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Come difendersi se per l’Agenzia delle Entrate la casa vale di più

29 marzo 2017


Come difendersi se per l’Agenzia delle Entrate la casa vale di più

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 marzo 2017



L’accertamento del valore dell’immobile non può avvenire sulla base delle quotazioni Omi o con le rilevazioni dal satellite: c’è bisogno del sopralluogo.

Che significa «riclassamento dell’immobile»? Significa che, secondo l’Agenzia delle Entrate, la tua casa vale di più di quanto risulta nei pubblici registri. Con diverse conseguenze sul piano fiscale: dall’aumento della tassazione sugli immobili a quella in caso di vendita e donazione. Ma come fa l’Agenzia delle Entrate a dire che il valore della tua casa è superiore a quanto dichiarato? Su questo punto è aperto lo scontro tra uffici dell’amministrazione finanziaria e giudici: i primi tendono a fare accertamenti sbrigativi e sommari, senza muoversi dal tavolino e ricorrendo alle rilevazioni satellitari o alle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare); i secondi, invece, insistono nel ricordare invece che è necessario un sopralluogo diretto per accertare le concrete condizioni dell’immobile. Insomma, per la giurisprudenza gli accertamenti a tavolino sono illegittimi (leggi Rettifica valore immobili: quando l’Agenzia delle Entrate perde). Da ultimo è intervenuta una recente sentenza della Commissione Tributaria di Roma [1]: la pronuncia si risolve in una sorta di vademecum su come difendersi se per l’Agenzia delle Entrate la tua casa vale di più.

Il nucleo della decisione in commento è abbastanza chiaro e può essere sintetizzato nei seguenti punti:

  • sono illegittimi gli accertamenti a tavolino sul maggior valore degli immobili senza una verifica sul luogo;
  • perché si possa rettificare il valore di una casa, l’ufficio non può basarsi su criteri presuntivi come le quotazioni Omi, ossia le stime effettuate dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare. Come già la stessa Commissione Tributaria Regionale di Roma aveva detto poche settimane fa (leggi Come annullare l’accertamento fiscale sulla vendita immobiliare), le quotazioni Omi non sono una prova del maggior valore della casa, ma solo un indizio su cui non si può basare il riclassamento dell’immobile. Sono allora necessari altri elementi di prova;
  • anche le rilevazioni satellitari, basate su Google Maps o Google Earth, sono illegittime se vengono usate, senza il supporto di ulteriori elementi di prova, per rilevare il valore di un immobile. Emblematico il caso di un proprietario a cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la presenza di un giardino con il prato, avendo intravisto dalle foto del satellite una distesa verde, quando invece si trattava di un grosso telo steso per terra;
  • per determinare il valore dell’immobile serve una verifica puntuale da parte del fisco con un sopralluogo sul posto, eventualmente anche attraverso la stima di un professionista che ha visto le condizioni in cui versa l’immobile. È necessaria quindi una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato. L’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore di un immobile sulla stima effettuata a tavolino se, poi, il sopralluogo rivela che l’immobile versa in uno stato di degrado;
  • gli agenti dell’amministrazione finanziaria possono finanche entrare in casa del contribuente per rilevarne il valore;
  • il valore dell’immobile va individuato «alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia i potenziali utilizzi». A tal fine, l’ufficio può «legittimamente« ricorrere «tanto alla stima comparativa quanto al sopralluogo». In caso però di contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.

Del resto la stessa Agenzia delle Entrate, con una propria circolare ha spiegato come devono essere svolti i controlli e gli accertamenti fiscali ai fini della rettifica delle rendite immobiliari. La circolare ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi alle quotazioni Omi né «a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite, ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato».

Dunque, per determinare il valore della casa, l’accertamento a tavolino, «basato su criteri astratti ed eventuali, come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria, non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo».

note

[1] CTR Roma, sent. n. 1550/17.

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1 Commento

  1. Equitalia in caso di vendita su un immobile ipotecato obbliga il venditore a fissare il prezzo di vendita sulla rendita catastale moltiplicata tre volte (ben più alta della valutazione OMI) rendendo impossibile la vendita anche per chi vuole ridurre il debito.

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