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Lo sai che? Ipoteca sulla casa: ci deve essere un avviso preventivo?

Lo sai che? Pubblicato il 29 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 marzo 2017

Solo nel caso in cui a iscrivere l’ipoteca sia l’Agente della riscossione per cartelle esattoriali non pagate ci vuole l’avviso preventivo al proprietario.

Ipoteca sulla casa “a sorpresa”, ma solo se ad iscriverla è un privato. Qualora, invece, la misura cautelare provenga dall’Agente della riscossione, per via del mancato pagamento di cartelle esattoriali, è necessaria la previa comunicazione al proprietario della casa con un avviso da comunicarsi almeno 30 giorni prima dell’iscrizione. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Ma procediamo con ordine.

Ipoteca, quando non ci vuole l’avviso?

Se il creditore è un soggetto privato (ad esempio una banca, un fornitore, una persona che abbia vinto una causa e ottenuto una sentenza di condanna, finanche la ex moglie in caso di mancato pagamento dell’assegno di mantenimento), questi può procedere a iscrivere ipoteca all’insaputa del debitore. Non gli deve, cioè, né notificare un atto di precetto, né l’eventuale sentenza, né un avviso preventivo o una comunicazione successiva alla formalità. Questo significa che il proprietario dell’immobile potrebbe trovarsi “ipotecato” senza neanche saperlo. L’unico modo per scoprire se sulla casa c’è un’ipoteca è richiedere una visura ipocatastale all’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio del Territorio). La formalità consente di verificare la presenza di pesi sull’immobile, nonché eventuali trascrizioni di pignoramenti, annotazioni di azioni giudiziarie in corso, ecc.

Se, però, il proprietario non si attiva personalmente, nessuno è tenuto a dirgli che sulla sua casa c’è un’ipoteca. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo L’ipoteca segreta è legittima.

Ipoteca, quando non ci vuole l’avviso?

Diversa la soluzione quando l’ipoteca viene iscritta dall’Agente della Riscossione (dal 1° luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione; per il periodo precedente, Equitalia). Infatti, come ribadisce la Cassazione, il fisco prima di iscrivere ipoteca su beni immobili deve trasmettere al contribuente una comunicazione preventiva con cui lo avvisa che, in mancanza del pagamento entro 30 giorni, sarà iscritta ipoteca. Tanto è previsto da una norma di legge [2] e, quindi, vale per tutti i cittadini.

L’avviso preventivo all’iscrizione di ipoteca serve non solo per dare al contribuente la possibilità di pagare subito, evitando pregiudizi sulla casa, o di chiedere la rateazione (istanza che, se accolta, blocca il procedimento di iscrizione dell’ipoteca), ma anche per attivare il cosiddetto contraddittorio preventivo, ossia difendersi in anticipo senza dover poi correre ai ripari, con un’azione innanzi al giudice. Potrebbe, ad esempio, ricorrere il caso di un’ipoteca iscritta per cartelle ormai prescritte o impugnate e sospese davanti all’autorità giudiziaria.

Peraltro, l’ipoteca è legittima solo se il debito del contribuente supera 20mila euro: per cui, il proprietario della casa che voglia evitare l’ipoteca ben potrebbe pagare solo una parte del debito, facendolo scendere al di sotto di tale soglia (basterebbe anche che fosse riportato a 19.900 euro). Qualora l’ipoteca dovesse essere iscritta per debiti inferiori a 20mila euro sarebbe illegittima e impugnabile. Anche per questo serve il contraddittorio e l’avviso preventivo: per consentire al contribuente di segnalare all’amministrazione finanziaria eventuali irregolarità o errori di calcolo.

La legge [2] stabilisce che il concessionario della riscossione, infatti, può iscrivere ipoteca sugli immobili del contribuente, che si è reso inadempiente all’intimazione di pagamento eseguita mediante la relativa cartella o l’avviso di accertamento esecutivo, previa notifica di una comunicazione contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento, sarà iscritta l’ipoteca.

L’iscrizione di ipoteca non è un obbligo, ma una facoltà dell’Agente della riscossione. Non è detto che questi vi provveda, anche se, per debiti consistenti, si tratta di un rimedio quasi sempre automatico.

La legge non stabilisce neanche entro quanto debba essere iscritta l’ipoteca: questa può avvenire anche dopo diversi anni dalla notifica della cartella, purché il credito non si sia prescritto. Inoltre, se è vero che la cartella di pagamento perde efficacia dopo un anno salvo che non sia seguita da una intimazione di pagamento, questo vale solo per l’avvio del pignoramento vero e proprio, ma non per l’iscrizione di ipoteca, che potrebbe realizzarsi anche dopo tale termine (l’ipoteca infatti non è un mezzo di esecuzione forzata, ma una misura cautelare con scopi completamente diversi) [3].

Presupposto per l’iscrizione dell’ipoteca è un titolo esecutivo. Se per i privati si tratta, di solito, di una sentenza o di un contratto di mutuo o di un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, per il fisco è normalmente una cartella di pagamento regolarmente notificata.

Prima dell’iscrizione dell’ipoteca, quindi, il contribuente deve essere informato per difendersi o pagare (anche a rate o solo una parte del debito).

L’ufficio finanziario prima di iscrivere ipoteca su beni immobili deve informare preventivamente il contribuente che procederà all’iscrizione ipotecaria mediante l’invio di una specifica comunicazione, concedendo allo stesso un termine di 30 giorni per presentare osservazioni o effettuare il pagamento. L’omessa attivazione di tale avviso comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento. Circostanza quest’ultima chiarita anche dalle Sezioni Unite della Cassazione [4].

note

[1] Cass. ord. n. 7597/17 del 27.03.2017.

[2] Art. 77, co. 2-bis, d.P.R. n. 602/1973.

[3] La Suprema Corte ha ritenuto che l’iscrizione ipotecaria ex art. 77 d.P.R. n. 602/1973 non è atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, per cui può effettuarsi senza procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, co. 2. Dpr 602/1973, la quale è prevista quando l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento.

[4] Cass. S.U. sent. n. 4590/2017.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 25 gennaio – 27 marzo 2017, n. 7597
Presidente Iacobellis – Relatore Crucitti

Considerato in fatto

F. C. ricorre, affidandosi a due motivi, avverso la sentenza indicata in epigrafe con la quale la C.T.R. del Lazio, rigettandone l’appello, ha confermato la sentenza di primo grado di rigetto del ricorso proposto avverso il provvedimento di iscrizione ipotecaria emesso dall’Agente della riscossione per mancato pagamento di una cartella di pagamento. In particolare, la Commissione Regionale -accertato preliminarmente che sia la cartella che il prodromico avviso di accertamento erano stati ritualmente notificati-riteneva che l’opposizione avrebbe m dovuto esercitarsi entro il termine di gg.60 dalla notificazione della cartella, a nulla rilevando la mancanza dell’avviso di intimazione ex art.50 comma, del d.p.r. n.602/73 Equitalia Sud s.p.a. resiste con controricorso. L’Agenzia delle Entrate ha depositato atto di costituzione. Il Ministero dell’economia e delle finanze non ha svolto attività difensiva. A seguito di deposito di proposta ex art.380 bis c.p.c. e di fissazione dell’adunanza della Corte in camera di consiglio, ritualmente comunicate, il ricorrente ha depositato memoria. Il Collegio ha autorizzato, come da decreto del Primo Presidente in data 14 settembre 2016, la redazione della presente motivazione in forma semplificata.

Ritenuto in diritto

1. Preliminarmente va dichiarata l’inammissibilità del ricorso proposto nei confronti del Ministero dell’economia e delle finanze non risultando che lo stesso sia stato parte nei precedenti gradi di giudizio. Ric. 2015 n. 23166 sez. MT – ud. 25-01-2017 -2- 2.11 primo motivo del ricorso proposto nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e dell’agente per la riscossione, nella parte in cui si deduce violazione di legge, è fondato alla luce dell’intervento delle Sezioni Unite di questa Corte le quali, con sentenza n.19667/2014, hanno enunciato i due seguenti principi di diritto: a) l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art.77 del d.pr. 29 settembre 1973 n.602 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicchè può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art.50, secondo comma, del d.p.r. n.602 cit. la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notificazione della cartella di pagamento; b) in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (nella formulazione vigente “ratione temporis”), deve comunicare al contribuente che procedera alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che puo‘ essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis, del medesimo d.P.R, come introdotto dal dl. 14 maggio 2011, n. 70, conv. con modificazioni dalla legge 12 luglio 2011, n. 106), in trenta giorni — per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedirnentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità. 2.1. Se alla stregua del principio sopra trascritto sub a), l’art.50, II comma, del d.p.r. cit. non si applica alle iscrizioni ipotecarie in oggetto, deve tuttavia rilevarsi che l’originario ricorso si risolve in sostanza in una denuncia di mancata applicazione dei principi che impongono, anche in materia di iscrizione ipotecaria, il rispetto del contraddittorio endoprocedimentale; denuncia da giudicarsi fondata alla stregua del principio sopra trascritto sub a). In proposito è, ormai, consolidato Ric. 2015 n. 23166 sez. MT – ud. 25-01-2017 -3- l’orientamento (v. di recente Cass. n. 6072/15; n.8447/15; n.9926/15; n.11505/2015; n.15509/15) secondo cui le Sezioni Unite abbiano implicitamente riconosciuto che spetta al giudice qualificare giuridicamente la tesi del contribuente, che ha comunque dedotto la nullità della iscrizione di ipoteca a causa della mancata istaurazione del contraddittorio ; e non assume rilievo la circostanza che sia stata invocata una norma in concreto non applicabile, dovendo il giudice dare adeguata veste giuridica ai fatti, utilizzando la normativa che ad essi si attaglia (nella medesima prospettiva, si vedano i precedenti con cui questa Corte ha affermato che il giudice che dichiari la decadenza dal potere impositivo in forza di una norma diversa rispetto a quella invocata dal contribuente “non rileva d’ufficio un’eccezione non proposta, ma si limita a qualificare in termini giuridici diversi la già formulata deduzione, sulla base di circostanze di fatto acquisite agli atti” (senti. nn. 25077/14, 25402/14 e 2943/10, quest’ultima in relazione ad una controversia in cui la parte aveva eccepito la prescrizione ed il giudice aveva fatto applicazione di una causa di decadenza). 3. Il secondo motivo, laddove si denuncia una carente ed incongrua motivazione, è, invece inammissibile essendo applicabile al ricorso il nuovo disposto dell’art.360, I, comma n.5 c.p.c. mentre la dedotta violazione di legge impinge nell’accertamento in fatto compiuto dal Giudice di merito in ordine alla rituale notificazione della cartella. 4.Ne consegue, in accoglimento del primo motivo, inammissibile il secondo, la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio alla Commissione tributaria del Lazio, la quale provvederà anche al regolamento delle spese processuali di questo giudizio.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso nei confronti del Ministero dell’economia e delle finanze. In accoglimento del primo motivo di ricorso proposto nei confronti delle altre intimate, rigettato il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione.

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