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Lo sai che? Compromesso senza rogito: quali conseguenze?

Lo sai che? Pubblicato il 2 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 aprile 2017

Dopo 10 anni si prescrive il diritto dell’acquirente di ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile, anche se ha pagato il prezzo.

Tutto ha una data di scadenza: anche il compromesso o – come chiamato dalla legge – contratto preliminare. Se, infatti, l’acquirente, pur avendo pagato l’intero prezzo per la vendita dell’immobile, non si reca dal notaio entro il termine stabilito nel compromesso stesso per procedere alla firma del rogito e al definitivo passaggio di proprietà, il suo possesso viene meno e l’immobile va restituito. È quanto chiarito dal Tribunale di Catania con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e, prima di fare un esempio che farà comprendere immediatamente quali sono le conseguenze di un compromesso senza rogito, partiamo da alcune nozioni di base.

Cos’è un compromesso?

Il compromesso è un accordo tra il proprietario di un bene (generalmente di un immobile) e un interessato all’acquisto. I due, senza ancora trasferire la proprietà, si impegnano a recarsi dal notaio per la vendita vera e propria entro una certa data dalle stesse prefissata. In questo modo, si realizzano due scopi:

  • da un lato, le parti si vincolano definitivamente alla vendita, cosicché ciascuna delle due sa già che l’altra non potrà più tirarsi indietro;
  • dall’altro lato, le stesse parti si prendono del tempo per poter realizzare tutti quegli adempimenti necessari al passaggio di proprietà e all’utilizzazione del bene (ad esempio: le pratiche per il mutuo bancario, il trasferimento dell’arredo, ecc.).

Il passaggio di proprietà si realizza solo con la firma del contratto definitivo di vendita dal notaio (comunemente detto «rogito»). Il compromesso, però, pur non comportando alcuna vendita, fa nascere un duplice obbligo:

  • da un lato quello di acquistare per l’interessato all’acquisto (chiamato «promissario acquirente»);
  • dall’altro lato quello di vendere per il proprietario dell’immobile (chiamato «promittente venditore»).

Di norma, solo quando si firma il contratto definitivo di vendita (quello davanti al notaio), il promissario acquirente acquista anche il possesso della casa, le chiavi e la possibilità di abitarlo. Ma le parti possono accordarsi in modo diverso, stabilendo un possesso anticipato, ossia concesso già al momento della firma del compromesso.

Che succede se non viene rispettato il compromesso?

Come abbiamo detto, il compromesso non comporta il passaggio di proprietà. Per cui, se non c’è la collaborazione reciproca del venditore e dell’acquirente, la vendita definitiva non si realizza. Vediamo dunque che succede se una delle due parti (sia essa il venditore o l’acquirente) non rispetta il preliminare e, dunque, non si presenta dal notaio. Il codice stabilisce che l’altra parte può alternativamente:

  • chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno: in pratica, deve rivolgersi al giudice e chiedere di essere sciolta anch’essa dall’obbligo del contratto, ma nello stesso tempo facendosi pagare tutti i danni che le sono derivati dal fallimento dell’affare (dalle spese vive alla perdita di altre occasioni);
  • chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre: in termini più semplici, sarà il giudice, con la propria sentenza, a trasferire la proprietà dell’immobile in via coattiva, sostituendosi al notaio. In questo modo, anche in assenza della collaborazione della controparte, che non si è recata allo studio notarile per il rogito, la vendita si realizza ugualmente ed ha pieni effetti.

Che succede se si firma il compromesso e poi non si va dal notaio?

Cercheremo ora di spiegare la sentenza in commento. Immaginiamo due fratelli, divenuti eredi di una casa lasciata loro dal padre. Entrambi sono quindi proprietari del 50%. Senonché, l’uno propone all’altro di acquistare la sua parte, per evitare di dover vendere l’immobile. I due firmano il compromesso e l’acquirente ottiene, dietro pagamento del prezzo in poche rate, anche la possibilità di iniziare ad abitare l’immobile. Tuttavia, i due fratelli non vanno più dal notaio perché entrambi hanno ottenuto ciò che volevano: l’uno i soldi, l’altro la possibilità di continuare a vivere dentro la casa. Il venditore sollecita più volte l’acquirente di formalizzare il tutto, ma questi non sente urgenza, anche perché, da un punto di vista fiscale, ciò lo penalizzerà parecchio (trattandosi di seconda casa).

Passano così ben 10 anni dalla firma del compromesso e il fratello venditore decide di non aspettare più. Così si rivolge al giudice e chiede di revocare la promessa di vendita fatta con il preliminare. Il fratello acquirente ribatte che, ormai, ha pagato tutto il prezzo e che, pertanto, non si può revocare la vendita. Chi dei due ha ragione?

Il giudice dà ragione al fratello venditore. Difatti, dopo 10 anni dalla stipula del compromesso, si prescrive per sempre il diritto di ottenere il passaggio di proprietà con la firma del contratto definitivo (il rogito). Anche se il prezzo è stato pagato per intero. Questo perché i diritti contrattuali “scadono” dopo 10 anni: quel ch’è dato è dato, quel ch’è avuto è avuto.

Questo vuol dire che, se dopo il decennio, le parti non si sono recate dal notaio, l’immobile resta definitivamente nella proprietà del venditore (del resto, il passaggio di proprietà non si è mai verificato in assenza di rogito). E il prezzo della vendita, se pagato, non deve neanche essere restituito.

Si può rivendicare l’usucapione?

Torniamo all’esempio di poco prima. Nella propria difesa, il fratello acquirente rivendica l’usucapione. È possibile? No. Infatti, chi abita l’immobile nella consapevolezza che la proprietà è ancora del venditore (perché non è stato firmato il contratto definitivo), non può neanche appigliarsi all’usucapione [2].

note

[1] Trib. Catania, sent. n. 1509/2017.

[2] Si parla, infatti, di detenzione e non di possesso utile ai fini dell’usucapione, ossia di animus possidendi in capo al promissario acquirente.

Autore immagine: Pixabay.com


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