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Che fare per scambiare gli immobili tra madre e figlio?

22 aprile 2017


Che fare per scambiare gli immobili tra madre e figlio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 aprile 2017



Io e mio figlio vorremmo scambiarci gli immobili, entrambi prime case. Cosa ci conviene? Comodato pagando il 50% di Imu più la registrazione oppure una permuta?

Nell’ipotesi di permuta (cioè di vendita dell’immobile di proprietà del figlio alla lettrice, con contestuale vendita dell’immobile di sua proprietà al figlio) nel caso in cui e a condizione che, anche successivamente alla permuta, gli immobili restassero abitazioni principali dei rispettivi proprietari, essi sarebbero dal 2016 esenti sia da Imu che da Tasi.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Il costo dell’operazione, ferma restando l’esenzione in futuro dall’applicazione dell’Imu e della Tasi per entrambi gli immobili che restassero abitazioni principali dei loro proprietari, sarebbe allora quello degli onorari notarili, delle imposte una tantum da corrispondersi per l’avvenuta permuta (ipotecarie e catastali) e dei costi relativi alla trascrizione e registrazione dell’atto.

Per quanto concerne, invece, il comodato, per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Ciò premesso, l’alternativa prospettata, richiederebbe:

  • innanzitutto che gli immobili di madre e figlio fossero ubicati nello stesso Comune (in assenza di tale requisito, infatti, la norma non sarebbe applicabile);
  • la stipula di due atti di comodato (della madre che concede al figlio in comodato l’immobile di sua proprietà e viceversa) con eventuale, ma non obbligatoria, assistenza di un notaio o di altro consulente cui corrispondere il relativo onorario (si tenga conto che per gli immobili il contratto di comodato va stipulato in forma scritta e registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione [1], al costo, per ciascun atto, di euro 232 di cui 200 euro per imposta di registro più almeno 2 bolli da euro 16 – occorre una marca da euro 16 ogni quattro facciate di contratto);
  • occorrerebbe, poi, per fruire della riduzione del 50% (a partire dalla data di registrazione dei contratti) della base imponibile (su cui calcolare Imu e Tasi secondo le aliquote ordinarie stabilite dal Comune e fatte salve eventuali altre agevolazioni che il Comune potrebbe sempre prevedere in aggiunta a quella prevista dalla Legge statale e che qui si commenta) che la madre trasferisca la propria residenza nell’immobile di proprietà del figlio e viceversa.

Un’avvertenza finale. Si verifichi che l’operazione che eventualmente verrà realizzata non abbia come conseguenza la decadenza dalle agevolazioni fruite per l’acquisto prima casa (ciò, naturalmente, solo se gli immobili furono acquistati sfruttando tali agevolazioni).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Ai sensi dell’art. 5, d.P.R. n. 131 del 26.04.1986 (Tuir).

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