazione dell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione non determina la nullità della delibera ma la annullabilità, con la conseguenza che essa deve essere impugnata nel termine di 30 giorni dalla comunicazione del verbale [4].

Se però il condomino era a conoscenza degli argomenti da trattare, l’insufficienza dell’ordine del giorno non è motivo di annullabilità della delibera [5].

Inoltre se il condomino ha partecipato alla discussione, votando contro una delibera adottata su un ordine del giorno incompleto, senza però sollevare eccezioni a riguardo, non può dopo impugnare la delibera [6].

Non resta che chiarire cosa si debba intendere con l’espressione “varie ed eventuali”, generalmente inserita come ultimo punto dell’ordine del giorno, con una funzione residuale rispetto all’elencazione dei vari argomenti.

L’espressione è di regola riservata alle comunicazioni che l’amministratore e i condomini intendono fare in assemblea; pertanto può al massimo preludere a deliberazioni da adottarsi in successiva riunione, previa comunicazione nel relativo ordine del giorno [7]. Di conseguenza non vi si possono far rientrare argomenti come:

– decisioni su innovazioni riguardanti le parti comuni;

– decisioni su sopraelevazioni fatte da condomini sul lastrico solare;

– decisioni sul rifacimento della facciata dell’edificio;

– decisioni su innovazioni sulle parti comuni, illuminazione del cortile, ecc.

 

note

[1] Trib. Roma, sent. 17.10.1973.

[2] Trib. Napoli sent. 17.12.1990

[3] Trib. Parma, sent. 9.12.1991.

[4] Cass. sent. n. 338 del 10.02.1970. Cass. S.U. sent. n. 4806 del 7.03.2005.

[5] C. App. Roma, sent. 30.08.1973.

[6] Trib. Parma, sent. 9.12.1991.

[7] Trbi. S. Maria Capua Vetere, sent. 7.02.1984.

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