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Lo sai che? Riscaldamento condominiale: come decidere le modalità di pagamento?

Lo sai che? Pubblicato il 15 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 aprile 2017

Nel mio condominio ci sono i contacalorie e si parla di cambiare il conteggio per il pagamento del riscaldamento (20% a millesimi e il resto secondo consumo). È una decisione da prendere all’unanimità?

Le questioni che emergono dal quesito appaiono le seguenti.

Facoltà di distacco dall’impianto centralizzato

La possibilità di distaccarsi dall’impianto centralizzato è oramai considerata una facoltà del singolo condomino per il cui esercizio non necessita autorizzazione alcuna da parte dei condomini. Unica condizione è che tale distacco non arrechi aggravi di spesa o difficoltà per gli altri condomini. Il Tribunale di Milano lo ha recentemente affermato, sostenendo che è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, a condizione che l’impianto non ne sia pregiudicato. Ne consegue [1] l’esonero del condomino dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato e la permanenza di quello relativo alle spese per la conservazione dell’impianto stesso [2].

La Corte di Cassazione, sulla base del presupposto che l’impianto di riscaldamento è un bene comune di tutti i condomini e che pertanto rimangono sempre a carico del proprietario le spese per la conservazione e la manutenzione dell’impianto centralizzato, recentemente ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune (che costituisce un accessorio di proprietà condominiale), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale [3]. Per la Cassazione, dunque, il distacco è legittimo ed il condomino distaccatosi può essere esonerato dalle spese di riscaldamento solo se dimostra che in seguito a tale distacco non si verifica alcun aumento di spese a carico degli altri. Egli è tenuto, comunque, a partecipare alle spese concernenti la conservazione e la manutenzione delle parti centralizzate di cui, in definitiva, è comproprietario.

Sulla questione è recentemente intervenuto il legislatore fissando le regole attuali. Il codice, oggi, prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini [4]. La linea del Tribunale di Milano di cui all’inizio si inserisce, dunque, in questo solco che, in definitiva, riconosce la possibilità di distaccarsi senza necessità di autorizzazione.

Quota di spese generali addebitabile al condomino distaccatosi

Il proprietario di un appartamento beneficia, anche nel caso di distacco dall’impianto centralizzato, di una parte del vantaggio rappresentato dal riscaldamento dell’intero edificio. Utilità per la quale appare giusta una partecipazione, seppure percentuale, alle spese generali. Occorre altresì premettere che la quota di riscaldamento addebitabile a chi non lo usa va calcolata di caso in caso, sulla base delle caratteristiche energetiche dell’edificio. In linea di massima è invalsa la prassi di addebitare al condomino non collegato all’impianto centralizzato una quota che si aggira intorno al 20%.

Nel caso illustrato dal lettore, dunque, il condominio tende ad allinearsi a questo standard che appare più congruo rispetto alla nuova situazione creatasi con l’installazione dei nuovi contatori ad ore.

I ragionamenti di cui sopra riguardano, ovviamente, il consumo di combustibile per il

riscaldamento. Per quanto riguarda, invece, l’impianto centralizzato, il codice civile dice chiaramente che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Occorrerà comunque distinguere tra consumi “volontari” per i quali è possibile il distacco e consumi “involontari” per i quali è, invece, doveroso partecipare alle spese in proporzione delle quote millesimali: il riscaldamento complessivo dell’edificio è, infatti, un consumo “involontario” di cui si beneficia a prescindere dalla propria intenzione.

L’adozione da parte dell’assemblea condominiale delle decisioni per stabilire l’incidenza percentuale dei consumi involontari, richiede una preventiva valutazione di carattere tecnico. Senza il supporto della perizia tecnica, la delibera si esporrebbe alla contestazione da parte del soggetto distaccante che potrebbe eccepire il vizio del deliberato dell’assemblea [5].

Maggioranze per la modifica del regolamento condominiale sulla ripartizione delle spese

La domanda posta dal lettore, tuttavia, è questa: quali sono le maggioranze richieste per l’eventuale variazione del regolamento condominiale?

Le norme sul condominio contenute nel codice civile sono state oggetto di una recente modifica [6]. Il Codice Civile nella nuova formulazione successiva alle modifiche del dicembre 2012, prevede che il regolamento di condominio debba essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti nella riunione e almeno la metà del valore dell’edificio [7]. Anche le modifiche del regolamento vanno deliberate con le medesime maggioranze.

In conclusione:

  • il condomino ha possibilità di distaccarsi dall’impianto centralizzato se tale distacco non crea notevoli squilibri o aggravi di spese agli altri condomini. Se vi sono gli squilibri o gli aggravi di spesa, deve essere autorizzato dall’assemblea;
  • in ogni caso anche chi si distacca partecipa alle spese di manutenzione delle cose comuni, compreso l’impianto centralizzato;
  • la quota da pagare per i consumi, anche nel caso di distacco, in conseguenza dei cosiddetti “consumi involontari” deve essere accertata in base al vantaggio che il condomino percepisce dal riscaldamento dell’edificio nel suo complesso e va possibilmente accertata mediante perizia tecnica che quantifica tale vantaggio. Una quantificazione forfettaria al 20%, sebbene sia quella utilizzata nella prassi, potrebbe essere oggetto di contestazione da parte del condomino in disaccordo;
  • la modifica del regolamento di condominio può avvenire a maggioranza degli intervenuti all’assemblea purchè sia favorevole alla modifica almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Questa la regolamentazione attuale che, di fatto, non rende più necessaria l’unanimità dei condomini.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Vincenzo Rizza

note

[1] In applicazione del principio di cui all’art. 1123, co. 2, cod. civ.

[2] Trib. Milano sent. n. 9410 del 16.07.2014.

[3] Cass. sent. n. 8750 del 31.05.2012

[4] Art. 1118 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 9526 del 30.04.2014.

[6] L. n. 220 dell’11.12.2012.

[7] Combinato degli artt. 1138 , co. 3 e 1136, co. 2, cod. civ.


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