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Lo sai che? Casa assegnata al coniuge: chi paga le spese condominiali?

Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2017

Dopo la separazione mi è stata assegnata la casa coniugale di proprietà di mio marito. Ora il condominio mi ha notificato un decreto ingiuntivo per mancato pagamento di spese condominiali ordinarie. Si tratta di una richiesta fondata o andava fatta solo a mio marito?

In linea generale, è possibile affermare che nel caso di specie il decreto ingiuntivo rivolto all’assegnatario è fondato, se pur con le necessarie precisazioni.

Sul punto va innanzitutto chiarito che anche se i criteri di ripartizione delle spese condominiali riguardanti l’immobile adibito a casa familiare (o coniugale) non trovano una espressa disciplina nella legge per i casi di separazione, divorzio o regolamentazione dell’affidamento di un minore, la materia deve seguire la disciplina in tema di proprietà, locazione o altri diritti reali, salvo il caso in cui il provvedimento giudiziale (di assegnazione dell’immobile) non abbia diversamente stabilito anche, ad esempio, omologando un accordo tra le parti.

Nello specifico, quindi, se la casa coniugale è stata assegnata alla moglie (verosimilmente in quanto genitore presso cui sono stati collocati i figli) le spese ad essa inerenti devono essere ripartite secondo criteri analoghi a quelli previsti nei rapporti tra locatore (parificato al proprietario) e inquilino (parificato all’assegnatario); caso in cui la proprietà del bene è tenuta distinta dal suo godimento.

Dunque, similmente a quanto previsto in caso di affitto di un immobile:

  • gravano esclusivamente sull’assegnatario della casa le spese relative alla sua gestione ordinaria, in quanto si tratta di esborsi strettamente connessi all’uso e al godimento di detto bene,
  • al contrario, le spese straordinarie sono a carico del proprietario: se quindi, ad esempio, l’immobile fosse in comproprietà dei coniugi, andrebbero pagate per metà dall’assegnatario e per metà dal proprietario.

Ciò significa, all’atto pratico, che il coniuge che ha ottenuto l’assegnazione dell’immobile (in quanto titolare di un diritto di godimento su di esso) è tenuto a sostenere tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria derivanti da deterioramenti prodotti dall’utilizzo, alle tasse direttamente legate all’uso dell’immobile (come quella sui rifiuti), alle spese condominiali ordinarie e le utenze domestiche (telefono, luce, acqua, gas).

Tale aspetto è stato anche chiarito dalla Suprema Corte [1] che, con riferimento al caso di un immobile (adibito a casa coniugale) di proprietà di uno solo dei coniugi, ha affermato che «qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione […] non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali , che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), quindi simili spese – in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l’onere al coniuge proprietario – sono a carico del coniuge assegnatario».

Al contrario, le spese di tipo straordinario, strettamente connesse alla proprietà e alla conservazione dell’immobile (come, ad esempio, quelle per la ristrutturazione dell’immobile o l’istallazione di impianti di videocitofono) dovranno essere sostenute dal proprietario (o dai comproprietari, proporzionalmente alle quote di rispettiva spettanza) [2].

Va però detto che la sentenza (di separazione o divorzio) che stabilisce l’assegnazione, al pari di qualsiasi altro provvedimento del tribunale, fa stato solo nei confronti delle parti e non dei terzi, ivi compreso il condominio. Per cui, in linea di principio, se il coniuge a cui è stata la casa coniugale non paga le spese ordinarie, il condominio potrebbe notificare il decreto ingiuntivo anche al proprietario, in quanto egli resta responsabile in solido con l’assegnatario (cioè alla legge basta che paghi uno dei due). Tuttavia, in questo caso, ove il proprietario provveda al pagamento delle richieste spese, potrebbe in seguito rivalersi giudizialmente nei confronti del coniuge assegnatario per ottenere la restituzione di quanto indebitamente pagato.

In conclusione, nel caso di specie:

  • è prima di tutto necessario accertarsi di cosa sia previsto nel provvedimento del giudice (della separazione o del divorzio) e verificare se il magistrato (tenendo, ad esempio, conto degli esigui redditi dell’assegnatario) abbia stabilito che l’altro coniuge proprietario debba sostenere (anche in misura parziale) le spese condominiali gravanti, di norma, solo su chi ha ottenuto il godimento della casa coniugale;
  • se nulla sia previsto a riguardo, deve ritenersi legittima la richiesta di pagamento rivolta dal condominio al coniuge assegnatario per le spese condominiali ordinarie.

Queste, infatti, devono seguire i criteri di ripartizione analoghi a quelli previsti nel caso di locazione/affitto. E quindi, in particolare, le spese ordinarie, solitamente legate all’uso dell’immobile (come, ad esempio, quelle di pulizia dello stabile) devono intendersi ad esclusivo carico del coniuge assegnatario della casa coniugale (parificato al conduttore), mentre graveranno sul proprietario (parificato al locatore) quelle aventi carattere straordinario.

note

[1] Cass. sent. n. 18476/2005.

[2] Ai fini della individuazione delle singole voci di spesa e di quale debba essere la ripartizione tra assegnatario e proprietario/i un utile riferimento è rappresentato dalla Tabella di seguito riportata relativa agli Oneri accessori di ripartizione fra locatore (proprietario) e inquilino/conduttore (assegnatario dell’immobile), concordata tra la Confediliazia e Sunia-Sicet-Uniat (Tabella registrata il 30.04.2014 presso l’Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3).

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C

Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L

Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Installazione e sostituzione degli impianti L

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C

Lettura dei contatori C

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell’impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L

Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C

Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi L 10% C 90% previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90%

Materiale per le pulizie C

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L 10% C 90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto L

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI.


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2 Commenti

  1. Che il condominio possa ingiungere al conduttore o – comunque- a persona diversa dal proprietario mi sembra improbabile.

  2. NN si puó divenire morosi per mantenere il portiere,che ha casa gratis.luce e acqua gratis.IL PORTIERE È UN LUSSO.CHI NN PUÓ MANTENERLO,NN DEVE ESSERE COSTRETTO,.Bisogna dare la possibilità di staccarsi e rifiutare i servizi.Bisogna modifucare la legge in tal senso e con URGENZA.La crisi economica deve difendere il condomino.

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