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Cartella esattoriale: come cancellare l’ipoteca sulla prima casa?

16 aprile 2017


Cartella esattoriale: come cancellare l’ipoteca sulla prima casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 aprile 2017



Ipoteca iscritta a fronte di cartella non pagata su immobile di proprietà. Tizio muore e la moglie va in banca per aprire un nuovo c/c a proprio nome ma la banca si rifiuta a causa dell’ipoteca. Si può cancellarla?

Sulla base della descrizione dei fatti di cui al quesito posto e della normativa attualmente in vigore, l’ipoteca può essere iscritta sugli immobili di proprietà del debitore (compresa la prima casa) purché l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro [1]. L’iscrizione dell’ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate, infatti, può avvenire anche al solo fine di assicurare le ragioni del credito da riscuotere (cioè per cautelarsi relativamente al credito vantato) ed anche se non sia possibile procedere al successivo pignoramento e vendita della prima casa in cui il debitore risieda anagraficamente. Infatti, se il debitore risiede nell’unico immobile di sua proprietà (cosiddetta prima casa) questo immobile non è pignorabile dal’ente riscossore, ma su di esso l’ente stesso può (allo scopo, evidentemente, di esercitare pressione sul debitore affinché paghi) iscrivere ipoteca come evidenziato poco sopra.

Per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, quindi, esistono diverse possibilità:

  • la più rapida prevede l’integrale pagamento del debito esistente con l’ente riscossore;
  • è anche possibile, però, se il debito o parte di esso sia prescritto (e dopo dieci anni dalla notifica dell’ultima richiesta o sollecito di pagamento, ogni debito si prescrive), ottenere dall’Ente creditore (non dunque dall’ente riscossore) lo sgravio del relativo importo da defalcare dal debito complessivo; lo sgravio si può ottenere chiedendo, con raccomandata a.r. da inviarsi per conoscenza anche all’ente riscossore, che nell’esercizio dei poteri di autotutela l’ente creditore dichiari non più dovuta, per intervenuta prescrizione decennale, la somma in questione. L’Ente creditore potrà rispondere positivamente ed allora dal debito complessivo andrà detratta la somma sgravata (e pagando la somma residua – o rateizzandola – si otterrà la cancellazione dell’ipoteca), oppure non rispondere o rispondere negativamente alla sua istanza: in questi ultimi due casi occorrerà (se si riterrà di avere sufficienti motivi per insistere nella eccezione di prescrizione) ricorrere al giudice per far accertare con sentenza l’intervenuta prescrizione di tutto o di parte del debito, ma per far questo bisognerà attendere che l’ente della riscossione notifichi materialmente un atto, in quanto per eccepire dinanzi al giudice la prescrizione occorre che vi sia un atto dell’ente stesso attraverso la cui notificazione le somme a debito vengono richieste in pagamento (è chiaro che è una possibilità che richiede tempo sia perché occorre che l’ente della riscossione notifichi un atto da impugnare, sia perché la causa può portar via parecchio tempo durante il quale l’ipoteca resta iscritta); al termine del processo (eventualmente dei tre gradi di giudizio), sulla base di una sentenza definitiva che accerti la prescrizione delle somme, il lettore potrà chiedere ed ottenere la cancellazione dell’ipoteca essendo stato accertato giudizialmente che nulla era dovuto in quanto prescritto;
  • la terza possibilità prevede la richiesta, da presentarsi all’ente della riscossione, finalizzata a rateizzare la somma a debito: con la sottoscrizione del piano di rateazione vengono impedite (per legge) altre azioni cautelari od esecutive sullo stesso bene o su altri beni del debitore (non si possono più eseguire, cioè, fermi amministrativi su autoveicoli o pignoramenti). Il lettore deve valutare che se il suo debito è contenuto in un’unica cartella, la rateazione non può che comprendere l’intera somma a debito (se, invece, fosse stato ripartito in più cartelle, egli avrebbe potuto anche scegliere quale inserire nell’istanza di rateazione e quale no). Prima ancora che con il pagamento dell’ultima rata del piano di rateazione, il lettore potrà chiedere la cancellazione dell’ipoteca nel momento in cui il suo debito sarà sceso, per effetto del pagamento delle precedenti rate del piano, sotto la soglia dei ventimila euro.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Art. 77, co. 1 bis, d.P.R. n. 602 del 29.09.1973.


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