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Come si rinnova l’incarico all’amministratore condominiale?

7 aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 aprile 2017



Una guida per orientarsi sulle modalità con cui rinnovare il mandato all’amministratore di condominio.

Come si rinnova l’incarico all’amministratore condominiale? A questa domanda che spesso genera tensioni e discussioni nella vita di migliaia di condomini italiani, si risponde innanzitutto dicendo che la chiave è in alcune norme del Codice civile [1].

 

La gestione e la conservazione e la cura dei beni comuni condominiali (compiti essenziali dell’amministratore) e la stessa crescente complessità dei compiti di amministrazione impongono ormai la scelta di un amministratore competente e professionale che sia capace, quindi, anche di risolvere agevolmente i problemi relativi alla sua stessa nomina e conferma.

Soffermandoci, quindi, sul tema del rinnovo del mandato di un amministratore che sia quindi già in carica, alla domanda come si rinnova l’incarico all’amministratore condominiale si risponde innanzitutto citando la legge [2] secondo la quale, nel nuovo testo in vigore dal giungo 2013, l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

La norma, apparentemente chiara, ha invece creato un dubbio che la giurisprudenza si sta incaricando di risolvere.

Leggendola ci si chiedeva, infatti, se la durata del mandato dell’amministratore fosse per legge di due anni oppure di un anno: diverse sentenze [3] intervenute su questo specifico punto hanno chiarito che la durata del mandato dell’amministratore di condominio è di un anno, ma che alla scadenza il mandato si rinnova automaticamente (in assenza, cioè, di revoca) per un altro anno senza bisogno di una nuova delibera di nomina da parte dell’assemblea.

Solo alla scadenza del secondo anno sarà, invece, necessario che l’assemblea si esprima deliberando, se intende rinnovare l’incarico, la nuova nomina del medesimo amministratore.

Ma alla domanda su come si rinnova l’incarico all’amministratore condominiale si risponde anche chiarendo quali siano le maggioranze necessarie per rinnovare il mandato (quindi per confermare l’amministratore già in carica).

Ebbene, su questo punto esistono due orientamenti distinti: per il primo orientamento [4] sarebbe sufficiente, per confermare l’amministratore, raggiungere la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi (questo orientamento si basa sul fatto che la maggioranza di 500 millesimi è richiesta dalla legge solo per la nomina e per la revoca dell’amministratore senza citare anche il caso della conferma); un secondo orientamento [5], invece, impone per la conferma (così come previsto per la nomina e la revoca) che venga raggiunto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi (perché, in sostanza, secondo questo diverso orientamento la conferma è equiparabile ad una nuova nomina).

Prudenzialmente, quindi, (per evitare impugnazioni) occorrerà raggiungere i cinquecento millesimi per confermare in carica l’amministratore.

Infine, nel chiedersi come si rinnova l’incarico all’amministratore condominiale è utile sapere se sia o meno lecito che il regolamento condominiale contenga una norma che autorizzi la nomina o la conferma di un amministratore a tempo indeterminato.

A questo quesito la giurisprudenza [6] ha risposto in senso negativo: infatti, la norma [7] che stabilisce la durata dell’incarico è compresa fra quelle che la legge stessa [8] dichiara inderogabili con la conseguenza che non solo dovrà ritenersi nulla una regola di questo tipo, ma anche l’elezione e/o la conferma a tempo indeterminato dell’amministratore dovrà essere considerata nulla perché andrebbe a sottrarre all’assemblea il relativo potere.

note

[1] Artt. 1129 e 1136 Cod. civ.

[2] Art. 1129, 10° comma, Cod. civ.

[3] Trib. Taranto, sent. del 10.12.2015 e Trib. Milano ord. del 7.10.2015.

[4] Trib. Palermo, sent. del 29 gennaio 2015 e Trib. Roma, sent. n. 10701 del 15.5.2009.

[5] Cass. civ., sent. n. 4269 del 4.5.1994 e Trib. Milano sent. del 17 giungo 1991.

[6] Cass. civ., sent. n. 13011 del 24.5.2013.

[7] Art. 1129, 10° comma, Cod. civ.

[8] Art. 1138, 4° comma, Cod. civ.

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