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Il procedimento per convalida di sfratto

25 marzo 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 25 marzo 2017



I procedimenti a cognizione sommaria: sfratto per finita locazione e per morosità

Tale procedimento è diretto ad ottenere dal giudice un provvedimento (ordinanza) che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.
Possono valersi della procedura soltanto il locatore o il concedente in caso di:
locazione (è il campo di applicazione più vasto);
affitto a coltivatore diretto, mezzadria, colonia parziale.

La legge prevede tre ipotesi:
– licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso (art. 657);
– sfratto, che si intima dopo la scadenza del contratto (art. 657);
– sfratto per morosità, che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite (art. 658).

Procedura

In tutti e tre i casi la procedura inizia con una intimazione, da parte del locatore o del concedente, di lasciar libero l’immobile, con contestuale citazione del conduttore per la convalida. Tra il giorno della notifica dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni (art. 660).
La convalida, della licenza o dello sfratto, viene concessa dal giudice se il convenuto non compare o, comparendo, non si oppone (art. 663).
L’intimato comparendo, può fare opposizione all’intimazione, e con ciò il giudizio si trasforma in un normale procedimento locativo (disciplinato dall’art. 447bis) previa trasformazione del rito (art. 667).
In tal caso:

  • se le eccezioni dell’opponente sono fondate su prova scritta, o se, pur non essendo tali, sussistono gravi motivi: il giudice rigetta l’eventuale richiesta dell’intimante di ordinanza di rilascio;
  • se, invece, le eccezioni non sono fondate su prova scritta, o non esistono gravi motivi: il giudice convalida l’intimazione, pronunziando ordinanza non impugnabile di rilascio (che può essere subordinata ad una cauzione per i danni e per le spese), immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.

La competenza in materia è funzionale (art. 661) e con la soppressione dell’ufficio del Pretore, spetta inderogabilmente al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (ex d.Lgs. 51/1998).
Quindi in base alle riforme del ’90 e del ’98:

  • la fase di cognizione, successiva all’opposizione, non si svolge più in base alla disciplina generale del processo di cognizione, ma secondo la normativa del rito speciale del lavoro;
  • la competenza nella fase di cognizione non segue più le regole generali, ma rientra sempre nella competenza del giudice monocratico del Tribunale.

Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità presenta, rispetto agli altri due istituti, le seguenti particolarità:

  • la convalida è subordinata all’attestazione, resa in giudizio dal locatore, che la morosità persiste;
  • il locatore, con lo stesso atto, può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio; in questo caso il giudice emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione (art. 664);
  • se il convenuto contesta l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo un termine non superiore a 20 giorni: in caso di mancato pagamento entro il termine, convalida lo sfratto e pronunzia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni (art. 666);
  • se il convenuto non contesta la morosità dedotta in lite e chiede un termine per purgare la mora, nelle sole locazioni ad uso abitativo, il giudice può concedere un termine perentorio, di regola non superiore a 90 giorni, per il pagamento dei canoni maturati, degli interessi legali e delle spese giudiziali dell’intimazione di sfratto liquidate dallo stesso magistrato: se l’intimato effettua il pagamento integrale di quanto dovuto (compresi gli interessi e le spese) entro il termine assegnatogli, il procedimento si estingue, altrimenti il giudice convalida lo sfratto (artt. 55-56, L. 392/1978).

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