| Editoriale

Non posso più pagare l’affitto: che fare?

28 aprile 2017


Non posso più pagare l’affitto: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 aprile 2017



Mia nonna vive in affitto; è caduta e necessita di un ricovero permanente. Non può pagare i prossimi mesi di affitto perché i soldi non basteranno. Si possano evitare i sei mesi di preavviso al locatore?

Le condizioni di salute della nonna della lettrice da un lato le impediscono di usufruire dell’appartamento, non essendo lo stesso accessibile per la mancanza dell’ascensore e, dall’altro, renderebbero estremamente gravoso il pagamento del canone nei mesi futuri dovendo necessariamente sostenere i costi di un ricovero permanente.

La legge [1] prevede che in un contratto a prestazioni corrispettive – come il contratto di locazione, ove il locatore deve eseguire la prestazione di rendere disponibile l’immobile locato ed il conduttore deve corrispondere il canone – le parti possano chiedere la risoluzione del contratto nei casi in cui si verifichi l’impossibilità sopravvenuta della prestazione o la stessa prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di un avvenimento imprevedibile. Nel caso della nonna, possono sussistere entrambe le condizioni per la risoluzione del contratto, ossia l’impossibilità sopravvenuta e l’eccessiva onerosità della prestazione (pagamento del canone) per le sopravvenute esigenze attuali della nonna, che sicuramente erano imprevedibili e, quindi, non imputabile alla stessa.

Gli effetti della risoluzione consistono nel fatto che il conduttore non sarà più obbligato al pagamento del canone e che il locatore avrà diritto a rientrare nel possesso e nella disponibilità dell’appartamento locato. La nonna, pertanto, dovrà avvalersi della risoluzione del contratto e non del recesso per gravi motivi, perché tale ultima possibilità la renderebbe obbligata a corrispondere comunque il canone di locazione per le sei mensilità future, mentre la risoluzione le consentirebbe di sciogliersi con immediatezza dagli obblighi relativi al contratto di locazione. Per evitare il pagamento dei canoni di locazione per i sei mesi futuri, dunque, la conduttrice non dovrà esercitare il diritto di recesso, ma dovrà chiedere la risoluzione immediata del contratto di locazione. In pratica, si dovrà comunicare al locatore la volontà di risolvere il contratto da parte della nonna.

Qualora il locatore, portato a conoscenza della situazione, si renda disponibile a risolvere il contratto, basterebbe restituirgli l’immobile redigendo un verbale di restituzione dell’appartamento locato, specificando che la restituzione avviene a seguito della risoluzione intervenuta per mutuo consenso delle parti. In caso di mancata adesione del locatore alle richieste della nonna, invece, la stessa conduttrice dovrà invitare il locatore, con raccomandata a.r., a risolvere il contratto rendendosi disponibile alla riconsegna immediata dell’appartamento, avvertendolo che, in caso di sua mancata accettazione, sarà costretta a sospendere il pagamento del canone di locazione e a chiedere al tribunale di dichiarare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta e/o eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione. Qualora non vi fosse la disponibilità del locatore a risolvere il contratto, infatti, la risoluzione dovrà essere dichiarata dal tribunale al quale sarà necessario ricorrere, perché ne deriverebbe un inevitabile contenzioso tra il locatore, che pretenderebbe il pagamento del canone e la nonna che riterrebbe, legittimamente, di non essere più tenuta al pagamento.

Naturalmente, la risoluzione del contratto, per impossibilità sopravvenuta e/o eccessiva onerosità, ha un’efficacia retroattiva sino al momento in cui la prestazione (pagamento del canone) è divenuta impossibile o eccessivamente onerosa. Per semplificare, la nonna non sarà tenuta al pagamento del canone di locazione a far data dalla lettera raccomandata che invierà al locatore, anche se la risoluzione dovesse essere dichiarata con sentenza dopo vari anni.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Artt. 1463 e 1467 cod. civ.

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