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Condominio: se l’inquilino non paga deve farlo il proprietario?

24 aprile 2017


Condominio: se l’inquilino non paga deve farlo il proprietario?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 aprile 2017



Mia nonna è proprietaria di due immobili affittati a Tizio che non paga. L’amministratore vuole rifarsi sul proprietario. Può farlo?

La riforma della disciplina del condominio (in vigore dal giugno 2013) stabilisce che l’amministratore di condominio, all’atto dell’accettazione dell’incarico e ad ogni successivo rinnovo, deve anche comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, a sue spese, copia (firmata dall’amministratore) anche del registro di contabilità e del registro dei verbali delle assemblee [1].

Ancor più importante, però, ai fini del quesito posto, è l’obbligo [2] in base a cui l’amministratore è tenuto a fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. Per maggiore trasparenza, possono essere chiesti in visione all’amministratore i bilanci consuntivi degli anni precedenti (approvati in assemblea).

Ciò premesso, il rapporto di locazione vincola solo le parti fra cui esso intercorre, ma non i terzi come l’amministratore di condominio il quale resta totalmente estraneo ai rapporti fra locatore e conduttore. Da ciò deriva che l’amministratore ha l’obbligo di chiedere sempre e soltanto ai condomini il pagamento delle spese anche nell’ipotesi in cui in cui l’unità abitativa sia stata concessa in locazione. Di regola, infatti, non compete all’amministratore di ripartire le spese tra condomino e inquilino, a meno che tale incarico gli sia stato affidato dal proprietario. Ma anche se il proprietario avesse affidato all’amministratore il compito di ripartire fra sé e l’inquilino le spese condominiali, tale incarico è da considerarsi sempre svincolato dal mandato ad amministrare e si aggiunge ad esso, tanto è vero che l’amministratore può richiedere un compenso ulteriore per tale attività. Ne consegue che anche in tale caso, se il conduttore non provvede al pagamento tempestivo della parte di oneri condominiali che grava su di lui (per legge o in base al contratto), è il condomino-locatore che deve intervenire, pagando, per evitare di risultare moroso nei confronti del condominio.

È, quindi, vero che nel caso del lettore (come in ogni caso simile) l’amministratore potrebbe attivare una procedura coattiva per il recupero degli oneri condominiali non pagati dall’affittuario ed, anzi, è obbligato a farlo nei confronti del proprietario (a meno che l’assemblea non lo dispensi) entro sei mesi da quando il debito risulta esistente sulla base dello stato di ripartizione.

Nei confronti del condominio, dunque, risponde sempre e solo la nonna la quale, per tutelarsi al massimo dovrà inviare richiesta scritta (con raccomandata a.r.) all’affittuario per richiedergli il pagamento della quota parte di oneri condominiali su lui gravanti, avvertendolo che, in mancanza, il proprietario anticiperà al condominio tale importo per poi agire legalmente per il recupero di detta somma (oltre le spese) ed eventualmente per ottenere la risoluzione del contratto di affitto [3].

Il pagamento della quota parte di oneri condominiali gravanti sull’affittuario deve avvenire, nelle mani del proprietario, entro due mesi da quando il proprietario (la nonna nel nostro caso) gli avrà fatto pervenire richiesta (di qui l’estrema utilità di far pervenire tale richiesta all’affittuario per iscritto e con raccomandata a.r.). Il conduttore, poi, prima di pagare, ha diritto di prendere visione dei documenti che giustifichino le spese per oneri condominiali che gravano su di lui. Se l’affittuario dovesse continuare a non pagare, è consigliabile che la nonna paghi anche tale quota a lei non spettante e ciò per evitare che l’amministratore agisca contro di lei per recuperarla forzosamente (come detto in precedenza, infatti, per la legge è solo il proprietario che risponde nei confronti del condominio per il mancato pagamento degli oneri condominiali e non il conduttore). Il mancato pagamento di oneri condominiali per un ammontare equivalente a due mensilità del canone, autorizza il proprietario ad agire nei confronti del conduttore sia per la risoluzione del contratto di affitto [4] che per lo sfratto per morosità [5].

Infine, oggi il termine prescrizionale applicabile risulta essere quello di cinque anni [6]: ciò vuol dire che la nonna ha cinque anni di tempo, a decorrere dalle chiusure delle singole gestioni annuali alle quali le quote si riferiscono, per domandarne il pagamento all’affittuario (avendo cura, poi, di reiterare la richiesta di pagamento allo stesso affittuario ogni cinque anni prima della scadenza del termine di prescrizione e questo finché non venga avviata una procedura giudiziale per i il recupero delle somme in questione).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Vedasi l’art. 1129 cod. civ.

[2] Contenuto nell’art. 1130 cod. civ.

[3] Sulla base di quanto dispone l’art. 9 l. n. 392 del 27.07.1978.

[4] Art. 5 l. n. 392 del 27.07.1978.

[5] Art. 658 cod. proc. civ.

[6] Art. 2948 cod. civ.

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