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Villette a schiera: è condominio?

18 Agosto 2017 | Autore:
Villette a schiera: è condominio?

Il fatto che il condominio si sviluppi in orizzontale – si pensi alle villette a schiera – non impedisce l’applicazione delle norme condominiali. Perché?

Quando si sente parlare di condominio si pensa subito a un palazzo più o meno alto in cui gli appartamenti sono disposti su più piani, uno sull’altro. Certamente è questa l’immagine più comune ma non l’unica. Infatti, anche una serie di villette a schiera possono essere un condominio e le villette a schiera – è risaputo – sono collocate una accanto all’altra e, cioè, in verticale. A stabilirlo è il Tribunale di Cagliari in una recente sentenza [1]. La condominialità è presente anche quando le costruzioni sono realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (cosiddetto condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (in sostanza proprio come le villette a schiera, cosiddetto condominio orizzontale). Ciò che conta è che ci siano parti di proprietà esclusiva di determinate persone e beni che sono, invece, di proprietà comune (come i muri maestri, il tetto, le cantine, ecc.) [2]. Per dirla in modo ancora più semplice, bisogna vedere se ci sono parti comuni [3].

La vicenda

Due coniugi facevano causa a un condominio, sostenendo che l’immobile di loro proprietà non faceva parte dello stesso e che, per questo, non potevano essere condannati al pagamento di canoni scaduti e delle spese straordinarie per manutenzione. Dal canto suo, il condominio affermava che la casa dei coniugi non era del tutto indipendente e autonoma, essendo necessario, per accedervi, transitare attraverso una strada comunale, la cui manutenzione era a totale carico del condominio.

Villette a schiera: quando sono condominio?

Il Tribunale di Cagliari aderisce a un orientamento già espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui, ai fini dell’applicabilità delle norme sul condominio, non conta il numero delle abitazioni che lo compongono, ma la loro strutturazione: in sostanza non è importante che ci siano 2, 3, 5 o più appartamenti ma come sono costruiti. Per intenderci, se l’edificio ha parti e/o impianti funzionalmente destinati all’uso comune, si tratta di un condominio (si legga Case a schiera: condominio solo se ci sono parti comuni) indipendentemente dal fatto che l’edificio si estenda in orizzontale – come nel caso delle villette a schiera – o sia una struttura unitaria che si sviluppa in verticale [4]: ad esempio, se più villette a schiera hanno un unico impianto di riscaldamento e un’unica stradina di accesso che poi si dirama nelle singole abitazioni o un’unica area di parcheggio per le auto, in questo caso, per queste parti comuni, si deve costituire il condominio.

Non è un caso che la Corte di Cassazione, in una sentenza, abbia affermato che i muri esterni delle villette ubicate alle due estremità di un complesso residenziale a schiera, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni in quanto segnano il perimetro dell’edificio condominiale e ne delimitano la misura in altezza e in lunghezza. Di conseguenza, tutti devono partecipare alle spese per i lavori di manutenzione delle stesse [5].


note

[1] Trib. Cagliari sent. n. 598 del 22.02.2017.

[2] Cass. sent. n. 27360 del 29.12.2016.

[3] Ex art. 1117 cod. civ.

[4] Cass., SS.UU., sent. n. 2046 del 31.01.2006.

[5] Cass. sent. n. 318 del 31.10.2014.

Fonte della sentenza: lesentenze.it


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4 Commenti

  1. ho una casa libera in tre parti. garage privato e giardino laterale e frontale. quale spese devo afrontare?

  2. 18/03/2018
    sono proprietario di un pezzo finale di una trifamiliare , dal momento che devo tinteggiare , la parete all’estremità è totalmente a carico mio o la spesa è da dividere con il proprietario di mezzo ? Grazie fin da ora per la risposta
    Danilo

  3. Io abito in una villetta indipendente associata ad altre ville per i garage… ho i 4 lati della casa circondata dalla mia proprietà e ho solo i garage in comune… Come vanno gestite le spese? Siamo in 9 ville…. mi faccia sapere se le spese devono essere attribuite solo per i millesimi dei garage o anche dell’abitazione… Se fosse cosi perché quando devo rifare il tetto o la recinzione o strutturare casa anche esternamente il condominio non interviene? ma solamente le mie tasche?

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