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Affitto di appartamento: se il locatore promette ma non firma

5 aprile 2017


Affitto di appartamento: se il locatore promette ma non firma

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 aprile 2017



Ingenerare la speranza nel futuro inquilino di concludere il contratto di locazione e poi tirarsi indietro all’ultimo minuto costituisce responsabilità e fonte di risarcimento danni.

Immaginiamo di aver trovato l’appartamento dei nostri sogni: il proprietario ci ha promesso di darcelo in affitto e ci ha fatto così abbandonare le ricerche di altri possibili immobili. Abbiamo anche iniziato a contattare una ditta di traslochi e a imballare la nostra roba per trasferirla nella nuova casa. Senonché all’ultimo, qualcosa salta e il padrone di casa non si presenta più per la firma del contratto; non risponde alle nostre telefonate e l’affare sfuma. Cosa possiamo fare se il locatore ci promette l’appartamento e poi non firma il contratto di affitto? La risposta viene fornita dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

In generale, l’avvio di trattative non dà diritto a pretendere la conclusione del contratto: chiunque è libero, infatti, di recedere dalle contrattazioni in qualsiasi momento. Anzi, le trattative sono proprio volte a consentire alla parti di valutare la reciproca convenienza all’affare. Senonché, non si può abbandonare all’ultimo momento il tavolo delle trattative quando ormai è tutto pronto e si è, con il proprio comportamento ingenerato nell’altra parte la convinzione della conclusione dell’accordo.

Questi concetti sono sacramentati nel codice civile [2] che stabilisce quanto segue: « Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede». In pratica, ciò significa che non si può illudere l’altra parte contrattuale, facendole credere che si arriverà alla stipula del contratto mentre invece non si ha alcuna intenzione di farlo. È vero: il recesso dalle trattative è sempre possibile, ma diventa contrario a buona fede tutte le volte in cui si è fatto credere all’altra parte che l’accordo verrà certamente concluso e che tutto è pronto per la firma, salvo poi sparire all’improvviso e senza un giusto motivo.

È inoltre vietato un comportamento in malafede, quello cioè di chi volontariamente spinge l’altra parte in inutili lungaggini, facendogli sostenere delle spese, ben sapendo, o dovendo sapere, che non giungerà mai alla stipula del contratto.

Dunque, la promessa di volere stipulare un contratto di affitto, un appuntamento per concludere l’accordo e l’annullamento di quest’ultimo senza validi motivi integrano responsabilità del locatore, con la conseguente condanna per quest’ultimo al risarcimento danni in favore del conduttore.

Si parla a riguardo di «responsabilità precontrattuale» e consente di chiedere il risarcimento per le spese e le perdite derivanti dalle trattative o dalla stipulazione del contratto (cosiddetto danno emergente), nonché il beneficio che la parte avrebbe potuto procurarsi con altro contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso (cosiddetto lucro cessante).

Il consiglio che si può dare, proprio per evitare di dover dimostrare che il recesso dalle trattative è avvenuto senza giusto motivo e contro la buona fede è di documentare, per fini probatori, l’accordo raggiunto durante le trattative su alcuni aspetti del contratto da concludere. Tali scritture, ritenute non vincolanti, prendono il nome di minute o puntuazioni.

note

[1] Cass. sent. n. 8671/17 del 4.04.2017.

[2] Art. 1337 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 19 gennaio – 4 aprile 2017, n. 8671
Presidente Chiarini – Relatore Cirillo

Fatti di causa

1. L’Ente nazionale di previdenza per gli addetti e gli impiegati in agricoltura (ENPAIA) convenne in giudizio P.A. davanti al Tribunale di Roma e – sulla premessa di avergli concesso in locazione un immobile ad uso abitativo per la durata di quattro anni a decorrere dal 1 dicembre 1994 e di aver intimato la disdetta del contratto per la scadenza del 30 novembre 2002 – intimò al convenuto la licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida.
Si costituì in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del contratto di locazione e, in subordine, di risarcimento dei danni.
Il Tribunale, dopo aver emesso ordinanza di rilascio ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ., con la sentenza definitiva accolse la domanda principale e rigettò quelle riconvenzionali, dichiarò cessata la locazione alla data del 30 novembre 2002 e condannò il conduttore al rilascio dell’immobile ed al pagamento delle spese di lite.
2. La pronuncia è stata impugnata dal P. e la Corte d’appello di Roma, con sentenza dell’8 gennaio 2015, in parziale riforma di quella del Tribunale, ha dichiarato l’ENPAIA tenuta al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale, da liquidare in separato giudizio, ha confermato nel resto l’impugnata sentenza ed ha regolato le spese di entrambi i gradi, compensandole nella misura di metà e ponendo a carico dell’ENPAIA l’altra metà.
Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, che la richiesta di condanna dell’ente alla stipulazione di un nuovo contratto di locazione non poteva essere accolta, in quanto con la lettera del 21 maggio 2002 l’ENPAIA aveva previsto solo la possibilità di rinnovo della locazione, senza però manifestare una volontà precisa di stipulazione di un nuovo contratto; né era stato sottoscritto alcun contratto preliminare.
Risultava, però, che era stato fissato “un appuntamento per la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione; appuntamento che, tuttavia, venne rinviato dall’ENPAIA senza plausibili giustificazioni”. Da ciò derivava che nella specie si poteva “al più, ravvisare una forma di responsabilità precontrattuale”, conseguente alla fissazione dell’appuntamento ed al suo annullamento senza ragioni valide. La liquidazione del relativo danno doveva, come da richiesta dell’appellante, essere rimessa ad un separato giudizio.
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Roma propone ricorso la Fondazione ENPAIA con atto affidato a tre motivi.
P.A. non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., con conseguente nullità della sentenza e del procedimento.
Osserva la ricorrente, dopo aver richiamato e trascritto le conclusioni rassegnate dal P. tanto in primo grado quanto in appello, che il conduttore non aveva mai avanzato nei propri atti difensivi alcuna domanda di risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale, sicché la Corte d’appello avrebbe accolto, violando il divieto di ultrapetizione, una domanda mai effettivamente proposta. Le domande riconvenzionali del conduttore, infatti, avevano ad oggetto la condanna dell’ente all’esecuzione in forma specifica della presunta promessa di contratto di locazione; in alternativa, il risarcimento in forma specifica, con liquidazione dei danni che sarebbero potuti derivare dalla necessità di reperire un’altra abitazione e di pagare un canone di locazione più alto; il tutto senza alcun riferimento all’art. 1337 del codice civile.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1337, 1338 e 2697 cod. civ. e dell’art. 116 cod. proc. civ., con conseguente nullità della sentenza e del procedimento.
Rileva la Fondazione ricorrente che la sentenza impugnata, dopo aver correttamente posto in luce che vi era soltanto una volontà ipotetica, in capo alla stessa, di rinnovare il contratto di locazione con il P. , ha ritenuto di dover ugualmente riconoscere la sussistenza di una responsabilità precontrattuale per il semplice fatto che l’ENPAIA aveva annullato un appuntamento senza plausibili giustificazioni. Richiamati i principi giurisprudenziali sulla necessità che le trattative si svolgano nel rispetto della buona fede, la parte ricorrente osserva che la sentenza ha riconosciuto che non c’era una volontà precisa di concludere il contratto e poi ha ritenuto sussistente la responsabilità precontrattuale.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1337 cod. civ., dell’art. 132, n. 4), cod. proc. civ., nonché vizio di motivazione che si traduce in nullità della sentenza.
Osserva la parte ricorrente, richiamando i principi enunciati dalla sentenza 7 aprile 2014, n. 8053, delle Sezioni Unite di questa Corte sul vizio di motivazione, che la sentenza impugnata sarebbe nulla in quanto le motivazioni sarebbero talmente contraddittorie ed incomprensibili da imporre la cassazione della decisione.
4. I tre motivi di ricorso, da trattare congiuntamente siccome tra loro strettamente connessi, sono privi di fondamento.
È indubbio, esaminando il contenuto degli atti difensivi proposti dal P. in primo ed in secondo grado, che una esplicita domanda di risarcimento dei danni derivanti da responsabilità precontrattuale non fu da lui presentata (primo motivo). Tuttavia la Corte di merito, svolgendo un compito tipico del giudice, cioè quello di interpretazione delle domande avanzate dalle parti, è pervenuta alla conclusione che vi fossero le condizioni per una condanna generica dell’Ente ricorrente al risarcimento dei danni per quel titolo di responsabilità ed ha fondato tale affermazione sulla circostanza che fu disdetto senza plausibili giustificazioni un appuntamento fissato per la stipula di un nuovo contratto.
Ora, è vero che la linea difensiva tenuta dal conduttore dell’appartamento era sempre stata nel senso di ottenere il rigetto della domanda di rilascio avanzata dall’Ente locatore ed il riconoscimento dell’avvenuta conclusione di un nuovo contratto o, in subordine, il risarcimento dei danni derivati dalla necessità di stipulare un altro contratto di locazione a condizioni più gravose. È peraltro da considerare, anche alla luce della ricostruzione della complessa vicenda compiuta dalla stessa parte ricorrente, che riporta ampi stralci della sentenza di primo grado, che vi fu certamente una significativa attività di scambio di corrispondenza tra le parti, finalizzata all’obiettivo di provvedere al rinnovo del contratto di locazione. A prescindere, infatti, dal presunto errore di identificazione di un documento di cui al secondo motivo di ricorso (la missiva che il Tribunale indica come del 21 maggio 2002 sarebbe, secondo il ricorrente, quella del 2 febbraio 2005), è pacifico che in quella lettera si faceva riferimento ad un accordo con le organizzazioni sindacali per il rinnovo dei contratti. Dopo di che, il P. scrisse alla Fondazione sostenendo che si era recato all’appuntamento per il rinnovo del contratto, appuntamento che fu spostato e poi annullato.
Da ciò consegue che le stesse argomentazioni della parte ricorrente, contenenti richiami alla sentenza del Tribunale, consentono di riconoscere che l’affermazione di responsabilità compiuta dalla Corte romana non si fonda sul dato puro e semplice dell’annullamento di un appuntamento, ma su tutta una complessa vicenda che va inquadrata nell’ambito di una vera e propria trattativa per il rinnovo del contratto, poi abbandonata dall’Ente oggi ricorrente senza specifiche e motivate ragioni; trattativa che era giunta ad un punto assai prossimo alla conclusione. Ne consegue, quindi, che non c’è contraddizione tra l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui non venne mai stipulato un nuovo contratto di locazione, circostanza pacifica, ed il successivo riconoscimento dell’esistenza di una responsabilità precontrattuale. L’entità effettiva del risarcimento, del resto, è stata rimessa dalla Corte d’appello ad un separato giudizio, come da richiesta del P. , nel quale il danno dovrà comunque essere dimostrato.
L’infondatezza del primo e del secondo motivo comporta anche il rigetto del terzo, per le medesime ragioni.
5. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
Non occorre provvedere sulle spese, atteso il mancato svolgimento di attività difensiva da parte dell’intimato.
Sussistono tuttavia le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

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