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Cortile in condominio: si divide per millesimi o in parti uguali?

27 marzo 2017


Cortile in condominio: si divide per millesimi o in parti uguali?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 marzo 2017



Come viene ripartita la proprietà del giardino sotto il palazzo condominiale: per quote uguali o secondo i millesimi di proprietà?

Se vivi in un condominio e sotto il tuo palazzo c’è un giardino, un cortile o semplicemente un portico, hai mai pensato a quale sia la tua parte di proprietà di tale spiazzo? Di certo, non puoi negare che ti appartenga: questo perché, trattandosi di parte condominiale, essa spetta a tutti i condomini. Il punto però è: in che misura ti appartiene? In altri termini, il cortile in condominio si divide per millesimi o in parti uguali? Nel primo caso, avremmo quote di proprietà diverse a seconda del valore dei singoli appartamenti e – di conseguenza – della contribuzione alle quote di condominio; nel secondo caso, invece, a tutti i proprietari spetta una pari quota “ideale” (“ideale” perché si tratta sì di una percentuale, ma non identificabile con una specifica sezione del cortile, bensì calcolata idealmente sulla complessiva area indivisa). A rispondere a questo interrogativo – se, cioè, il giardino in condominio va diviso in parti uguali o per millesimi – ci ha pensato di recente la Cassazione [1].

Secondo la Corte, in giardino tutti i condomini sono uguali e hanno pari diritti, sia i proprietari di appartamenti piccoli che grandi. In buona sostanza, questo significa che la divisione dell’area comune avviene non per millesimi, ma per pari quote. Il tutto in sintonia con quanto prescrive il codice civile [2] secondo cui sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini – e sempre che non vi sia un atto pubblico (ad esempio una vendita) da cui risulti il contrario – tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio (…), i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le aree destinate a parcheggio, ecc.

In gergo tecnico viene detta comunione pro indiviso, ossia una contitolarità su quote ideali non divise. Si tratta di una «presunzione di pari proprietà» che scatta in automatico all’atto del frazionamento dell’edificio, salvo che non risulti diversa ripartizione dagli atti pubblici.

Tale presunzione si estende a tutte le cose destinate all’uso comune o al soddisfacimento di esigenze generali e fondamentali del condominio; non quindi solo il cortile, ma ad esempio anche il portone di ingresso, le scale, la terrazza se comune, ecc.

Da un punto di vista pratico cosa comporta il fatto che il cortile in condominio si divide in parti uguali e non per millesimi? Che le spese dovranno essere divise egualmente tra tutti i condomini e che nessuno di questi potrà accampare un uso superiore agli altri solo perché titolare di maggiori millesimi. Insomma, in giardino tutti i condomini sono uguali.

note

[1] Cass. sent. n. 7743/17 del 24.03.2017.

[2] Art. 1117 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 27 gennaio – 24 marzo 2017, n. 7743
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

La ricorrente V.S.I. impugna, articolando due motivi di ricorso, la sentenza 2 luglio 2015, n. 1713/2015, della Corte d’Appello di Venezia, la quale ha rigettato gli appelli proposti dalla stessa V.S.I. contro le sentenze non definitiva n. 1809/2006 e definitiva n. 526/2011 del Tribunale di Venezia. La Corte di Venezia ha ritenuto che l’area scoperta messa a verde, circostante l’edificio condominiale sito in Comune di (omissis) , andasse soggetta alle regole della comunione ordinaria, e non al regime del condominio, e quindi dovesse essere suddivisa tra V.S.I. e S.G. presumendosi uguali le due quote, e non secondo le tabelle millesimali condominiali.
La ricorrente col primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. con riferimento alla domanda di divisione dello scoperto in ragione delle quote millesimali di proprietà sul fabbricato. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118 e 1362 c.c. con riferimento alla proprietà dello scoperto in ragione alle quote millesimali ed all’esclusione del trasferimento di quota millesimale indivisa con il titolo di proprietà di S.G. .
Resiste con controricorso S.G. , mentre rimangono intimati senza svolgere attività difensive S.M. e D.P.L. .
Ritenuto che il ricorso proposto da V.S.I. potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
È evidente che non costituisce domanda nuova, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., la prospettazione in appello di una qualificazione giuridica del contesto proprietario in termini di condominio edilizio anziché di comunione ordinaria, trattandosi di ricostruzione basata sui medesimi fatti.
Vero è, tuttavia, che la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali di giudizio invocate dalla stessa ricorrente, il Condominio (omissis) , deve intendersi sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà di V.S.I. mediante alienazione, per atto del 27 luglio 1973, dell’unità immobiliare al secondo piano a S.M. e D.P.L. . Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014). Va detto che il cortile fa parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c., per tale intendendosi qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7889 del 09/06/2000).
Tuttavia, dal titolo del 27 luglio 1973 risultava, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice V.S.I. la proprietà dello scoperto. La negazione della condominialità dell’area scoperta risale, quindi, irreversibilmente al momento costitutivo del condominio stesso.
Ne consegue che, nel caso in esame: 1) essendo sorto “ipso iure et facto” il condominio (omissis) al momento dell’atto del 27 luglio 1973, quando l’originaria unica proprietaria V.S.I. ebbe ad alienare a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata; 2) ed essendosi la medesima venditrice, in quello stesso momento, riservata la qualità di proprietaria esclusiva dell’area scoperta; 3) V.S.I. ha poi disposto della stessa area scoperta come proprietaria unica di detto bene con la compravendita del 17 marzo 1981, la quale comprendeva nella comproprietà ceduta a S.G. anche lo scoperto. Non avendo tale atto costitutivo della comproprietà sull’area scoperta determinato la quota spettante a ciascuno dei due comproprietari sulla cosa comune, opera in questa ipotesi la presunzione di pari entità delle quote dei partecipanti alla comunione, fissata dall’art. 1101, comma 1, c.c..
Il ricorso va perciò rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del solo controricorrente S.G. , non avendo svolto attività difensive gli altri due intimati S.M. e D.P.L. .
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. I, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


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2 Commenti

  1. Salve, per anni ho pagato a millesimi tutte le spese varie del condominio, e mi è sempre sembrato non del tutto correto. Ad esempio la luce in cortile o il taglio del prato comune, vengono utilizzati da tutti nello stesso modo. Quindi posso farlo presente alla prossima riunione di condominio?

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