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Lo sai che? Se cedo l’affitto chi paga il debito per gli arretrati?

Lo sai che? Pubblicato il 30 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 30 marzo 2017

Subentro nel contratto di affitto e subaffitto: chi deve pagare i debiti lasciati dal precedente inquilino moroso?

Immaginiamo di aver dato un appartamento in affitto e che l’inquilino non ci paghi, ormai da diversi mesi, il canone: se questi dovesse subaffittare l’appartamento a un’altra persona, a chi dovremmo chiedere i soldi per i canoni di locazione non ancora versati? Al primo conduttore o a quello subentrato? La domanda non è così scontata perché, dopo aver fatto due gradi di giudizio, è stata posta anche alla Cassazione. In particolare alla Suprema Corte è stato chiesto «Se cedo l’affitto chi paga il debito per i canoni non versati in precedenza?» e i giudici hanno risposto nel seguente modo.

Il caso concreto si riferisce ad una locazione a uso commerciale, ma lo stesso discorso può essere fatto anche per la locazione a uso abitativo, con le precisazioni che faremo di seguito.

Locazione a uso commerciale e cessione del contratto

Innanzitutto vediamo se – ed a quali condizioni – è possibile il subaffitto o la cessione del contratto se si tratta di una locazione a uso commerciale (ad esempio per un negozio, un’azienda, ecc.). La legge [2] stabilisce a riguardo che il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda. A tal fine deve comunque darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione.

Nel caso di cessione del contratto, qualora il nuovo soggetto subentrato non paghi l’affitto, il locatore può agire contro il cedente (salvo lo abbia espressamente liberato da ogni obbligo).

Ma che succede se il debito è stato invece accumulato dal cedente, ossia dal precedente inquilino?

Dal punto di vista della responsabilità dei conduttori in caso di cessione del contratto di locazione, la Corte specifica i seguenti principi.

In caso di cessione del contratto di locazione, salva espressa liberazione da parte del conduttore, si crea una situazione di responsabilità in solido tra cedente e cessionario [3], nella quale il locatore è legittimato a domandare il pagamento dell’intero debito anche al cedente previa messa in mora del cessionario.

Insomma, la cessione dell’affitto (per la quale non è necessario il consenso del locatore) non libera automaticamente il cedente dal debito accumulato. Tali effetti, infatti, sorgono solo in presenza di esplicita dichiarazione di liberazione da parte del locatore.

In sintesi: in caso di cessione del contratto di locazione a uso commerciale, il locatore non può opporsi alla cessione del contratto a terzi, tuttavia l’originario conduttore resta obbligato nei confronti del proprietario dell’appartamento sia per il debito da questi accumulato in precedenza, sia anche per l’inadempimento del conduttore cessionario, salva la liberazione espressa del locatore.

Inoltre, «nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte».

Locazione a uso commerciale e subaffitto

Nella locazione a uso abitativo, il subaffitto di tutto l’appartamento è possibile solo se espressamente previsto nel contratto; è invece possibile il subaffitto di una o più camere anche se non previsto nel contratto, ma previa comunicazione al proprietario dell’immobile.

Anche in questo caso, il precedente inquilino non si libera del proprio debito e risponde in via solidale di quello maturato dal nuovo conduttore.

note

[1] Cass. sent. n. 7430/2017 del 23.03.2017.

[2] Art. 36 L. 392/1978.

[3] Con vincolo di responsabilità sussidiaria.


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