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Odori dal ristorante vicino? Il locatore non può farci nulla

18 aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 aprile 2017



Le immissioni derivanti da immobili vicini non integrano vizio della cosa locata ma dipendono dal fatto del terzo. Sono, quindi, molestie di fatto: che significa? E quali sono gli obblighi delle parti?

 

In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non integrano vizio della cosa locata [1], poiché non attengono all’intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l’ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto [2], con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno meritevole di risarcimento [3]. A dirlo è il Tribunale di Benevento in una recente sentenza [4]. Alfa srl prendeva in locazione un locale commerciale di proprietà di Beta srl nel quale svolgeva attività di vendita di calzature per uomo, donna ed abbigliamento bambino. Essa lamentava che nel locale in questione vi fosse una fastidiosa situazione di immissione di odori, particolarmente intensi, provenienti dallo spazio comune posto sul retro, penetrando all’interno dalla controsoffittatura e dalle fessure intorno alla porta di sicurezza; tali immissioni di cattivo odore si propagavano in tutta l’unità immobiliare oggetto di locazione, impregnando i capi di abbigliamento posti nel locale magazzino e quelli nel punto vendita. Secondo Beta srl i cattivi odori erano dovuti alla attività di ristorazione esercitata nel locale adiacente e, dunque, nessuna responsabilità le poteva essere addebitata.

Sul tema delle immissioni provenienti da immobili vicini è intervenuta la Corte di Cassazione nel tentativo di rispondere a precise domande:

  1. possono essere qualificate come molestie?
  2. il locatore deve o meno garantire il locatario?

Per inquadrare la questione occorre, prima di tutto, precisare alcuni aspetti:

  • sono vizi della cosa quelli che incidono sulla sua struttura materiale, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale: pensiamo a un’infiltrazione d’acqua alle pareti di un appartamento che pregiudica il diritto di chi vi abita a usarlo secondo le sue funzionalità come da contratto;
  • sono molestie di diritto (per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore) quelle che determinano pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, rivendicando un diritto reale o personale che riduca il potere di quest’ultimo: ad esempio, immaginiamo che Tizio, terzo, dica di essere conduttore dell’appartamento che Caio ha locato a Sempronio. Conduttore è Sempronio, non Tizio;
  • si hanno molestie di fatto nel caso in cui il terzo pregiudichi, col proprio comportamento illecito, il conduttore che, quindi, può agire direttamente contro il terzo. Anche il locatore, può comunque, agire in maniera autonoma e concorrente. Si pensi a Mevio che occupa abusivamente un immobile.

Alla luce di questa distinzione, occorre capire a quale di tali categorie appartengono le immissioni da cui viene danneggiato il conduttore di un immobile in locazione.

Secondo la Cassazione e il Tribunale di Benevento nella sentenza in commento, le immissioni non integrano vizi della cosa locata: non attengono, infatti, né alla sua intrinseca struttura, né all’interazione della stessa con l’ambiente che la circonda.

Inoltre, le immissioni dipendono nel nostro caso dal ristorante presente nel locale adiacente a quello dell’attrice. In pratica, dipendono dal fatto del terzo. Ciò significa che:

  1. se le immissioni sono intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, cioè del ristoratore. Pertanto, il locatore (Beta srl, nel nostro caso) non è tenuto a prevedere o a predisporre cautele al riguardo;
  2. se le immissioni sono tollerabili, non determinano alcun danno risarcibile e, proprio per questo, il locatore non deve nemmeno prenderle in considerazione. Anche in questo caso, quindi, Beta srl non ha alcun tipo di obbligo nei confronti di Alfa srl.

note

[1] Agli effetti dell’art. 1578 cod. civ.

[2] Ai sensi dell’art. 1585, co. 2, cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 23447 del 2014.

[4] Trib. Benevento sent. n. 311 del 23.02.2017.

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