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Il notaio non mi informa delle agevolazioni prima casa: che fare?

26 aprile 2017


Il notaio non mi informa delle agevolazioni prima casa: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 aprile 2017



Mio figlio acquista una casa con le agevolazioni fiscali prima casa. Poi la vende e ne acquista un’altra quando i termini previsti dalla normativa sono scaduti. Possiamo rivalerci sul notaio che non ci ha informato?

Al fine di rispondere al quesito, è necessario preliminarmente chiarire a chi e quando spettano le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Le agevolazioni in esame consistono in una riduzione dell’ammontare delle imposte in favore di coloro che posseggono i requisiti stabiliti dalla legge. In particolare, i requisiti sono i seguenti:

  • l’immobile da acquistare deve essere situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o decida di stabilire la propria residenza;
  • la casa che si vuol comprare deve rientrare in una delle seguenti categorie: abitazioni di tipo civile, abitazioni di tipo economico, abitazioni di tipo popolare, abitazioni di tipo rurale, abitazioni in villini, abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi;
  • il compratore non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • il compratore non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

È bene precisare che le dichiarazioni ora elencate (cioè quella relativa alla residenza e quelle inerenti la titolarità di altri diritti reali su immobili) devono essere rese nell’atto di compravendita. Qualora queste dichiarazioni siano state omesse, è possibile rimediare mediante la stesura di un atto integrativo, redatto nelle stesse forme giuridiche dell’atto di vendita, in cui devono essere indicati i presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si perdono qualora l’acquirente versi in una delle seguenti circostanze:

  • le dichiarazioni rese nell’atto di compravendita e finalizzate ad ottenere i benefici sono false;
  • l’abitazione acquistata come prima casa venga venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale. È necessario precisare che la stipula di un contratto preliminare di vendita non equivale a nuovo acquisto poiché il preliminare non trasferisce il diritto di proprietà;
  • entro 18 mesi dall’acquisto della prima casa il compratore non trasferisca la residenza nel Comune ove è situato l’immobile.

La perdita delle agevolazioni comporta come conseguenza l’obbligo di versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% sull’imposta stessa nonché l’impossibilità di portare in detrazione il compenso pagato all’agenzia immobiliare per l’attività di intermediazione prestata.

Tanto premesso quanto alla disciplina generale prevista in tema di agevolazioni in favore dell’acquisto della prima casa, possiamo adesso rispondere al quesito posto.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, in tema di responsabilità civile del notaio, ha precisato che benché il professionista sia tenuto ad una prestazione di mezzi e non di risultato, ha tuttavia l’onere di predisporre tutti i mezzi necessari a garantire le finalità perseguite dalle parti. In altre parole, il notaio, nell’adempimento delle sue funzioni, deve utilizzare la diligenza media richiesta dalla natura della prestazione da eseguire: egli, quindi, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti ma deve compiere tutte quelle attività sia preparatorie sia successive che si rendono necessarie al fine di garantire la certezza dell’atto giuridico posto in essere. In tal senso, il notaio al quale è richiesto di redigere un atto di compravendita immobiliare deve preventivamente verificare la libertà e la disponibilità del bene mediante la consultazione dei registri immobiliari e fornire alle parti tutte le informazioni opportune. Tra le informazioni che il professionista è tenuto a rendere rientrano anche quelle relative alle agevolazioni previste dalla legge nel caso dell’acquisto della prima casa con l’indicazione delle condizioni che possono determinare la perdita delle stesse.

Poiché la lettrice dichiara di aver acquistato la prima casa con un mutuo agevolato, il notaio che si è occupato della prima compravendita ha provveduto ad inserire nell’atto le dichiarazioni prima elencate e ad informarla del diritto a ricevere le agevolazioni previste per l’acquisto. La lettrice, tuttavia, contesta il fatto di non essere stata informata circa le condizioni il cui venir meno determina la decadenza dal beneficio economico. Ebbene, se buona prassi sarebbe quella di inserire anche queste condizioni nell’atto di compravendita, tuttavia il notaio non ha alcun obbligo di riportare tali dichiarazioni nell’atto: la conseguenza è che è molto più difficile, se non addirittura impossibile, provare che il professionista che ha inserito nella compravendita le dichiarazioni necessarie ad ottenere le agevolazioni fiscali poi non l’abbia informata dei presupposti che ne legittimano la perdita.

Quindi, intentare una causa per far valere la responsabilità di civile del notaio per non aver informato la lettrice dei motivi di decadenza dalle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, nella misura in cui nell’atto di vendita risultano le altre dichiarazioni richieste dalla legge, non avrebbe alcuna utilità stante le scarsissime possibilità di un buon esito del giudizio. Diverso è invece il discorso con riferimento al secondo atto di compravendita. Anche in questo caso il notaio a cui il figlio della lettrice si è rivolto avrebbe dovuto compiere tutte le attività prodromiche a garantire il buon esito dell’acquisto comprese quelle volte a conoscere se la compravendita fosse relativa a prima casa o meno. Infatti, il nuovo acquisto avrebbe potuto godere delle agevolazioni previste per la prima casa: qualora la lettrice non sia stata informata di questa possibilità e nulla risulti dal nuovo atto di compravendita sarà possibile agire in giudizio al fine di far valere la responsabilità civile del notaio. In tal caso dovrà instaurare un ordinario processo di cognizione innanzi al tribunale chiedendo al giudice di accertare la responsabilità civile del notaio (che ha natura di responsabilità contrattuale) e di riconoscere il risarcimento del danno subito.

Un altro aspetto rilevante attiene alla responsabilità dell’agenzia immobiliare alla quale il figlio ha dato mandato di vendita della casa precedente e contestuale acquisto della nuova casa. Infatti, l’agenzia immobiliare non poteva non essere a conoscenza della normativa vigente in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa: di conseguenza, qualora essa abbia tenuto un comportamento contrario ai doveri di correttezza e diligenza professionale, il figlio della lettrice potrà agire nei confronti di quest’ultima al fine di ottenere il risarcimento del danno derivante dall’aver perso le agevolazioni e dal dover versare allo Stato le differenze in termini di imposta, interessi e sanzioni.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giovanna Pangallo

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