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Lo sai che? Come comprare casa con i benefici fiscali

Lo sai che? Pubblicato il 27 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 marzo 2017

Dal bonus prima casa alle detrazioni sulla provvigione all’agenzia immobiliare: ecco i benefici per chi vuol comprare casa e risparmiare con le agevolazioni fiscali.

Il fisco aiuta chi vuol comprare casa, specie se questa è la prima ed è destinata ad abitazione residenziale. Numerose sono le possibilità offerte dalla legge a favore delle coppie o dei single che intendono acquistare un appartamento in condominio, una villetta o una bifamiliare. C’è anche spazio per chi non ha molti soldi liquidi per versare l’anticipo al costruttore/venditore e, tuttavia, non vuol perdere il momento positivo del mercato, ancora caratterizzato da tassi di interesse molto bassi. Nelle grandi città, infatti, con i prezzi elevati dell’affitto, pagare il mutuo può avere la stessa incidenza di spesa, sul budget familiare, di un canone di locazione. Ecco perché chi è alla ricerca di un buon affare deve valutare bene come comprare casa con i benefici fiscali, eventualmente facendosi assistere da un commercialista o un esperto fiscalista. Se poi l’intenzione è quella di tentare “la sorte” alle aste giudiziarie, anche in questo caso la legge prevede degli sconti sulle tasse per chi destina l’immobile a propria abitazione.

Insomma, il panorama è abbastanza ampio e, se anche non si arriva mai a un vero e proprio regalo, il fisco di certo dà una mano a chi vuol acquistare casa.

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di fare il punto dell’attuale situazione dei benefici fiscali sulla casa.

Bonus prima casa

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa è certamente la più utilizzata e vantaggiosa. Cerchiamo di capire cos’è e come funziona il bonus prima casa.

Cosa comporta il bonus prima casa?

L’acquisto come “prima casa” permette di pagare imposte ridotte:

  • se si compra da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% (anziché al 9%) sul valore catastale;
  • se si compra da un costruttore (ossia un’impresa con vendita soggetta a Iva), l’Iva è pari al 4% (anziché al 10% o al 22% per immobili di lusso).

Quali condizioni per il bonus prima casa?

Per avere il bonus prima casa è necessario:

  • che l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ossia quelle relative ad immobili di lusso;
  • che la casa oggetto di acquisto sia situata nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (egli però ve la può spostare anche entro 18 mesi dalla data del rogito);
  • che il contribuente non abbia la proprietà (esclusiva o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • che il contribuente non sia proprietario (neanche per quote, anche in regime di comunione legale), di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà), ovunque essa sia situata sul territorio nazionale ed acquistata con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, se così dovesse essere (ossia il contribuente dovesse avere la titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”) è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con il bonus fiscale, purché la casa già posseduta venga ceduta (venduta o donata) entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Leggi a riguardo anche Quali sono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa?

Bonus ristrutturazioni

Restano sempre validi gli incentivi fiscali per chi ristruttura l’appartamento. La materia è estremamente variegata. In generale ricordiamo che l’ultima Legge di bilancio 2017 ha confermato che i costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione sono detraibili al 50% dall’Irpef, in 10 quote annuali dello stesso importo, sino ad un limite massimo di 96.000 euro.

Per maggiori dettagli leggi la nostra guida sui Bonus casa.

Detrazione dell’Iva

Per le case con classe energetica A o B, per gli acquisti durante tutto il 2017 è possibile ottenere una detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata in relazione all’acquisto.

La detrazione va divisa in dieci rate, a partire dall’anno del rogito.

La detrazione si può sommare al bonus prima casa. Così, ad esempio, sull’acquisto di una prima casa dal costruttore pagata 250mila euro, si deve versare Iva pari a 10mila euro. Su questi 10mila euro, si può ottenere la detrazione del 50% ossia pari a 5mila euro in 10 anni (ossia 500 euro l’anno). La prima rata, da 500 euro, si sconta dall’Irpef nella dichiarazione reddituale presentata nel 2018.

Acquistare casa all’asta giudiziaria

Chi acquista casa a un’asta giudiziaria può usufruire di un’agevolazione fiscale paragonabile al bonus prima casa: l’imposta di registro, normalmente pari al 9% del valore dell’immobile, si riduce a 200 euro fisse. La misura è consentita solo se l’acquisto avviene a titolo di prima casa e con l’impegno di non rivendere l’immobile per almeno 5 anni. Per maggiori chiarimenti leggi la guida: Casa all’asta giudiziaria: il bonus fiscale.

Per chi compra e affitta

Chi intende acquistare una casa nuova o integralmente ristrutturata e affittarla a un canone non superiore a quello concordato per almeno otto anni ha diritto a una deduzione Irpef pari al 20% sul prezzo (o costo) fino a 300mila euro (utilizzabile anche per la costruzione).

La casa dev’essere in classe energetica A o B. La deduzione si recupera in otto anni e non si può cumulare con i bonus ristrutturazione.

Per chi paga l’agenzia immobiliare

Chi acquista casa tramite agenzia immobiliare, può ottenere una detrazione del 19% sulla provvigione da pagare all’agente. Il limite di spesa agevolabile è però solo di 1.000 euro e, pertanto, la detrazione massima è di 190 euro.

Interessi sul mutuo

A chi paga un mutuo sull’acquisto della casa (deve trattarsi di abitazione principale, ossia destinata a residenza del nucleo familiare) spetta una detrazione Irpef del 19% sugli interessi. La spesa massima detraibile è di 4.000 euro.

Il bonus spetta a patto che l’alloggio sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto avvenga nell’anno precedente o seguente al mutuo.

Box auto

Per chi costruisce autorimesse o posti auto pertinenziali c’è una detrazione pari al 50% su 96.000 euro fino al 31 dicembre 2017.

Possono avere la detrazione anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati.

Per chi ha poca liquidità

Chi ha poca liquidità può decidere di comprare casa attraverso il leasing immobiliare o il rent to buy: due formule che, però, richiedono sempre l’intervento di un soggetto terzo. In particolare:

  • il leasing immobiliare (o locazione finanziaria) prevede che una banca o un’altra società acquisti la casa a cui il privato è interessato, offrendogliela poi in godimento, dietro pagamento di un fitto periodico, a un valore superiore a quello di mercato. In pratica, una specie di affitto. Alla scadenza del contratto, però, l’utilizzatore può scegliere se acquistare definitivamente l’immobile, prorogare il leasing, oppure recedere dal contratto;
  • con il rent to buy, un soggetto affitta una casa imputando parte del canone al prezzo del futuro acquisto. Poi – dopo un massimo 10 anni – può acquistare il bene, detraendo dal prezzo la parte dei canoni pagati “in conto prezzo”. In pratica, la concessione del godimento di un immobile (rent) è immediata: il conduttore ha diritto ad acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Per maggiori dettagli su tali due tipologie di contratti leggi Come comprare immobili senza soldi.

Casa ristrutturata

Chi acquista un appartamento in un edificio interamente ristrutturato e lo fa entro 18 mesi dalla fine dei lavori, ha diritto a una detrazione sul 50% che si applica a forfait sul 25% del prezzo di acquisto su un importo massimo di 96mila euro fino al 31 dicembre (dal 2018 torna il 36% su 48mila euro).

note

Autore immagine: 123rf com

Il beneficio fiscale consistente nell’abbattimento dell’Iva al 4% e dell’imposta di registro al 2% (il cosiddetto acquisto della “prima casa”) compete anche all’acquirente che, pur non avendo la residenza nel Comune ove è sita l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, si impegna a trasferirla (ed effettivamente poi la trasferisce) in quel Comune entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto. La legge non richiede che la residenza dell’acquirente sia nella casa che egli compra, né che egli vi vada materialmente ad abitare: è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del Comune ove è situata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato oppure che egli, appunto, trasferisca la sua residenza nell’ambito di quel Comune entro 18 mesi dal rogito d’acquisto.


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