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Come intestare una casa a un figlio di pochi anni

27 Ott 2018


Come intestare una casa a un figlio di pochi anni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Ott 2018



La donazione ai bambini e ai figli minori di 18 anni è esente da imposte fino a 1 milione di euro e necessita del permesso del giudice tutelare.

Si diventa proprietari di casa sempre più tardi: le difficoltà economiche e l’impossibilità, per molte famiglie, di arrivare a fine mese erodono i risparmi in banca delle famiglie, rendendo impossibile effettuare un investimento all’inizio della propria carriera lavorativa. In una situazione del genere è verosimile riuscire ad acquistare casa solo quando si diventa genitori. Ed in quel momento, complice anche la necessità di ripararsi dai rischi del futuro, si ragiona su come intestare la casa al figlio di pochi anni.

Donare una casa a un figlio minorenne è sicuramente possibile e, oggi, necessario se si vuol tutelare il patrimonio familiare dagli imprevisti di attività commerciali. Atteso il sostanziale declino del fondo patrimoniale, non più considerabile uno strumento per mettere difendere la casa dai creditori (leggi Abolito di fatto il fondo patrimoniale), l’unico modo per mantenere la sostanziale disponibilità dell’immobile, senza risultarne intestatari, è la donazione a un familiare stretto. Questo consente di sottrarre il bene ai creditori e iniziare ad anticipare la divisione dei propri beni rispetto alla successiva eredità. Peraltro, anche la famiglia più unita fa i calcoli con il rischio di una possibile separazione dei coniugi: ed ecco perché i figli diventano l’unica alternativa valida. Vediamo dunque come intestare una casa a un figlio di pochi anni, quali sono gli adempimenti e le tasse da pagare.

Donazione e non vendita

La prima cosa da tenere in considerazione è che quando si vuol intestare una casa a un figlio di pochi anni l’unico atto che si può compiere è la donazione. Bocciata quindi la vendita: il minore, infatti, non ha capacità d’agire e non potrebbe acquistare neanche con il consenso del giudice tutelare.

La seconda cosa di cui prendere nota se si vuole intestare una casa a un figlio minorenne è che bisogna sempre prima chiedere l’autorizzazione in tribunale (volontaria giurisdizione: giudice tutelare). Non è possibile quindi andare direttamente dal notaio senza prima presentare l’istanza. Istanza però che viene di solito curata dallo stesso studio notarile.

Gli schemi contrattuali con cui donare casa a un figlio di pochi anni sono sostanzialmente di tre tipi:

  • donazione diretta: il genitore acquista casa e la intesta a sé. Dopodiché decide di donarla al figlio. È il caso di chi ha già casa di proprietà e intende trasferirla al bambino o al figlio che si sta per sposare. A tal fine è necessario andare due volte dal notaio: la prima per l’acquisto vero e proprio dell’immobile e la seconda per la donazione. Se la donazione al figlio avviene prima di cinque anni dall’acquisto del bene, il donante deve restituire allo Stato le eventuali imposte non pagate all’atto del rogito se ha usufruito del bonus prima casa. Alla donazione devono partecipare due testimoni che, di solito, vengono messi a disposizione dallo studio notarile, tra i propri impiegati;
  • donazione indiretta con pagamento al venditore: il genitore non acquista la casa per sé ma paga il venditore affinché questi trasferisca la casa al figlio. In tale ipotesi si realizza sì un atto di acquisto ma che ha l’indiretto scopo di donare il bene a un terzo (il figlio). Ecco perché si chiama donazione indiretta. In tale ipotesi non c’è bisogno di andare due volte dal notaio: bisognerà ricorrervi solo per l’atto d’acquisto in sé, all’interno del quale si darà atto che i soldi provengono dal conto del padre. In tal modo non si pagano neanche le imposte sulla donazione ma solo quelle sulla vendita;
  • donazione indiretta con pagamento al figlio (maggiorenne): il genitore fa un bonifico sul conto corrente del figlio e questi poi paga il prezzo al venditore. In questo modo lo scopo del bonifico effettuato dal padre è di arricchire il patrimonio del figlio onde consentirgli di acquistare la casa. Anche in tale ipotesi per l’atto di donazione (il trasferimento dei soldi dal conto del padre a quello del figlio) non c’è bisogno del notaio nonostante si tratti di una donazione. Il rogito da porre in essere è uno solo: quello di acquisto da parte del figlio.

Lo schema della donazione indiretta, per quanto appena detto, è sicuramente più conveniente in quanto – secondo quanto più volte chiarito dalla Cassazione [1] –  non necessita di atto pubblico e non deve essere scritta. Non si pagano neanche le imposte sulla donazione.   Leggi: Come donare un bene senza pagare tasse e notaio.

Donare casa al figlio se ci sono fratelli

Se i figli sono più di uno, bisogna considerare che la donazione di tutti o di gran parte dei beni dei genitori a uno solo dei fratelli costituisce una violazione della cosiddetta «legittima» (la quota, cioè, riservata per legge agli eredi più stretti: figli, coniuge e genitori). Così, i fratelli estromessi dalla donazione, alla morte dei genitori, potranno fare causa al beneficiario e chiedergli la rispettiva parte.

L’autorizzazione del giudice per intestare casa al figlio minore

L’aspetto principale da ricordare se si vuol sapere come intestare una casa a un figlio di pochi anni è che bisogna prima chiedere l’autorizzazione al Tribunale, nella persona del Giudice tutelare il quale valuta se l’operazione è nell’interesse del minore. Si tratta di un procedimento agevole e veloce. Di norma non trascorre molto tempo dall’autorizzazione.

L’autorizzazione è necessaria anche se si procede con lo schema della donazione indiretta.

Le tasse da pagare per intestare casa al figlio

Come anticipato poc’anzi, le tasse sulla donazione si devono versare solo se si sceglie il primo dei tre schemi contrattuali, quello della donazione indiretta. È il caso di un padre che, avendo casa di proprietà, vuol donarla al figlio. Non ci sono tasse da pagare invece sulla donazione indiretta: per questa infatti si corrispondono solo le tasse all’atto dell’acquisto. Vediamo quali sono i due trattamenti fiscali.

Tasse per la donazione diretta

Se la casa oggetto della donazione non ha un valore superiore a 1milione di euro non si paga l’imposta sulle donazioni. Se la donazione invece viene fatta da uno zio a un nipote, l’imposta è del 6% sul valore dell’immobile; se invece la donazione proviene da estranei l’imposta è dell’8%.

Se è vero che, per case di valore entro 1milione di euro non si paga l’imposta di donazione, si deve comunque pagare le imposte ipotecarie e catastali che ammontano al 3% (c’è l’esenzione se si tratta della prima casa). Se però per il donante è prima casa, tali imposte sono nella misura di 50 euro ciascuna.

Non dimenticare di pagare l’onorario al notaio. Non c’è bisogno di un avvocato, atteso che l’atto di donazione viene redatto dallo studio notarile.

Tasse per donazione indiretta

Come detto, per la donazione indiretta non ci sono tasse sulla donazione vera e propria ma solo sull’atto di acquisto. Per chi acquista da costruttore con il bonus prima casa si sconta l’Iva al 4% (senza bonus, l’Iva è al 10% o, se di lusso, al 22%); per chi acquista invece con il bonus da privato si sconta l’imposta di registro al 2% (senza bonus l’imposta è al 9%).

La revoca dell’intestazione della casa al figlio

Chi intende intestare la casa al figlio deve farlo prima di maturare debiti. Difatti, se la donazione viene realizzata quando già si è contratta un’obbligazione – a prescindere dal fatto che si sia ancora in regola con i pagamenti o meno – il creditore potrebbe, nei cinque anni successivi, chiederne la revoca. Si tratta della cosiddetta azione revocatoria con la quale viene dichiarata inefficace la donazione e il creditore riesce a pignorare la casa donata. Perché l’azione revocatoria possa però essere accolta dal giudice è necessario che il creditore dimostri l’intento fraudolento del debitore: questo si presume quando il donante cede gran parte del suo patrimonio (anche se costituito da un solo bene), rendendosi così di fatto nullatenente ai creditori. Se, invece, il donante, nonostante l’intestazione della casa al figlio, dovesse continuare ad avere in proprietà altri beni o ricchezze (basterebbe anche un cospicuo conto corrente), la revocatoria non potrebbe essere accolta.

La donazione ha effetto per i creditori dopo un anno

Attenzione al seguente particolare, frutto di una recente riforma. La donazione della casa al figlio è “traballante” per un anno. Difatti, se entro 365 giorni dal rogito notarile, un creditore iscrive nei pubblici registri il pignoramento immobiliare sul suddetto immobile, questo può essere ugualmente aggredito (ossia pignorato e messo all’asta) anche se risulta intestato a un altro soggetto (il figlio). Non c’è neanche bisogno dell’azione revocatoria.

Superato l’anno, i creditori hanno altri 4 anni per esercitare la revocatoria.

Se voglio vendere l’immobile intestato al figlio?

Una volta donato, il bene resta nella proprietà del minore e se i genitori decidono di rivenderlo dovranno chiedere di nuovo l’autorizzazione al giudice tutelare. In questo caso, il “placet” viene concesso meno facilmente di quello per la donazione, salvo dimostrare che la vendita è nell’interesse del figlio stesso. È il caso, ad esempio, dei genitori che intendono destinare il corrispettivo della vendita per pagare gli studi del bambino o un intervento chirurgico salvavita o, ancora, perché il prezzo viene investito in azioni o titoli.

 Quando il figlio diventa maggiorenne

Ultimo dettaglio di non poco conto: una volta donato, un bene non può essere più chiesto indietro. Per cui, quando il figlio cresce e diventa maggiorenne non è tenuto a restituire al padre la casa che questi, a suo tempo, gli aveva regalato.

note

[1] Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 maggio – 25 ottobre 2018, n. 27050

Autore immagine: 123rf com


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3 Commenti

  1. È possibile la donazione con obbligo di mantenimento ad un minore?
    E questa si può revocare dai genitori trascorsi più di 15 anni?

  2. Nel caso donassi un bene immobile a mia figlia minore, di valore inferiore al milione di euro e attualmente mia seconda casa, cosa ne sarebbe dell IMU ?

  3. La donazione fatta ad una persona estranea può essere impignata, per violazione della legittima, dai legittimari?

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