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Rifiuto restituzione della caparra

9 aprile 2017


Rifiuto restituzione della caparra

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 aprile 2017



Inutile denunciare: il rifiuto di restituire la caparra non costituisce reato di appropriazione indebita, ma solo un illecito civile che consente una causa ordinaria.

 

Se nel contratto di vendita o in un compromesso (meglio detto «preliminare di vendita») viene previsto il pagamento della caparra, qualora il contratto non venga adempiuto per colpa del venditore, l’acquirente ha diritto ad ottenere il pagamento di una somma pari al doppio della caparra. Ma se il venditore rifiuta la restituzione della caparra, tutto ciò che può fare l’acquirente per tutelarsi è avviare una causa civile volta ad ottenere la condanna – nei confronti del venditore – al versamento di tale importo. Contrariamente a quanto si crede, l’acquirente non può denunciare (o meglio, querelare [1]) la controparte per appropriazione indebita: infatti, stando a una recente sentenza della Cassazione [2], nel momento in cui si consegna la caparra al venditore, i soldi diventano di proprietà di questi e si confondono con il suo patrimonio. Per cui non ci può essere reato di appropriazione indebita nel non consegnare un bene proprio. Ma procediamo con ordine.

Quanti tipi di caparra esistono?

Esistono due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Le due figure funzionano in modo diverso solo in caso di inadempimento del contratto. La differenza sta in questo:

  • caparra confirmatoria: in tal caso, se il contratto non viene adempiuto, la parte rimasta insoddisfatta può trattenere la caparra (se si tratta della parte che ha ricevuto la caparra) o pretendere una somma pari al doppio della caparra (se si tratta della parte che l’ha pagata). In entrambi i casi, oltre alla caparra si può chiedere anche il risarcimento del danno (sempre che si riesca a dimostrare che, dall’inadempimento contrattuale, è derivato un ulteriore danno). La caparra, invece, è dovuta a prescindere dalla prova del danno;
  • caparra penitenziale: in tale ipotesi, se il contratto non viene adempiuto, la parte rimasta insoddisfatta può trattenere la caparra (se si tratta della parte che ha ricevuto la caparra) o pretendere una somma pari al doppio della caparra (se si tratta della parte che l’ha pagata). In entrambi i casi, però, non è possibile chiedere il risarcimento del danno poiché la caparra si considera già di per sé comprensiva dell’eventuale indennizzo per la lesione conseguente all’inadempimento. Dunque, a differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale costituisce il corrispettivo predeterminato del diritto di recesso concesso a ciascuna delle due parti: ha lo scopo di indennizzare la controparte in caso di recesso da parte dell’altro contraente.

Invece, se le parti adempiono correttamente alle prestazioni previste nel contratto, la caparra (sia quella confirmatoria che penitenziale) è imputata alla prestazione principale dovuta, cioè al pagamento del prezzo. Diventa cioè una sorta di anticipo.

Che differenza c’è tra caparra e acconto?

L’acconto, o anticipo, è solo una parte del prezzo dovuto per la controprestazione che viene versato prima del tempo dovuto. Esso, quindi, a differenza della caparra, non è un indennizzo versato per l’inadempimento. L’acconto, infatti, consiste unicamente in un anticipo sul pagamento del prezzo, consegnato per dare maggiore solidità alla propria intenzione di acquisto. Nel momento in cui il contratto non si conclude, l’acconto deve, quindi, essere restituito, indipendentemente dalla responsabilità delle parti.

Per stabilire se una somma viene versata a titolo di acconto o di caparra bisogna leggere il contratto e vedere cosa esso stabilisce.

Che differenza c’è tra caparra e cauzione?

La cauzione è una sorta di anticipo della prestazione in denaro, che viene versata di norma quando una delle due parti deve pagare la propria prestazione a rate (si pensi all’affitto, alle utenze domestiche, ecc.). Viene incamerata dalla controparte per cautelarsi in caso di inadempimento di una o più mensilità. Così, ad esempio, se alla scadenza del contratto di affitto il conduttore ha pagato tutti i canoni, il padrone di casa deve restituire la cauzione. Viceversa, la può trattenere a titolo di corrispettivo per i canoni non pagati, salvo chiedere l’integrazione delle somme se l’inadempimento è superiore.

La cauzione non può essere trattenuta per altre finalità, come ad esempio per il risarcimento dei danni subiti all’appartamento. In tal caso, infatti, la quantificazione di tale importo deve essere effettuata dal giudice. Così il padrone di casa che rilevi danneggiamenti all’immobile provocati dal conduttore deve, alla fine della locazione, restituire in ogni caso la cauzione ricevuta a suo tempo, e successivamente avviare una causa contro l’ex inquilino: il giudice, dopo aver determinato l’importo esatto dei danni, lo condannerà a pagare detto importo.

Che succede se c’è rifiuto alla restituzione della caparra?

Se chi ha incassato la caparra non la vuole restituire, la controparte non può procedere a una querela. Deve avviare una causa ordinaria di tipo civile per inadempimento contrattuale. Cercheremo di spiegare il motivo con parole semplici.

Il reato di appropriazione indebita si ha solo quando un soggetto non restituisce, al legittimo titolare, beni di proprietà di quest’ultimo che egli detiene provvisoriamente. Invece, nel momento in cui viene versata la caparra, si trasferisce la proprietà dei soldi dati. Con l’obbligo, di chi li prende, di versare una somma pari al doppio qualora non adempia il contratto. Tutto nasce, quindi, da un accordo siglato in un contratto. E, di conseguenza, se non si adempie il contratto – non restituendo la caparra – si compie solo un illecito civile (un inadempimento contrattuale). Nessun reato, quindi.

Chiaramente se colui che non vuol restituire la caparra è nullatenente, oltre alla sentenza di condanna civile – che potrebbe avvenire dopo svariati anni – e alla possibilità di qualche tentativo di pignoramento non rischia altro.

note

[1] La differenza tra denuncia e querela sta nel fatto che la prima è una segnalazione effettuata per reati comunque procedibili anche d’ufficio, ossia senza necessità della richiesta della vittima; la querela invece è necessaria per tutti quei reati (meno gravi) che, senza di essa, non possono essere perseguiti su iniziativa delle autorità.

[2] Cass. sent. n. 15815/17 del 29.03.2017.

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