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Si può aumentare il canone di affitto?

4 Aprile 2017


Si può aumentare il canone di affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Aprile 2017



Nullo l’accordo che, in corso di locazione, aumenta il canone se in misura superiore all’aggiornamento Istat dei prezzi.

Spesso il contratto di affitto viene firmato in un momento in cui entrambe le parti hanno urgenza e intesse a chiudere, nel più breve tempo possibile, l’accordo: l’inquilino per la fretta di trovare un appartamento ove vivere; il padrone di casa spinto invece dalla necessità di non farsi scappare il “cliente”, mettendo a frutto l’investimento, anche per ammortizzare i rilevanti costi che la gestione dell’immobile comporta. Solo in un momento successivo si fanno avanti i problemi: da un lato c’è il conduttore che vorrebbe qualche piccolo aggiustamento e intervento di manutenzione, accorgendosi dei vari difetti che presenta l’abitazione; dall’altro lato c’è il locatore che, invece, ambirebbe a ottenere un aumento del canone, prima tenuto basso per non perdere l’offerente. Ma si può aumentare il canone di affitto se il contratto non è ancora scaduto? In altre parole, in corso di validità della locazione, le parti sono libere – firmando un apposito accordo – di modificare il prezzo inizialmente concordato?

Locazione abitativa e aumento del canone

Iniziamo a vedere cosa prevede la legge nel caso di affitto a uso abitativo.

Solo nel contratto di locazione 4+4, quello cioè a canone libero le parti hanno facoltà di determinare autonomamente l’ammontare del canone e stabilire termini e modalità di eventuali aggiornamenti del canone stesso. Ma si può trattare solo degli aggiornamenti all’inflazione, secondo gli indici pubblicati dall’Istat. Non è invece possibile, durante lo svolgimento del contratto, pattuire variazioni in aumento del canone. L’eventuale accordo, anche se firmato da padrone di casa e inquilino, con cui si conviene un aumento del canone di affitto è nullo e si considera come mai siglato. Pertanto l’inquilino è autorizzato a non tenerne conto e a pagare la somma più bassa inizialmente convenuta.

Quanto invece all’aggiornamento all’inflazione, se le parti vogliono che l’ammontare del canone sia annualmente aggiornato devono prevederlo nel contratto in modo espresso. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto.

Le parti possono invece accordarsi per una riduzione del canone di locazione.

Tale accordo può essere redatto in forma di:

  • scrittura privata non autenticata non soggetta all’obbligo di registrazione in termine fisso, ma le parti possono comunque registrarla volontariamente;
  • scrittura privata autenticata o atto pubblico, soggetta a obbligo di registrazione in termine fisso.

L’unico modo che hanno le parti di aumentare il canone di affitto è attendere la prima scadenza dei 4 anni o le successive e recedere, di comune accordo, dal contratto, siglandone uno nuovo, con il prezzo variato in aumento.

Locazione commerciale e aumento del canone

Secondo una sentenza di questa mattina della Cassazione [1] è altresì nullo il patto che, nel corso della locazione commerciale, determina l’aumento e non il mero aggiornamento del canone anche se assume la diversa forma della transazione. E ciò perché in tal caso l’accordo è in frode alla legge, in quanto volto ad eludere il divieto di aumento del canone: con esso, infatti, traspare la reale intenzione delle parti di avere, non un nuovo contratto, ma soltanto la prosecuzione dell’esistente con un canone di affitto più caro.

La Cassazione torna a occuparsi del canone “a scaletta”, ricordando che la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto «è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati. Ad esempio, ben potrebbe avvenire un canone concordato sulla base del fatturato dell’azienda conduttrice dell’immobile.

Secondo la Suprema Corte, al momento della conclusione del contratto è ammesso prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati e che le parti abbiano solo l’intenzione di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria. Allo stesso modo è legittima la determinazione del canone in misura crescente se è giustificata dal mutamento o ampliamento della destinazione d’uso dell’immobile [2].

Le parti possono però introdurre nel contratto una clausola di aggiornamento che prevede che, su richiesta del locatore, l’ammontare del canone sia aggiornato annualmente. Tale richiesta può anche essere formulata verbalmente o per fatti concludenti.

note

[1] Cass. sent. n. 8669/17 del 4.04.2017.

[2] Cass. sent. n. 4040/2009: «Sono legittimi i patti aggiuntivi fra le parti che introducono una maggiorazione del corrispettivo da versare al locatore, quando la scelta è legata in modo sinallagmatico ad un ampliamento della controprestazione prevista dal contratto (nel caso di specie, l’azienda conduttrice intraprende la vendita al pubblico nell’immobile)». « È legittima la maggiorazione del canone concordata tra le parti nel corso del rapporto quando è collegata sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione. La decorrenza del patto non determina novazione del contratto che mantiene la durata prevista originariamente».

Autore immagine: Pixabay.com


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