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Truffe sulla vendita della casa, attenti al compromesso


> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 aprile 2017



Il codice civile consente al mediatore di incassare l’intera provvigione al compromesso, anche se l’affare non va a buon fine.

Hai fretta di vendere la casa, oppure stai cercando di venderla da molto tempo e hai abbassato notevolmente il prezzo, quando a un certo punto si fa avanti un’agenzia immobiliare, con un compratore che te la sopravvaluta. Questo compratore, da quanto ti riferisce il mediatore, non aspetta altro che casa tua ed è disposto a pagare un prezzo superiore al suo valore: l’agente, però, vuole una provvigione molto alta e la vuole solo da te, al compromesso.

Fai attenzione, molto probabilmente è una truffa, anche se il codice civile [1] stabilisce, per il mediatore, il diritto al compenso non al rogito notarile, ma alla conclusione dell’affare. Affare concluso, difatti, non significa affare andato a buon fine. Perché questa distinzione è importante? Per spiegartelo, vediamo come funziona la truffa del compromesso.

La truffa della provvigione al compromesso

Partiamo da un caso realmente accaduto, per capire meglio il meccanismo di questo raggiro.

Giulio ha un immobile di pregio, ma in cattivo stato di manutenzione; tra l’altro, non versa in buone condizioni economiche e ha fretta di vendere.

Il mercato immobiliare è in crisi, come sappiamo, e a causa di questo, oltreché delle difficoltà normalmente presenti nella vendita di un immobile di pregio e alle spese di ristrutturazione necessarie, l’immobile è valutato 900.000 euro.

Ma a questo punto arriva l’agenzia immobiliare “Superlusso” (i nomi sono di fantasia ovviamente), presente nella prima pagina di Google e reclamizzata in tanti siti. Un agente di Superlusso riferisce a Giulio di aver trovato un acquirente per due milioni e mezzo di euro. Non domanda alcun anticipo o contributo, ma chiede a Giulio di firmare un foglio in cui s’impegna a corrispondere il 7% del prezzo al momento del compromesso.

Giulio firma, non gli par vero! L’agente arriva con l’acquirente a visitare l’immobile e stipulano un compromesso proprio per due milioni e mezzo di euro; al compromesso l’acquirente lascia una caparra di 50.000 euro.

Caparra che “va via” subito, perché Giulio deve consegnarla all’agente come corrispettivo della mediazione; non solo, Giulio gli deve altri 125.000 euro, in quanto il 7% di due milioni e mezzo ammonta a 175.000 euro.

L’acquirente, poi, sparisce e decide di non concludere l’affare.

A questo punto che cosa succede?

Giulio paga il compenso dovuto all’agente: non solo non ha guadagnato nulla, ma perde i suoi risparmi.

Se Giulio non ha nulla, l’agenzia lo cita in giudizio e vince la causa, perché la legge, come abbiamo detto, riconosce il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare, quindi al compromesso, non al rogito. Giulio si ritrova con un debito ingente: non ha risolto i suoi problemi ma li ha peggiorati.

Giulio, per non finire in causa, può anche accordarsi per riconoscere una somma minore all’agente a titolo transattivo.

In tutti e tre i casi, a guadagnare è sempre il mediatore.

Truffa della provvigione al compromesso: come difendersi?

Dal momento che il codice civile consente all’agente di lucrare su un affare “inesistente”, i mezzi di difesa sono pochi. Non firmare se non si è assolutamente sicuri dell’affidabilità del mediatore, oppure inserire nel contratto la clausola per cui il pagamento è previsto all’effettivo incasso dell’intera cifra, quindi al rogito e non al compromesso. O, ancora, stabilire che il compenso sia dovuto anche al compromesso, ma solo su quanto incassato.

Le truffe sulle compravendite immobiliari sono numerose: è consigliabile, quindi, rivolgersi a persone di propria fiducia e cercare, quanto più possibile, di “blindare” ogni contratto firmato.

note

[1] Art. 1755 Cod. Civ.

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3 Commenti

  1. Giulio allora si rivolge ad un avvocato che rassicurandolo sull’esito della causa per cominciare gli chiede un fondo cassa di 50.000, d’altronde si tratta di una causa per un “affare” di 2,5 mln più 175.000 di provvigioni. Poi l’avvocato non fa nulla, accampando vari motivi, e Giulio si trova ancora nei panni del truffato! Morale della storia: Se Giulio si rivolge ad agenti o ad avvocati di cui non conosce la storia, non cerca referenze di clienti precedenti prenderà sempre gran fregature. Se invecè, prima di rivolgersi ad un professionista, cercherà referenze, con la cura del famoso “Buon padre di famiglia” probabilmente troverà persone serie, che non prometteranno risultati roboanti ma non lo trufferanno!

  2. Trovo la truffa un reato spregevole! Come tutti i testi in Italia, sottopuniti!
    Trovo altrettanto spregevole il vostro modo di presentare l’articolo che va a ledere l’immagine di una categoria alla quale mi onoro di appartenere da molti, molti anni, ereditando da mio padre l’amore per questa professione!
    Giancarlo Arnese. Agente Immobiliare. Broker REMAX Quality Service Albisola (SV)

  3. Se voi agenti immobiliari cominciaste a denunciare e ostracizzare i vostri colleghi sleali, incompetenti o truffatori vedrete come l’opinione delle persone verso la vostra categoria cambierebbe…

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