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Casa in costruzione e garanzia fideiussoria

28 Aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Aprile 2017



Se compri una casa in costruzione devi essere obbligatoriamente garantito dalla garanzia fideiussoria: caratteristiche.

La ricerca di una casa da acquistare, spesso ci conduce ad un immobile in costruzione. La predetta scelta si può rivelare vantaggiosa per vari aspetti: ad esempio, la casa sarebbe nuova e quindi, in teoria, immune da costi aggiuntivi all’acquisto (in primo luogo, la ristrutturazione), oppure si avrebbe la possibilità di modificare in corsa le caratteristiche della costruzione, adattandole alle proprie esigenze.

In questo contesto, operano molteplici imprese di costruzione, serie ed affidabili, che possono garantire il soddisfacimento dei desideri del potenziale compratore. Tuttavia, non è inverosimile temere che l’impresa, travolta dai problemi economici, possa fallire durante la costruzione della casa promessa: ebbene, l’acquirente come può garantirsi da questo nefasto evento?

Con la polizza fideiussoria prevista dalla legge [1].

 

Che cos’è la  garanzia fideiussoria?

Un privato interessato all’acquisto di un immobile in costruzione può pattuire la compravendita in tal senso con l’impresa di turno. Le parti, quindi, firmeranno un preliminare, saranno concordate e versate delle somme a titolo di avanzamento lavori, sarà effettuato, a completamento dell’opera, il trasferimento di proprietà e il pagamento del saldo dinanzi al notaio e contestualmente al contratto definitivo.

La descritta intenzione, però, può scontrarsi con la realtà delle cose e con le problematiche che la predetta situazione può generare.

In particolare, l’evento che può verificarsi durante la costruzione di un immobile è il fallimento del costruttore e le inevitabili conseguenze sulle somme nel frattempo incassate “in avanzamento” dal medesimo.

Ebbene, per tutelarsi di fronte alla citata evenienza, il privato acquirente ha diritto a farsi rilasciare una garanzia fideiussoria dal costruttore [2].

In termini pratici, se quest’ultimo dovesse fallire, con la garanzia fideiussoria interverrà l’assicurazione (ad esempio, una banca) ad indennizzare l’acquirente delle somme, nel contempo già versate al fallito.

Ricapitolando, è sicuramente possibile acquistare una casa in costruzione e pattuirne il pagamento in fase di avanzamento, ma è altrettanto necessario prevedere a favore dell’acquirente una garanzia fideiussoria che lo copra da ogni rischio.

In termini pratici, ciò significa che prima o contestualmente all’eventuale contratto preliminare, il costruttore dovrà rilasciare al futuro compratore la predetta fideiussione. La stessa “coprirà” l’acquirente sino alla stipula del definitivo e garantirà il rimborso delle somme, da esso versate, sino a tale data.

Ad esempio, se si pattuisce un pagamento di 10.000 euro al preliminare, un versamento di 100.000 euro in avanzamento e un saldo di 40.000 euro alla stipula del definitivo, la garanzia fideiussoria  coprirà solo i primi 110.000 euro e, ovviamente, perderà efficacia con il passaggio di proprietà al compratore.

Il costruttore può non rilasciare garanzia?

Se il costruttore non rilascia la garanzia fideiussoria, il contratto preliminare stipulato col futuro compratore è viziato da nullità relativa, cioè può essere dichiarato invalido dal privato acquirente.

Si tratta di un ipotesi non infrequente che, ovviamente, non garantisce il compratore stesso. Egli, infatti, poco potrebbe riottenere in base ad un contratto nullo, da un costruttore che nel frattempo è diventato insolvente.

Pertanto è buona regola pretendere la garanzia, anche se molte imprese non la rilasciano, per risparmiare i costi della stessa, i quali, inevitabilmente ricadono sull’acquirente. Se non c’è la polizza, quest’ultimo deve essere consapevole che in caso di fallimento durante la costruzione, le somme nel frattempo versate andranno di fatto perse.

note

[1] Dl. 122/2005.

[2] Art. 2 Dl. 122/2005.


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